Как не лохануться при покупке квартиры

Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

• поддельной;
• аннулированной;
• истекшей;
• оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица — военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Наличие обременений

Законом запрещены любые сделки, связанные с отчуждением квартиры, находящейся в залоге или под арестом. Продаваемая собственность также может находиться в эпицентре какого-либо судебного разбирательства.

Нарушение процедуры отчуждения

Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.

Меры безопасности при покупке

Чтобы сделка не привела к печальным последствиям, надо придерживаться некоторых рекомендаций, которые позволят снизить риски, сведя их к минимуму:

1. Покупателя должна насторожить стоимость квартиры менее 20% от рыночной стоимости на текущий момент. Жилье, не имеющее проблем с документами и в хорошем состоянии, вряд ли будет стоить дешево, а хозяева не захотят продавать его с убытками для себя. Наиболее часто мошенники стараются избавиться от квартиры, получив денежные средства по поддельным документам или доверенности, вызывающей сомнения.
2. Покупка квартиры должна быть отменена, если нет возможности проверить подлинность доверенности или истории квартиры. Если недвижимость часто переходила в разные руки, наверняка будут найдены какие-либо проблемы с правом распоряжения впоследствии.
3. Проверить документы на квартиру можно по справке о зарегистрированных на жилплощади жильцах, выписке из домовой книги. К сделке все жильцы, зарегистрированные на отчуждаемой площади, должны быть выписаны.
4. Документы из БТИ помогут выявить незаконные перепланировки в квартире. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может привести к невозможности процедуры узаконивания в результате нарушений каких-либо требований со стороны строительных норм, санитарии или законодательства. В этом случае, новый владелец будет обязан вернуть квартиру в прежнее состояние, согласно плана БТИ. Так как со стороны продавца вероятен риск подлога, подделки документа, рекомендуется покупателю самостоятельно запросить сведения в бюро инвентаризации.
5. Иногда, с целью ухода от налогов, продавец просит указать заниженную стоимость сделки в договоре. Однако данное действие влечет массу неприятностей, ведь в случае аннулирования сделки, продавец получит только ту сумму, которая была указана в договоре. В таком случае, важно корректно указать сумму в документе, подтверждающем факт передачи денег.
6. При наличии среди выписавшихся жильцов несовершеннолетних, воспитывающихся в детских домах, органы опеки и прокуратура сможет признать сделку незаконной, поэтому сделку рекомендуется отменить.
7. Не стоит связываться с продажей собственности, из которой были выписаны лица, отбывающие срок наказания в местах лишения свободы, если выписка произошла позднее 1995 года. Данные лица, после своего освобождения, вправе потребовать восстановления своих прав на проживание и регистрацию на жилплощади, принадлежащей уже новому владельцу.
8. Когда отчуждается наследственная квартира, принадлежавшая усопшему, необходимо удостовериться, что все претенденты на наследство были учтены. Нелишним станет подписание дополнительного договора, согласно которому наследник берет на себя обязательства передать пропорциональную долю наследствапри внезапном появлении новых претендентов на наследство.

[smartcontrol__shortcode key=»На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Рекомендации при покупке

Следуя следующим советам, можно обезопасить процесс приобретения, позволяя успешно зарегистрировать право обладания и дальнейшего распоряжения купленной недвижимостью:

1. Строгое соответствие условий сделки по факту пунктам, указанным в договоре купли-продажи. Уклонение от налогов, возникающих при продаже жилья, является незаконным, к тому же невыгодно для покупателя, если он намерен вернуть часть потраченной на покупку суммы в виде имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Чем больше размер покупки, тем большую сумму сможет компенсировать впоследствии покупатель. Более того, если будет установлен факт различия между фактически выплаченной суммой со стоимостью, указанной в договоре, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Продавцу указание меньшей суммы также не выгодно, так как в случае аннулирования продажи, возврату подлежит только та сумма, которая была отражена в договоре.
2. При использовании в продаже услуг риэлтора, в договоре указывают объем ответственности сотрудника риэлторской конторы.
3. Чтобы процесс передачи большой суммы денег прошел успешно и безопасно, рекомендуется использовать безналичный вариант расчета между покупателем и продавцом. Особый интерес представляет такая банковская услуга, как аккредитив. С его помощью покупатель перечисляет средства на расчетный счет, открытый на имя продавца. Средства могут быть обналичены только после предоставления документов, подтверждающих факт успешного завершения сделки.
4. При совершении расчетов за квартиру безналичным способом стороны могут прибегнуть к услугам аренды банковской ячейки. С помощью этой ячейки покупатель кладет средства в ячейку с предварительной проверкой средств на подлинность. Наличные будут доступны только после получения банком документов, доказывающих факт сделки.
5. После того, как покупатель определяется с объектом покупки, необходимо совершить предварительные договоренности относительно предстоящей сделки. Определяется способ внесения предоплаты: в виде аванса или задатка. Следует учесть, что данные понятия имеют существенные различия: при расторжении договоренностей аванс возвращается покупателю в том же объеме, а при оформлении задатка виновная сторона выплачивает пострадавшему двойной размер, в зависимости от того, кто является виновником расторжения договоренностей.

[smartcontrol__shortcode key=»Покупка квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Этапы безопасной сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости с соблюдением мер безопасности проводится в несколько этапов:

1. Достижении договоренности с собственником жилья.
2. Для получения гарантий того, что обе стороны (покупатель и продавец) имеют серьезные намерения, заключается договор об авансе или задатке. Как правило, в качестве задатка или аванса передается сумма, в размере нескольких процентов от общей стоимости недвижимости, а в договоре указываются отдельным пунктом сроки на подготовку к сделке, а также стороне, несущей расходы по подготовке к переоформлению права собственности.
3. После сбора необходимых документов и составления купчей, стороны определяют день подписания договора и передачи денег.
4. Если в расчетах между сторонами участвует банк, определяют место для проведения расчетов, а также нотариуса, который поможет в заверении документов.
5. После заключения договора, покупатель регистрирует переход права собственности новому владельцу в Росреестре и производит окончательный расчет с продавцом.
6. Наиболее безопасный способ произведения расчетов — использование банковских услуг – аккредитива или ячейки. В данном случае обе стороны могут быть уверены и в проверке наличных средств на подлинность, и в благополучном исходе сделки. Покупатель получает гарантии, что сделка будет оформлена надлежащим образом, а продавец будет уверен, что все средства будут выплачены в полном объеме покупателю. Если на момент сделки кто-либо из граждан остался прописанным в квартире, то банк выдаст средства продавцу только после того, как все жильцы выписываются из проданной недвижимости.

Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-chto-nuzhno-znat.html

10 Советов, как купить квартиру и не попасть на мошенников

Сделки купли-продажи недвижимости всегда имеют определенную долю риска, независимо от того, приобретается ли жилье на вторичном рынке или у застройщика. Как купить квартиру и обезопасить себя в ходе сделки от мошенников – об этом пойдет речь ниже.

1. Проверка продавца

Для того чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры по поддельным документам, рекомендуется внимательно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, данными продавца, доверенностью, если продажа осуществляется с помощью представителя.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Недействительной может быть признана и сделка, совершенная собственником, лишенным дееспособности или имеющим ограниченную дееспособность.

Повсеместно в практику риэлторов входит истребование у продавца справки о нахождении или отсутствии на учете в психоневрологическом медицинском учреждении.

Такая справка поможет снизить риск заключения договора купли-продажи квартиры с лицом, не имеющим права в силу наличия психического заболевания участвовать в сделках такого рода.

3. Госрегистрация сделки

Сделка купли-продажи считается заключенной только с момента ее регистрации в органах Росреестра. Если продавец уклоняется от скорейшей регистрации договора купли-продажи, предлагает подписать предварительный договор, оформить залог и т.д. – это повод задуматься о добросовестности контрагента.

4. Оплата сделки

Как уже говорилось выше, переход права собственности, а именно сам факт покупки жилья подтверждается только государственной регистрацией сделки. Именно поэтому оплату стоимости приобретаемой квартиры рекомендуется производить только в день госрегистрации договора. В противном случае сохраняется риск того, что продавец исчезнет вместе с внесенной ему предоплатой.

5. Лица, зарегистрированные в квартире

Согласно действующему законодательству, продажа квартиры в случае, если на отчуждаемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, возможна только с согласия органов опеки и попечительства и соблюдением продавцами условий по предоставлению несовершеннолетним равнозначного жилья. Другими словами, если в покупаемой квартире прописаны дети, это может создать дополнительные трудности при регистрации сделки. Получив выписку из домовой книги, можно обезопасить себя от подобных трудностей.

6. Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка – это снос, перемещение или демонтаж стен, перекрытий, оконных проемов и т.д.

Подобные работы требуют разрешения и согласования с уполномоченными органами, а незаконная перепланировка может являться источником проблем при отчуждении квартиры, или приобретения ее, например, в ипотеку.

Проверить соответствие жилья документам и наличие перепланировок можно по документам БТИ – имя их на руках, можно судить о том, имело ли место переустройство и согласовано ли оно надлежащим образом.

7. Обременения и претензии третьих лиц

Закон предусматривает случаи, когда недвижимость не может быть отчуждена ввиду наличия запретов и обременений. Обременения также подлежат внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить информацию о том, имеются ли в отношении приобретаемого жилья запреты и обременения, можно из актуальной выписки из ЕГРП.

8. Причина продажи квартиры

Причина продажи квартиры – это еще одно обстоятельство, которое следует выяснить у продавца. Насторожить покупателя должен еще и факт частой смены владельцев жилплощади – как правило, это обусловлено неблагоприятными условиями для проживания. Сделать выводы и принять решение поможет специальный документ – история перехода права собственности и обременений с 1993 года.

9. Срочность продажи

Насторожить покупателя должна и срочная продажа. Ситуации, конечно, бывают разные, но срочная продажа недвижимости зачастую связана с перспективой ареста жилого помещения. Следует учитывать, что сделка купли-продажи в ряде случаев, особенно отчуждение жилья в срочном порядке в процессе рассмотрения гражданского или уголовного дела, может быть признана недействительной и расторгнута судом.

 10. Стоимость квартиры

Безусловно, цена квартиры – один из основных факторов, определяющих решение о покупке. Вместе с тем цена, которая существенно ниже рыночной, может быть обусловлена не только недобросовестностью продавца, но и неблагоприятными характеристиками жилья – старыми коммуникациями, некачественной постройкой, тонкими стенами и очень хорошей слышимостью и т.д.

Покупка квартиры – очень ответственная процедура, и относиться к приобретению жилья следует со всей серьезностью. Статистика свидетельствует о том, что случаи мошенничества с куплей-продажей недвижимости только учащаются. Избежать проблем и недобросовестных продавцов можно только следуя всем указанным выше советам, не лишней будет и консультация профессионального юриста.

10.09.2015

Источник: https://reg-egrp.ru/blog/2015/09/10/kak-kupit-kvartiru-i-ne-popast-na-moshennikov/

Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки?

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/pokupka-kvartiryi-v-habarovske-osmotr.html

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает.

В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать.

И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки.

Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования.

То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку.

Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо.

Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру.

Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности.

В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал.

Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин.

Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора.

Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена.

Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke