Как обменять квартиру в ипотеке на большую

Содержание

Обмен ипотечной квартиры

Как обменять квартиру в ипотеке на большую

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Ипотека на ипотеку: правила и условия обмена ипотечных квартир

Ипотечное кредитование – едва ли не единственная возможность для большинства россиян обзавестись собственным жильем. Минусами покупки недвижимости в многолетнюю рассрочку выступают не только переплата банку, но и ограничения на проведение операций с квартирой, пока долг не погашен.

Находящееся в залоге имущество невозможно продать или обменять без разрешения кредитора. А вот если его (разрешение) получить удастся, то осуществить задуманное вполне реально. О продаже жилья, находящегося в ипотеке, мы уже писали, сейчас предлагаем обсудить условия обмена ипотечной квартиры на другую, порядок проведения процедуры.

Вам небезразлична эта тема? Присоединяйтесь!

Как мы уже упоминали выше, отправной точкой для проведения обмена ипотечного жилья является получение согласие банка на операцию. Без него, к сожалению, воплотить планы в реальность не получится.

Выступая держателем залога по кредиту (то есть, самой квартиры), банк регулирует ваши права, как собственника жилплощади. Вместе с тем, закон не запрещает подобные сделки с объектами недвижимости, приобретенными в долгосрочный кредит. Получить согласие банка, чаще всего, все-таки удается.

При условии, что у вас нет просрочек по платежам, и новый предмет залога удовлетворит финансовые интересы кредитной организации.

В настоящее время практикуются следующие способы обмена ипотечной недвижимости:

  • заключение договора мены с сопутствующей заменой залога;
  • покупка новой квартиры в ипотеку с одновременной продажей прежней;
  • досрочное погашение договора ипотеки с последующим оформлением нового кредита на покупку альтернативного жилья.

Каждый из них имеет свои особенности, которые мы рассмотрим ниже. Объединяет методы такой факт: прежде чем определиться, как именно обменять квартиру на другую, крайне важно предварительно обсудить вопрос с представителем банка-кредитора. Результат беседы определит стратегию проведения сделки, ход дальнейших действий с вашей стороны и со стороны банка.

Обмен ипотечной квартиры с изменением залога

Поменять ипотечную квартиру на схожую по стоимости целесообразно путем заключения договора мены с изменением объекта залога. Подобные сделки распространены при смене места проживания. Банки довольно охотно дают разрешение на переоформление залога, если новая квартира равноценна прежней, и находится в относительной территориальной доступности (например, в соседнем районе, или хотя бы в пределах одного и того же населенного пункта).

Читайте также  Приобретение квартиры в ипотеку пошаговая инструкция

Обмен на квартиру, расположенную в другом городе, также возможен, особенно, если в нем имеются филиалы банка, выдавшего займ. В противном случае, можно попробовать рефинансировать кредит и поменять банк по ипотеке. Ипотечный долг переведется в другую кредитную организацию, работающую в интересующем регионе, с которой вы будете дальше договариваться о проведении обмена.

Реализация сделки начинается с обращения заемщика к банку-кредитору с заявлением о желании осуществить обмен и указанием нового объекта залога. Если проверка недвижимости не выявит никаких фактов, препятствующих заключению договора обмена, сделка оформляется, с последующей передачей нового залога и снятием обременения с предыдущей квартиры.

Обмен с оформлением двух договоров купли-продажи

Продажа с разрешения банка имеющейся недвижимости и покупка в кредит нового подходящего жилья предпочтительна, если планируется обмен ипотечной квартиры на большую по площади или более дорогостоящую. В ходе такой процедуры заемщик инициирует заявлениями в банк два процесса – закрытие предыдущего договора ипотеки путем реализации объекта залога, и одобрение ипотеки на новое жилье.

Получая более ценный залог, банк, обычно, не противится оформлению вышеуказанных сделок.

Если с плательщиком не возникало конфликтов по поводу просрочек ежемесячных взносов, одобрение новой ипотеки происходит по упрощенной схеме.

В итоге, заключаются два договора купли-продажи, старая квартира продается и приобретается новая, с оформлением на нее залога. Обременение с проданной недвижимости снимается после подписания нового кредитного соглашения.

Обмен с досрочным погашением ипотеки

К досрочному погашению ипотечного кредита прибегают, если получен отказ банка на запрос об обмене квартиры, находящейся в залоге. Такое чаще случается, когда новый объект предполагаемого залога дешевле предыдущего, проигрывает ему в других показателях и характеристиках.

Если кредит практически выплачен, намного проще где-то перезанять недостающие средства и полностью закрыть его, чем добиваться от банка разрешения на продажу или обмен ипотечной жилплощади.

Если долг еще велик, стоит приложить максимум усилий для поиска покупателя на квартиру, который предоставит в качестве аванса сумму, достаточную для погашения ипотеки.

Или, как вариант, оформить новый займ на короткий срок, например, взять потребительский кредит наличными, с залогом или без.

После погашения задолженности и снятия обременения с квартиры, оформляется договор купли-продажи. На вырученные средства приобретается новое жилье, опять же, в ипотеку. В зависимости от того, как удачно удалось поменять квартиру в ипотеке на другую, меньшей стоимости, разница в цене применяется для полного или частичного погашения нового краткосрочного кредита.

А если ипотека военная?

Жилье, купленное военнослужащим с привлечением государственной накопительно-ипотечной системы, тоже может быть обменено. Если обмен осуществляется в связи с переводом заемщика в другое место службы, процедура проводится по программе «Переезд», предусмотренной кредитным договором. По новому месту службы выбирается жилплощадь, аналогичная по цене и эксплуатационным параметрам предыдущей, оформляется договор мены с изменением залога.

В остальных случаях военнообязанному нужно погасить имеющийся долг перед банком, а также перед учреждением Росвоенипотека, перечислившим целевой жилищный займ. Обмен квартиры по военной ипотеке может быть осуществлен, как описывалось ранее, посредством ее продажи, с привлечением денежных ресурсов нового владельца для погашения долга, или оформления краткосрочного кредита с той же целью.

Как видите, обмен квартиры, находящейся в ипотеке – непростое дело, требующее особых знаний, времени, финансовых вложений. Чтобы процедура свершилась безопасно, быстро, с минимальными денежными потерями с вашей стороны, обращайтесь в Городскую службу недвижимости, мы обязательно поможем!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru

О возможности поменять квартиру в ипотеке на другую

Можно ли как-то квартиру в ипотеке поменять на другую? Когда человек берет недвижимость в кредит, то чаще всего для него это – единственная возможность обзавестись собственным жильем.

Тем не менее, со временем его финансовые возможности могут улучшиться, или же потребуется переезд, а значит, придется сменить и квартиру.

Как поменять квартиру в ипотеке? Какие документы нужно собрать? Отметим, что это действие можно осуществить только в том случае, если соблюдаются определенные условия.

Ипотека – это довольно распространенный вид кредитования, когда залогом является приобретенная недвижимость. Даже если вся сумма еще не погашена, это не значит, что обменять квартиру в ипотеке на большую или разменять ее запрещается.

Так, на время осуществления выплат частичным владельцем будет банк, а значит, различные сделки с этой недвижимостью должны осуществляться с его разрешения. На вопрос, можно ли будет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ответ положительный.

Однако необходимо выполнить следующие условия:

  • срок выплат на данный момент должен составлять, минимум, несколько лет;
  • у клиента не должно быть ни одной просрочки, в том числе по предыдущим кредитам.

Что касается первого пункта, то в некоторых ситуациях банки увеличивают этот срок. Все зависит от условий предоставления ипотеки и отношений между банком и клиентом. Как переоформить ипотеку? Для этого необходимо собрать определенные бумаги, среди которых можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • заявление на размен находящейся в ипотеке квартиры;
  • договор кредитования;
  • выписка из лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие от всех зарегистрированных в жилье лиц в письменном виде;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о бракосочетании (при необходимости);
  • подтверждение беспроблемных выплат.

Как показывает практика, подобные операции для банков являются нежелательными. Тем не менее, в некоторых случаях выдается согласие. Конечно же, будут проанализированы все риски и только после этого принято соответствующее решение.

Порядок действия

Итак, мы выяснили, что обменять ипотечную квартиру можно, если договориться с банком. Для честных плательщиков это не станет проблемой. Тем не менее, как обменять квартиру в ипотеке? Эта процедура осуществляться в несколько этапов:

  • подбор нового жилья;
  • обращение в финансовое учреждение с желанием поменять квартиру в ипотеке на другую. Пишется заявление о замене залога и повышении стоимости займа;
  • в случае одобрения со стороны банка оформляются все необходимые бумаги;
  • жилье выходит из-под залога, который переносится на новую недвижимость.

Отметим, что при использовании такой схемы обязательно нужно заключить два договора купли-продажи – по одному на каждую квартиры. Помимо этого, новое жилье должно быть одобрено банком, поскольку на неликвидную квартиру кредит не будет выдан.

Казалось бы, все легко, однако, на практике, этот процесс имеет несколько подводных камней. Пока новая квартира не перейдет во владение банка, старая будет также находиться в залоге. Это значит, что поменять ипотечную квартиру на другую недвижимость или на дом будет сложно, поскольку большинство покупателей откажутся от сделки из-за слишком высокого риска. Как можно выйти из этой ситуации? Существует несколько других вариантов.

Первый вариант заключается в том, что заемщик может оформить еще один кредит на определенную сумму денег и выплатить полностью ипотеку. Это позволит снять обременение с квартиры. Далее она продается, а средства оказываются на руках, что даст возможность погасить второй кредит. После этого остается определенная сумма, которую можно внести в качестве первого взноса на новую квартиру.

К сожалению, этот вариант не лишен недостатков. Поскольку у человека есть ипотека, то чтобы оформить новый кредит, у него должен быть довольно высокий уровень дохода. Также нужно понимать, что осуществление всех этих действий потребует значительных затрат, а поэтому следует заранее все просчитать.

Второй вариант заключается в том, что можно переоформить ипотеку на другого человека. Он будет исправно выплачивать кредит, а поэтому банк такая сделка может устроить. Полученные деньги можно будет использовать для получения ипотеки на другую квартиру. Конечно же, найти покупателя и получить разрешение от банка будет непросто. Кандидат на перевод ипотеки должен соответствовать требованиям в финансовом плане и не иметь проблем в прошлом.

Ценовой вопрос

Мы уже разобрались с требованиями банка для замены жилья в ипотеке. Чтобы обменять квартиру на большую или меньшую, нужно учитывать разницу в цене, поскольку может быть неравноценное переоформление.

Важно! Самый благоприятный вариант – обменять недвижимость, которая имеет приблизительно одинаковую стоимость. При этом не имеет значения площадь. Это может быть квартиры меньших размеров, но в лучшем районе с хорошим ремонтом.

В этом случае вы находитесь в выигрышной позиции, поскольку банк легко согласится на такую сделку. Для переоформления не требуется много времени, а если ликвидность нового жилья выше, то банк будет в этом только заинтересован.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/mozhno-li-kvartiru-v-ipoteke-pomenyat-na-druguyu.html

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите) — на большую, в Сбербанке, на другую, по военной

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.
Читайте также  Независимая оценка кадастровой стоимости квартиры

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-obmenjat-kvartiru-nahodjashhujusja-v-ipoteke.html

Как обменять ипотечную квартиру?

На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка.

При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться.

Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива

Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:

  • Копия и оригинал паспорта
  • Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
  • Копия лицевого счета
  • Выписка из домовой книги
  • Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.

Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки.

Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру.

Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банкаКредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк.

А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
  • После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
  • Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.

При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено.

Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам.

Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:

  • Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
  • Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
  • Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
  • Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
  • На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
  • На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.

Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности

При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.

Здесь проводится сразу две сделки: на начальном этапе – продажа имеющегося жилья, а затем – оформление ипотеки на недостающую сумму. Без предварительной реализации недвижимости получить жилищный кредит не удастся, поэтому процедура для неосведомленных представляет ряд сложностей.

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:

  1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты.

    При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.

  2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
  3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.

  4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
  5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.

  6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
  7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.

  8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.
Читайте также  Заниженная стоимость квартиры в договоре при ипотеке

ВАЖНО !!! Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Решив оформить ипотеку для оплаты части стоимости нового жилья, заемщикам следует обратить внимание на ряд нюансов:

  • Каждый банк устанавливает собственные требования касаемо состояния недвижимости. Чаще всего не допускается покупка квартиры в аварийном доме, изношенном более чем на 70%. Также не дадут одобрение на приобретение жилища в доме, подлежащем расселению по распоряжению властей муниципалитета, если он включен в соответствующий план.
  • При расчете максимальной суммы для одобрения кредиторы учитывают уровень дохода заемщика. Если величина ежемесячных платежей в результате расчетов будет превышать 50% от зарплаты, в кредите откажут. При наличии созаемщика учитываются доходы обеих сторон, но, если у них есть дети, в расчет берутся траты и на них: минимальный прожиточный минимум на каждого ребенка вычитается их общего заработка.
  • Если в приобретаемом жилье зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо попросить продавца выписать его. Это делается только с разрешения органов опеки. Если сделка будет совершена и впоследствии обнаружится, что в квартире прописаны недееспособные, их законные представители смогут оспорить договор купли-продажи, нарушающий права их подопечных. Это ставит в невыгодное положение покупателя, и взыскать уплаченные средства с продавца через суд будет проблематично.
  • Чтобы произвести все максимально быстро и безопасно, желательно использовать не наличный расчет, а аренду банковской ячейки. В ней будут храниться деньги с продажи недвижимости, и через нее сможет получить в дальнейшем средства продавец квартиры, которую покупает заемщик.

ВНИМАНИЕ !!! Законодательством обмен квартиры с доплатой ипотекой не запрещается, однако здесь необходимо учитывать ряд требований, предъявляемых банками как к заемщикам, так и к приобретаемому жилью. Произвести сделку без оформления договоров купли-продажи не получится, т.к. для нее требуется наличие достаточного количества денежных средств у заемщика изначально.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/obmen-kvartiry-s-doplatoj-ipotekoj

Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

  • Консультация юрста
  • Статьи
  • Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.
  • Согласие банка Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:
  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен.

Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.
Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

  • договор обмена;
  • акт о передаче нового объекта залога;
  • вывод из-под залога старой жилплощади.

Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

Внимание

На более дорогую Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита.

Как поменять квартиру под ипотекой на другую

По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита.

Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.

  • Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит.
    При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной.

Замена квартиры в договоре долевого участия

При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.

  • Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  • Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  • В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  • Затем они предоставляются банку.
  • Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой.

    Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.

  • Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  • Переезд в новую квартиру.
  • Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Взаимозачет квартиры купленной по переуступке на другую квартиру застройщика

Важно

Привлечение потребительского кредита Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи.

Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.

  • Покупка новой квартиры с наложением обременения.
  • Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

    Обмен ипотечной квартиры

    Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

    • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
    • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
    • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
    • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
    • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
    • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

    Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

    Можно ли будет обменять квартиру находящуюся в ипотеке

    В новом договоре обязательно указать, что все средства, выплаченные за первую квартиру засчитываются в расчётах с новым жильём. 3. Если строительная компания (подрядчик) не против обмена, каков порядок перезаключения договора на новое жильё? — Необходимо составить дополнительное соглашение, в котором указать все необходимые параметры нового жилья.

    Данное соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. 4. Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д.

    ), имеет ли он право требовать заменить своё жильё на аналогичное, но без вышеперечисленных недостатков? — В данной ситуации застройщик не обязан менять квартиру на другую.

    Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

    Больше информации о процессе оценки вы получите из этой статьи.

    • Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа. Например, по этой ссылке вы найдете перечень бумаг для оформления жилищного займа в Сбербанке.
    • Обычно кредитно-финансовые учреждения настаивают на внесении первоначального взноса по новому кредиту.
      О том, как получить ипотеку без первого взноса, вы можете прочитать здесь.

    Банк вправе направить запрос в БКИ для проверки кредитного досье заемщика. При выявлении каких-либо нарушений он, скорее всего, откажет в обмене. Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в данной статье.

    Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

    • Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению.

      Самой большой сложностью в данной ситуации будет то, что дольщику придётся самостоятельно искать нового покупателя, переуступить ему свои права требования, получить деньги за квартиру и только после этого приобрести у строительной компании интересующую квартиру.

    • — Либо же, помимо заключения договора уступки покупатель, желающий поменять жильё расторгает своё долевое соглашение на первую квартиру и заключает новое соглашение на квартиру, которую хочет приобрести.

    Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

    Подготовка Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий. Начать нужно с изучения кредитного договора.

    Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

    Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации. Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км.
    К необходимым документам относятся:

    • Паспорт (копия и оригинал)
    • Заявление
    • Свидетельство о заключении брака (если имеется)
    • Кредитный договор
    • Копия лицевого счета
    • Выписка из домовой книги
    • Письменное согласие прописанных в квартире
    • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
    • Документы, которые подтверждают, что платежи производились своевременно
    • Иные бумаги.

    Банки не заинтересованы в таких сделках, но дают согласие при выполнении ряда условий:

    • Заключается договор продажи имеющейся квартиры (о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, читайте здесь) и второй договор на покупку новой недвижимости, которая полностью соответствует требованиям кредитора.
    • Банк оценивает новое жилье, затраты оплачивает заявитель.

    Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/02/mozhno-li-u-zastrojshhika-pomenyat-kuplennuyu-kvartiru-v-ipoteku-na-druguyu-kvartiru/

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: