Содержание
- 1 Как сдать квартиру в аренду правильно — пошаговая инструкция
- 2 Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника
- 3 Как правильно сдать квартиру в аренду – Советы жилищного юриста
-
4 Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора
- 4.1 Безопасность и надёжность
- 4.2 Документы для составления договора
- 4.3 Арендный договор: что в нём писать?
- 4.4 Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!
- 4.5 Платим налог: практика
- 4.6 Кому пожаловаться на незаконную аренду?
- 4.7 Подводим итоги
- 4.8 — Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям
- 5 Как правильно оформить сдачу квартиры квартирантам по закону
Как сдать квартиру в аренду правильно — пошаговая инструкция
Как сдать квартиру в аренду — вопрос, который интересует каждого владельца свободной недвижимости. Если в собственности гражданина имеется жилплощадь, то появление желания сдать таковую в аренду вполне объяснимо.
Во избежание возникновения каких-либо проблем следует учесть все возможные юридические нюансы и подойти к процедуре сдачи квартиры внаем с повышенным вниманием и ответственностью.
Не забывайте, что вы всегда можете обратиться за помощью к агентствам, если не знаете, как правильно сдать квартиру.
Как правильно сдать квартиру в аренду и определиться с размером оплаты
На первом этапе следует определить круг лиц, кто имеет законную возможность сдавать квартиру в аренду. Здесь существует ряд некоторых нюансов:
- Если квартира находится в собственности у 2-х и более человек, для сдачи таковой требуется предварительное согласие каждого из владельцев.
- Если человек желает сдать жилплощадь, владельцем которой является муниципалитет, следует составить с арендатором договор поднайма.
- В случае оформления квартиры в аренду поверенным лицом, требуется нотариально заверенный документ о возложении на него полномочий подобного рода.
- Сдача в аренду квартиры с непогашенной ипотекой, требует предварительного согласия из банка.
Далее, собственнику жилья следует определиться с размером оплаты за квартиру и приступить к поиску будущих жильцов. Это возможно путем самостоятельного размещения объявлений либо посредством обращения в агентство недвижимости.
Следующий этап – составление договора найма квартиры. Грамотное оформление документа позволит избежать возможных недопониманий между квартиросъемщиком и владельцем жилья. Документ составляется в письменной форме с указанием следующих пунктов:
- наименование бумаги и предмет, относительно чего составляется договор;
- адрес квартиры;
- информация о квартиросъемщике: Ф.И.О., паспортные данные;
- период аренды;
- сумма арендной платы и порядок внесения таковой;
- указание залога и его суммы, при наличии такового;
- опись имеющихся в квартире предметов с приблизительной оценкой их состояния;
- следует оговорить момент задержки оплаты за квартиру, например, в случае неуплаты в течение месяца, квартиранту необходимо будет съехать;
- указать периоды посещения владельца, в качестве контроля за собственностью;
- оговорить порядок возмещения возможного ущерба, в случае возникновения такового;
- оговорить момент возможного расторжения договора по чьей-либо инициативе, а также условия продления по окончании срока аренды.
Помимо основных моментов, в договоре найма могут быть указаны прочие условия и требования, оговоренные в личном порядке между собственником жилья и будущими жильцами. Затем бумага подписывается сторонами соглашения.
Сдаем через агентство
Сдача жилплощади через агентство недвижимости, безусловно, требует колоссального внимания от лица, желающего воспользоваться услугами подобной фирмы. Необходимо уточнить имеет ли агентство соответствующую лицензию, по возможности почитать отзывы о компании. Следует помнить, что услуги риэлтора придется оплатить самостоятельно.
С агентством потребуется составить договор с указанием следующей информации:
- услуги, которые предоставляет агентство клиенту;
- сумма вознаграждения риэлтора по окончании работы;
- срок договорного соглашения;
- данные сторон;
- ответственность, закрепленная за каждой из сторон в случае невыполнения условий договора;
- гарантии и условия расторжения договора.
Оформление бумаги лучше осуществлять в присутствии грамотного юриста. После чего на бумаге проставляются подписи сторон.
Далее, клиенту остается ждать, когда сотрудник агентства выполнит работу, то есть найдет подходящего квартиранта и подготовит соответствующие бумаги. Следует помнить, что договор найма подписывается арендодателем самостоятельно в любом случае.
https://finans52.ru/realty/apartment/sdat-arendu.html
Правильно оформляем процесс сдачи в аренду
Для ускорения сдачи квартиры в аренду потребуется разместить информацию о жилплощади на популярных досках объявлений. Это можно сделать как за дополнительную плату, так и без таковой. А лучше воспользоваться обоими способами. К объявлению стоит приложить фотографии комнат с разных ракурсов.
Непременным условием является наличие чистоты и уюта в квартире. Непригодную технику и мебель необходимо устранить. Также следует осуществить ремонтные работы, установить новую сантехнику и в целом навести порядок.
Перед приходом потенциального квартиросъемщика необходимо убедиться в отсутствии загрязнений, устранить неприятные запахи. Самому арендодателю рекомендуется вести беседу в спокойном и размеренном тоне.
Общим советом может быть лишь одно – на потенциального жильца необходимо произвести благоприятное впечатление как атмосферой в квартире, так и посредством беседы с хозяином. В таком случае и спрос на нее будет весьма велик.
Предоставляем квартиру посуточно самостоятельно
Теперь рассмотрим, как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно, но не на весь месячный период, а на сутки. Сдача квартиры или нескольких в аренду посуточно дело довольно хлопотное, но при этом приносящее ощутимый доход.
Следует помнить о потребностях граждан, заселяющихся на короткий срок. Чаще всего это командировочные, отпускники, словом, те, кому нужны комфортные условия для проживания на краткий период.
Поэтому комплектация квартиры должна включать все необходимое.
Далее, следует осуществить поиск клиентов. Это возможно либо через агентство, но потребуются дополнительные расходы, либо посредством самостоятельного размещения объявлений на соответствующих порталах.
В целях безопасности собственного имущества перед заселением необходимо записывать паспортные данные постояльцев, а также брать залоговую сумму в размере нескольких тысяч рублей. Это убережет от порчи и хищения предметов интерьера.
Кроме того, арендодателю рекомендуется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В таком случае будет доступна возможность оформления договора о сдаче квартиры на краткий срок, что также убережет от возможных неприятностей.
Налог на данную услугу
Сдача жилплощади в аренду облагается налогом в размере 13% для физических лиц. Если гражданин сдает несколько квартир и выступает как ИП, налог составляет 6% либо 15% при общей системе обложения налогом.
Процедура сдачи квартиры в аренду довольно сложный процесс, требующий полной сосредоточенности и юридической осведомленности. Но при верном оформлении соответствующих бумаг арендодатель получает неплохой дополнительный доход, при этом вероятность возникновения каких-либо сопутствующих проблем сводится к минимуму.
Источник: https://finans52.ru/realty/apartment/sdat-arendu.html
Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника
Статья обновлена: 10 ноября 2018 г.
Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.
С чего начать? подготавливаем документы
- Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
- справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства. Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
- Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.
Есть 3 варианта согласия других собственников:
- Письменное согласие, которое можно написать от руки.
- Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
- Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:
- паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
- если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
- Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).
Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.
Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:
- разрешение наймодателя (муниципалитета);
- паспорт главного квартиросъемщика;
- договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
- справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.
Определитесь с ценой
Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.
Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).
Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.
Основные факторы, влияющими на ценообразование:
- Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
- Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
- Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
- Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
- Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
- Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.
Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.
Способы нахождения нанимателя
-
Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
-
Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
- Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
-
Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.
Правильный показ квартиры
Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.
- Наведите порядок в квартире.
- Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
- Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.
В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.
Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.
Правильно составляем договор аренды
Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.
Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:
- Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
- Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
- Срок действия договора.
- Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
- Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.
- Частота проверок. Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
- Порядок расторжения договора. Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
- Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
- Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
- Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.
В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.
Действия после подписания договора
Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:
- Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
- Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
- Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.
Источник: http://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat.html
Как правильно сдать квартиру в аренду – Советы жилищного юриста
Сдача в аренду неиспользуемого жилья – это надежный источник пассивного дохода. Но как любой другой вид бизнеса, сдача дома или квартиры в наем должна быть документально оформлена.
С получаемого дохода должен отчисляться налог. Только так можно избежать проблем с правоохранительными и налоговыми органами.
Какая недвижимость подойдет для сдачи в аренду
Для сдачи в аренду подойдет не всякое жилье. Во-первых, оно должно пользоваться спросом. Поэтому сдавать квартиру или дом имеет смысл в крупном или среднем городе или поселке. Во-вторых, жилье должно быть более-менее комфортабельным.
Это касается не только состояния помещения: исправность санузлов, стен, полов и потолка. В квартире должен быть хотя бы минимальный набор мебели: кровать, платяной шкаф, стол и стулья.
Чем лучше обустроено помещение, тем больше можно с него взять арендную плату и (или) быстрее его сдать. Если в квартире водятся тараканы, мыши или протекает крыша, из-за чего на стенах появились разводы, то такое жилье сдать будет очень сложно и стоимость арендной платы будет невелика.
Качество сдаваемого помещения зависит также от длительности аренды. Чем она больше, тем выше требования, предъявляемые квартирантами, но и доход будет стабильнее и выше.
Но даже для посуточной аренды, жилье должно соответствовать санитарным нормам. В комнатах не должно быть сырости, плесени или грязно.
Какие документы для этого надо
Чтобы не возникло проблем с квартиросъемщиками, перед тем как сдать квартиру нужно проверить их документы: паспорт, билеты (если они прибыли издалека).
Для подстраховки их можно сфотографировать на телефон. И составить договор аренды самостоятельно либо в юридической компании.
В договоре необходимо указать:
- паспортные данные, свои и квартиросъемщиков,
- сумму платежей, в том числе коммунальных, если их оплачивает хозяин. Кстати, если за коммунальные услуги должен будет платить сам жилец, то это прописывается в договоре;
- порядок и способ оплаты;
- дата составления и подписания договора;
- срок, на который сдается квартира или дом.
К договору желательно прикрепить опись всего ценного имущества, которое также, вместе с помещением, сдается в аренду, но за сохранность, которого отвечает квартиросъемщик. Договор вместе с описью скрепляются подписями. Если квартиру сдает ИП, то на документе ставится печать.
Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!
Как платить налоги
Сдать жилье в аренду можно как физическому лицу, так и с оформлением в ИП. Многие не хотят или не знают, как оформить ИП, поэтому ограничиваются составлением договора и выступают в роли физического лица. В результате платят не 6% налога (по упрощенке), а все 13%.
Налог оплачивается в добровольном порядке. Для этого надо скачать или приобрести форму сдачи налоговой декларации НДФЛ3, заполнить ее и сдать. Скачать образец можно по адресу https://www.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/docs/nalogi/ndfl/3ndfl2016.pdf. Он рассчитывается на основе суммы дохода за год, прописанного в договоре аренды. Оплату совершают в марте (до 31 числа).
Сдача декларации для ИП и физических лиц ничем не отличается друг от друга. Заплатит налог можно в любом банке или через электронную систему. Бумагу сдают в налоговую службу по месту прописки. Сейчас документ можно отправить в электронном виде, но копию, желательно, распечатать и хранить дома.
Что будет если сдавать квартиру без договора
В нашей стране можно сдавать квартиру без договора и не платить налоги. Но это чревато нехорошими последствиями. Даже если помещение было сдано знакомым, не исключено, что они не устроят в доме шумную вечеринку, из-за чего соседи вызовут полицию. Штрафа в таком случае не избежать.
Без составленного договора арендодатель рискует оказаться без прибыли, с «разгромленной» квартирой или с неплатежеспособными квартирантами, которых без помощи полиции не выселить (что означает большой штраф для владельца). Опаснее всего то, что арендодателя могут привлечь по статье «Незаконное предпринимательство», а это уже грозит уголовным наказанием.
Сдача в аренду через агентство: плюсы и минусы
Сдача квартиры в наем через агентство дает возможность переложить ответственность за составление документов, уплату налогов и оценку порядочности квартиросъемщиков. Это неоспоримый плюс. Не надо показывать квартиру потенциальным квартиросъемщикам, составлять договора, ходить в налоговую.
Однако за все придется платить. Агентство берет за свои услуги от 1- до 50% от стоимости месячной квартплаты. Правда берет один раз и не с владельца квартиры, а с жильцов, но дело не только в этом.
Квартиросъемщики неохотно снимают квартиры через агентства, предпочитая договариваться напрямую с собственником жилья. Переплачивать никто не хочет.
В результате – квартира пустует долгое время. При этом за все время, что она пустует, за коммунальные услуги придется платить владельцу, а не агентству.
Вывод
Сдача в аренду жилья – это прибыльный бизнес, но только в том случае, если владелец все документально оформил и платит налоги в бюджет. Перед тем как сдать дом или квартиру нужно проверить ее состояние. Если надо, то сделать ремонт, провести дезинфекцию, прикупить мебель.
Агентства берут на себя всю рутинную работу по подготовке документов и общению с квартиросъемщиками. Но следует помнить, что высокая плата за их услуги может оттолкнуть потенциальных клиентов.
К тому же многие относятся к таким агентствам настороженно, предпочитая вести дело с собственником жилья.
При возникновении вопросов по поводу аренды квартир можно проконсультироваться с жилищным юристом в Екатеринбурге.
, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Статья Как сдать квартиру в аренду была изменена: Ноябрь 8th, 2018 автором Немцев Д.С.
Похожее
Источник: http://EkbLaw.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu
Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора
С одной стороны, приятно иметь «резервную» жилплощадь, предназначенную позднее детям или купленную, как финансовый парашют.
С другой стороны, даже за пустую квартиру необходимо платить (коммунальные платежи, имущественный налог), а если недвижимость куплена в ипотеку, то платежи получаются серьёзными. Один из распространённых способов заставить временно пустующее жильё работать – сдавать его в аренду.
Случается, что хозяева не знают, как правильно сдавать квартиру в аренду, оформить документы, боятся мошенников или нечестных жильцов, поэтому свободные квартиры простаивают.
Другие же, в спешке выбрав первых обратившихся арендаторов, допускают досадные ошибки в составлении документов, могущие дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то и вовсе сдаёт жильё «в чёрную», постоянно опасаясь визита участкового или интереса налоговой службы. В тексты мы рассмотрим, как официально сдавать квартиру, оформить правильно и честно все документы и не тратить собственные нервы.
Как правильно сдавать квартиру в аренду
Безопасность и надёжность
Сдача частного жилья, оформленная официально – одна из самых выгодных и юридически безопасных сделок. Официальная аренда, в первую очередь, несёт преимущества для владельцев квартиры.
Во-первых, не нужно бояться неблагонадёжности жильцов – арендатор уже не сможет испортить ваше имущество, сдать его в субаренду или вовсе сбежать, не выплатив положенную сумму за проживание и «коммуналку».
Кроме того, в договоре аренды позволительно до копейки прописать траты, которые возьмёт на себя жилец – вплоть до пользования интернетом, домашним телефоном или платной парковкой, закреплённой за квартирой.
Да, можно сдавать жильё родственникам или друзьям, частично обезопасив себя от вышеперечисленного. Но недостаточно знать человека, даже длительное время, чтобы быть уверенным в его надёжности. Второй момент – интерес со стороны властных органов.
Проживающими без прописки могут заинтересоваться в полиции, а дальше ниточка неминуемо приведёт к вам – человеку, получающему доход и не платящему налоги.
Сокрытие прибыли – серьёзный проступок, и он несомненно повлечёт за собой массу проблем и неприятных встреч с налоговой.
Рассмотрим, как зафиксировать договорённости с арендаторами корректно и заполнить документы, связанные со сдачей квартиры в аренду максимально полно и безошибочно.
Документы для составления договора
Чтобы официально заключить договор, не нужно собирать внушительный пакет документов или обращаться в учреждения за особенными справками. В стандартный «набор» включается:
- Паспорта собственников жилья.
- Выписка из ЖЭКа, фиксирующая всех лиц, зарегистрированных в квартире (кстати, их личное присутствие при подписании бумаг обязательно).
- Согласие собственников жилья на аренду (если их несколько).
- Договор купли-продажи или дарения, подтверждающий, что владелец квартиры действительно является таковым.
- Документ, фиксирующий право собственности.
Все названные документы, уже понятно, должен подготовить хозяин квартиры – арендодатель. От арендатора требуется паспорт (хотя в некоторых случаях от жильцов требуют справку с работы как гарант платёжеспособности или справку о несудимости).
Арендодатель и арендатор — два лица и две стороны, заключающие договор. Важно понимать, что документ этот является официальным, и фиксирует законность сделки по сдаче недвижимости в аренду.
Соответственно, в договоре прописывают исчерпывающую информацию о сроках, условиях, особенностях сделки, лицах, в ней участвующих, гарантиях и обязательствах.
Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки
Арендный договор: что в нём писать?
Сейчас в стране существует два вида договоров аренды, признанные официально:
- Договор аренды, необходимый для участия в сделке юрлиц. Он заключается на временной отрезок более года и обязательно подлежит регистрации.
- Договор найма подходит для сдачи жилья лицу физическому, не имеет конкретного срока и не обязателен для регистрации. Договор на срок менее 11 месяцев регистрировать не нужно, более — уже обязательно.
Соответственно, если обе стороны являются лицами физическими, то и заключать необходимо договор второго типа. Важность этого документа сложно переоценить, ведь он поможет сберечь деньги, время и репутацию добропорядочного плательщика налогов. Рассмотрим несколько негативных примеров, в перспективе способных стать реальными рисками при отсутствии официального договора найма.
- Невозможность возместить ущерб, причинённый жильцами вашему имуществу. В случае с кражей вещей из вашей квартиры вам будет нечем доказать, что конкретные люди действительно проживали у вас, а если вы и сможете это сделать, то вопрос о нелегальности сделки будет поднят в первую очередь.
- В случае, если арендаторы нанесут ущерб соседям – к примеру, затопят их дорогой ремонт, возмещать денежные средства будете именно вы.
- Если жильцы не захотят платить за «коммуналку», а то и вовсе за прожитое время, вы не сможете обратиться в суд, чтобы взыскать долги.
Риски, при этом, существуют не только для владельца жилья. Наниматель, как вторая сторона, имеет возможность и право убедиться в надёжности арендодателя: что жильё действительно ему принадлежит, куплено честным путём, а человек может законно и официально сдавать конкретную квартиру, не имеет долгов и проблем с иными членами семьи.
Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет
Что ещё должен включать договор?
- Паспортные данные обеих сторон.
- Количество человек, собирающихся проживать в квартире.
- Размер ежемесячной арендной платы и срок её внесения, вплоть до конкретного дня и даже времени (к примеру, не позднее, чем в полдень 17 числа ежемесячно).
- Имущество, оставленное в квартире, его состояние и разрешение к использованию жильцами.
- Оплата иных расходов – кто и в какие сроки будет вносить коммунальные платежи, плату за телефон, интернет и подобное.
- Время и порядок проверки жилья владельцами.
- Размер денежной компенсации для арендодателя в случае несвоевременных платежей.
- Пункт, подтверждающий, что жильё является «чистым» и не сдаётся в аренду кому-нибудь другому по такому же договору.
- Иные договорённости, к которым стороны пришли в частном порядке (например, разрешено ли заводить в квартире животных).
В целом, чем полнее и подробнее документ, тем меньше вероятность нарваться на неприятность из-за неоговоренных или незафиксированных моментов сделки.
К договору обязательно нужно приложить список личного имущества, оставляемого в квартире, эту бумагу обе стороны подписывают как акт передачи-приёма.
К документу рекомендуется приложить фотографии, фиксирующие состояние жилья и предметов обихода в ней до момента, когда въедут жильцы. Таким образом, снижаются риски, могущие быть причинёнными имуществу.
Передача денег – важный и заключительный этап сделки, подойти к ней нужно серьёзно и заранее решить, каким способом это будет происходить на протяжении всего действия договора.
Таблица 1. Способы передачи денег
Деньги передают лично, из рук на рукиДеньги переводятся безналичным способомЭто простой способ, но далеко не комфортный. Во-первых, сторонам нужно регулярно встречаться, что зачастую неприемлемо для больших городов. Днём, как правило, люди находятся на рабочем месте, а тратить вечернее время на поездку многим не хочется. Но если деньги передаются именно таким способом, каждый раз нужно составлять акт передачи-приёма денег или писать расписку о получении конкретной суммы в конкретную дату. | Если обе стороны пользуются услугами одного банка или перевод денег не требует комиссии, этот способ является оптимальным. Жильцы даже могут настроить обязательный платёж, чтобы система автоматически перечисляла средства в один и тот же день, прописанный в договоре. Обе стороны должны хранить платёжные документы из банка во избежание недоразумений. Второй вариант оплаты, безусловно, надёжен, так как при сохранении платёжных документов факт оплаты оспорить невозможно. |
Процедуры, связанные с оплатой, не могут быть изменены или отменены в одностороннем порядке – лучше придерживаться информации, внесённой в договор.
С другой стороны, если в какой-то месяц жильцы, ранее платившие через банк, попросят принять деньги наличными и предложат сами приехать в удобное место, нарушением договора это считаться не будет, хотя хозяин жилья и вправе попросить их воспользоваться безналичным переводом.
Важно понимать, что в денежных вопросах не бывает мелочей, и бездумно доверять малознакомым людям – значит поставить собственное финансовое благополучие под угрозу.
ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу
Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!
Налоговые отчисления с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – тот самый момент, побуждающий многих уходить от официальной регистрации этой процедуры. Согласно данным налоговой службы, более половины всех случаев аренды жилья сопровождается уклонением от налогового сбора.
Можете поверить, что это чревато проблемами и неприятными последствиями. Чаще всего, на жильцов жалуются соседи (арендаторы могут шуметь, вести себя невежливо или иными способами раздражать людей, живущих рядом).
В таком случае в квартиру наведается участковый, уполномоченный выявить факт незаконного проживания людей, соответственно, и неуплату налога.
Когда же договор оформлен по вышеперечисленным правилам, от налоговых исчислений не скрыться. Законодательство нашей страны подразумевает — ежемесячно владелец жилья должен уплачивать тринадцать процентов от суммы, прописанной в договоре.
Легально не платить эту сумму можно тогда, когда посредниками в сделке аренды являются агентства недвижимости или риелторы. Но это ещё более невыгодно, так как они будут забирать себе существенный процент прибыли.
Если за месяц вы получаете от жильцов 10 тысяч рублей, 1 тысяча 300 рублей должны быть уплачены в формате налога.
Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства
Платим налог: практика
Ходить в налоговую каждый месяц и вносить платежи не нужно. По окончании года хозяин квартиры должен нанести в учреждение визит и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где он «показывает» доход, полученный за аренды за год. После проверки данных инспекторы вышлют квитанцию на оплату, которую нужно совершить до наступления 30 апреля следующего года.
Скачать бланк 3-НДФЛ
Рассмотрим на примере. Иван Семёнович Чепурин сдавал квартиру весь 2016 год и заработал 100 тысяч рублей. Он подал декларацию и до 30 апреля 2017 года должен перевести в счёт государства 13 тысяч рублей.
Что будет, если Чепурин этого не сделает? Налоговое законодательство нашей страны закрепляет за гражданами финансовую ответственность в том случае, если они пренебрегли налоговыми обязательствами. Ивану Семёновичу грозит штраф, даже дважды, если:
- Не предоставит декларацию, вынужден будет заплатить пять процентов от взноса за каждый месяц задержки (сумма, не меньше тысячи рублей, но и не больше 30% от всего платежа).
- Не заплатит налог, получит денежное наказание в размере от двадцати до сорока процентов всей суммы налога.
Граждане, которые грубо нарушают закон – в пределах трёх лет задолжали более 600 тысяч рублей, могут быть привлечены к ответственности уголовной. Неплательщиков могут направить на принудительные работы, оштрафовать на крупную сумму, арестовать или даже лишить свободы. Таким образом, переживая лишь за собственное финансовое счастье, можно нажить крупные проблемы, способные перевернуть всю жизнь.
Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий
Кому пожаловаться на незаконную аренду?
Если вы оказались не только арендодателем, но и соседом граждан, неофициально сдающим своё жильё, вы можете пресечь подобный поступок.
В первую очередь, заявление нужно подать участковому, который имеет право проверить, на каких основаниях в квартире проживают люди.
Если жильцами окажутся жители страны, не имеющие договора аренды и временной регистрации, им будет выписан штраф, в отношении владельца жилья информацию передадут в налоговую. Если же проживающими окажутся иностранцы, к делу подключится миграционная служба.
В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф
Подводим итоги
Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации.
Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.
Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!
— Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям
Источник: https://nalog-expert.com/oplata-nalogov/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu.html
Как правильно оформить сдачу квартиры квартирантам по закону
Владелец квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению. В частности, сдавать в наем, получая от этого доход. Для юридического оформления таких отношений используется договор аренды жилья. Его подписание в большинстве случаев позволяет избежать возникновения конфликтных ситуаций. Рассмотрим, на что обратить внимание при составлении такого документа, а также стоит ли использовать готовый образец договора аренды квартиры.
Кто может сдавать и арендовать жилье
Распоряжаться квартирой может только ее владелец, то есть собственник, право которого подтверждается свидетельством о госрегистрации. Это первое, что необходимо потребовать предъявить еще на стадии просмотра.
Ни друзья, ни близкие родственники собственника не могут заключить договор вместо него. Вместе со свидетельством госрегистрации прав на жилье должен быть предъявлен паспорт.
Наниматели муниципального жилья не являются его владельцами, следовательно, права использовать принадлежащую городу квартиру для получения личного дохода не имеют.
Исключением будет ситуация, когда владелец сам просит кого-либо заключить сделку от его имени. Например, обращаясь к риэлтору или поручая все родственницам. Для этого оформляется доверенность. Поскольку речь идет не о продаже, а всего лишь о временном найме, достаточно простой письменной доверенности, заверять ее у нотариуса нет необходимости.
Арендатором (нанимателем) квартиры могут быть только совершеннолетние граждане. Найти квартирантов, особенно в большом городе, несложно. Достаточно разместить объявление на одной из местных бесплатных площадок. Для гарантии собственного спокойствия можно обратиться в агентство. Но тогда придется оплатить посреднические услуги.
Как составить договор
Для оформления передачи жилой квартиры применяются несколько договоров. От одного физического лица другому квартира передается по договору найма. Организации для своих сотрудников жилые помещения арендуют. Пустить пожить родственников или близких друзей удобнее по договору безвозмездного проживания. Но все три договора имеют много общего.
Для составления письменного документа не обязательно обращаться к юристу. Можно использовать шаблон договора аренды квартиры (скачать ниже). В него потребуется внести уточняющие детали. Договор всегда составляется в двух экземплярах и подписывается обоими участниками.
Типовой договор содержит:
- дату и место его составления;
- подробные сведения об арендодателе и арендаторе (или наймодателе и нанимателе);
- характеристики квартиры (адрес, площадь, текущее состояние, наличие бытовой техники, мебели и других предметов обихода);
- реквизиты подтверждающего право собственности документа;
- срок передачи жилья;
- сумма арендной платы, сроки ее внесения и порядок проведения расчетов (наличными, на карту, переводом и т. д.);
- на кого возлагаются обязанности производить текущий и капитальный ремонт;
- перечень лиц, имеющих право проживать вместе с арендатором в снятой квартире;
- права и обязанности каждой из сторон.
В зависимости от ситуации, в договоре могут быть прописаны и другие условия. Например, для Москвы или Санкт-Петербурга актуально оформление временной регистрации в арендованном жилье. Желательно заранее прописать разрешение или запрет на эту процедуру. Также в договоре может учитываться наличие у жильцов домашних животных, маленьких детей и т. д.
Скачать документ (dogovor-nayma-zhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)
Дополнительные документы
К договору аренды жилья дополнительно составляется акт передачи. В нем фиксируется техническое состояние квартиры, перечисляется вся бытовая техника и мебель, передаваемая жильцу. Желательно указать, что все они находились в исправном состоянии в момент подписания договора. Для отдельных дорогостоящих предметов допускается указание цены.
В акте фиксируется показание приборов учета: счетчиков воды, газа и электричества. В дальнейшем это поможет избежать взаимных обвинений в долгах по коммунальным платежам. Если вместе с квартирой происходит передача подсобного нежилого помещения, например, расположенной за пределами квартиры кладовки, то и этот факт отражается в акте.
Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)
Передачу денег принято оформлять распиской. Ее пишет владелец, каждый раз, когда принимает у жильца наличные деньги. При расчетах безналичными способами целесообразно сохранять квитанции. То же относится и к коммунальным платежам: необходимо собирать чеки о внесении средств.
Нужна ли регистрация договора
Законом предусмотрено, что максимальный срок, установленный договором аренды жилья, не может превышать пяти лет. Однако заключать соглашение на столь долгий срок юристы не рекомендуют сразу по двум причинам:
- во-первых, расторгнуть договор гораздо сложнее, чем перезаключить;
- во-вторых, подобная сделка обязательно должна быть зарегистрирована.
Регистрация подразумевает подготовку пакета документов и передачу его в Росреестр, а также уплату госпошлины. Сделать это необходимо в течение одного месяца с момента подписания договора аренды.
Не требует регистрации договор аренды, заключенный менее, чем на год. Поэтому большая часть владельцев жилья сдает его на 11 месяцев, а затем ежегодно продлевает срок аренды. Как правило, делается это не столько для того, чтобы избежать лишних хлопот с регистрацией, сколько для того, чтобы не платить налоги за получение дохода от использования своей недвижимости.