Как продать квартиру по материнскому капиталу пошагово

Как продать квартиру по материнскому капиталу пошагово

17.05.

2018

• 1 Продажа квартиры людям с материнским капиталом
• 2 Пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом
• 3 Покупка жилья под материнский капитал
• 4 Как можно купить дом под материнский капитал
• 5 Покупка квартиры на материнский капитал в 2018 году: нюансы, пошаговая инструкция покупки квартиры, образец заявления на выдачу средств маткапитала
• 6 Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
• 7 Реализация продажи квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция, необходимые документы, сроки, гарантии и риски продавца
• 8 Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и можно ли: пошаговая инструкция
• 9 Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом — советы юриста
• 10 Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в 2018
• 11 Покупка квартиры с использованием материнского капитала, пошаговая инструкция
• 12 Инструкция: как продать квартиру купленную на материнский капитал
• 13 Покупка квартиры с помощью материнского капитала
• 14 Покупка квартиры: пошаговая инструкция
• 15 Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

1. Составить договор, зарегистрировать его.
2. Оформить кредит в банке, который не превышает сумму Сертификата или соглашение с продавцом указанием суммы долга, равной размеру капитала.
3. Направить в Пенсионный фонд заявление о решении использовать средства, чтобы оплатить часть недвижимости.
4. Дождаться вынесения решения.

Покупка жилья под материнский капитал

Таким образом, единственная возможность воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала до достижения ребенком, на которого выдан сертификат 3 года, это взять кредит на покупку жилья, а в последующем погасить весь кредит или часть кредита средствами материнского (семейного) капитала. О возможности пользования материнским капиталом до 3-го возраста без кредита смотри здесь

Как можно купить дом под материнский капитал

Актуальным остается вопрос о строительстве дома, его реконструкции на материнский капитал, особенно в то время, когда ребенок еще не достиг трехлетнего возраста. Помимо того, многим семьям интересен вариант взять ипотечный кредит на процессы данного типа.

К сожалению, эти возможности практически отсутствуют. Хотя многим семьям все же удается добиться определенных уступок со стороны Пенсионного Фонда.

Именно поэтому важно консультироваться с грамотными специалистами в области права, перед тем, как решить инвестировать материнский капитал в улучшение жилищных условий.

Рекомендуем прочесть:  При покупке квартиры какие нужно смотреть документы

Покупка квартиры на материнский капитал в 2018 году: нюансы, пошаговая инструкция покупки квартиры, образец заявления на выдачу средств маткапитала

1. Жильё (квартира, дом, комната) должно находиться на территории Российской Федерации, оно не может быть аварийным или ветхим (сотрудники Пенсионного фонда имеют право проверять объекты недвижимости, которые заявители указывают в своих договорах купли-продажи).

2. Жилое помещение (квартира, дом, комната) не может приобретаться у родственников первой линии родства (отца, матери, бабушки, дедушки, родного брата, родной сестры).
3. Ребёнку, на которого были выделены средства маткапитала, исполнилось 3 года (за исключением случаев, когда семья берёт банковский кредит).

4. В приобретаемой недвижимости (квартира, дом, комната) можно выделить долю на ребёнка и на родителя.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Судебное заседание в очередной раз переносится (застройщик каждый раз придумывает новые причины), а на следующее заседание хотят привлечь Пенсионный Фонд, как третье лицо. Из-за этого мы лишены возможности улучшить жилищные условия (действующий ипотечный кредит, отсутствие свободных денежных средств), а сроки сдачи дома отодвигаются на неопределённое время. Что нам делать? Ждать мы не можем.

Реализация продажи квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция, необходимые документы, сроки, гарантии и риски продавца

В этом случае процесс продажи будет значительно быстрее. Но если нет возможности найти покупателя долгое время, а у вас есть другой объект, который вы хотите купить, то не стоит отказываться и от людей, которые желают приобрести вашу недвижимость с использованием средств материнского капитала.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и можно ли: пошаговая инструкция

При продаже квартир, купленных на МК, определенные риски несут не только покупатели, но и сами продавцы. Например, если органами опеки были обнаружены определенные нарушения права детей во время совершения сделки, то она будет признана недействительной.

Проблема заключается в том, что если новая детская доля будет меньше старой или условия проживания намного хуже, чем были, покупатели будут обязаны вернуть жилплощадь продавцу, который, в свою очередь, должен вернуть полученные средства.

Часто это затруднено, продавец возмещает сумму по частям, но это делает практически невозможным приобретение новой квартиры покупателем.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом — советы юриста

После того, как подходящий вариант найден, а сама сделка согласована, то оформляется предварительное согласие обеих сторон и заверяется нотариально. Данная бумага предоставляется в органы опеки вместе с копиями документов, удостоверяющих личности членов семьи. Иногда могут быть запрошены и иные документы. Положительное решение органов опеки позволяет без промедлений заключать договоры купли-продажи или обмена жилья и совершать сделку.

Рекомендуем прочесть:  Ипотека для военных по контракту на 2018г

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в 2018

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала, пошаговая инструкция

Существует серьезное ограничение в применении средств – невозможность обналичивания средств семейного сертификата и строгое соответствие целей использования предусмотренным законодательствам направлениям. После согласования процедуры с Пенсионным фондом и оформления сделки по купчей, средства будут перечислены продавцу недвижимости или банку-кредитору, минуя самого владельца сертификата.

Инструкция: как продать квартиру купленную на материнский капитал

Образец договора купли-продажи такой недвижимости содержит технические характеристики приобретаемой квартиры, анкетные данные продавца и покупателя. В нем также указывается, что такая недвижимость является долевой, и детально расписывается, какая часть от общей площади жилья принадлежит каждому супругу и их детям.

Покупка квартиры с помощью материнского капитала

Денежные средства не выдаются родителям наличными, а перечисляются с бюджетного счета на счет продавца. Для этого все перечисленные документы вместе со специальным заявлением направляются в Пенсионный фонд России. Перечисление денежных средств занимает минимум два месяца и дольше.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Обращайтесь за положенными средствами в Пенсионный фонд, имея на руках пакет необходимых документов. К ним относится заявление на получение материнского капитала, свидетельство о пенсионном страховании, копия договора купли-продажи (если продавец согласен, то можно оформить рассрочку с плавным погашением долга).

Также придётся приложить копии свидетельств детей о рождении, сертификат на получение материнского капитала, справку о размерах долга и, в случае необходимости, дополнительные бумаги.

Дачные постройки покупать с материнским капиталом запрещено, а вот частный дом нужно приобретать с участком, но последний не может быть приобретён на средства материнского капитала.

Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Обычно в фонде рассматривают обращение около двух месяцев, после чего либо перечисляют деньги в соответствии с указанной в нем информацией, либо отказывают в предоставлении капитала. Заявитель может обжаловать отказ, если посчитает его неправомерным. Для этого придется привлечь к делу суд.

Как продать квартиру по материнскому капиталу пошагово Ссылка на основную публикацию

Источник: http://corona-tv.ru/migratsiya/kak-prodat-kvartiru-po-materinskomu-kapitalu-poshagovo

Продажа квартиры людям с материнским капиталом

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы. В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Подтверждение платежеспособности

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Особенности и варианты сделки

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

• Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
• По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Порядок действий

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Особенности договора

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

• До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
• В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
• В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
• В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
• Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-lyudyam-s-materinskim-kapitalom

Продажа квартиры купленной на материнский капитал, пошаговая инструкция

Продажа квартиры с материнским капиталом имеет особенности. Для реализации подобной сделки необходима пошаговая инструкция.

Когда совершается покупка квартиры с применением материнского капитала, должно быть соблюдено основное условие — все члены семьи обязательно оформляются собственниками жилья, в том числе несовершеннолетние дети.

Чтобы успешно реализовать квартиру, где в числе собственников есть маленькие дети необходимо получить разрешительный приказ органов опеки и попечительства. Данный аппарат призван следить и защищать интересы несовершеннолетних.

Разрешение органов попечительства выдается если:

• Размер доли несовершеннолетних в новом жилье будет равнозначен или больше долевой части в продаваемой квартире;
• Новая недвижимость улучшает условия жизни несовершеннолетних;
• Размер жилых квадратных метров на каждого члена семьи будет равен или больше, чем в отчуждаемой квартире.

Внимание! Чтобы сделка по продаже недвижимости, приобретенной средствами капитала, была законной, необходимо получить письменный приказ-разрешение на отчуждение в органах опеки.

В отделении органов опеки по месту регистрации нужно подать письменное заявление. Родители должны указать намерение о продаже квартиры, а также подтвердить улучшение новых условий жизни несовершеннолетних. Также необходимо в письменной форме ходатайствовать о получении разрешения на продажу.

Инспектор органов должен провести разъяснительную беседу. Присутствие матери, отца и ребенка старше четырнадцати лет обязательно.

Документы, прилагаемые к заявлению:

• Паспорта родителей;
• Свидетельства о рождении или паспорта детей;
• Предварительный договор на покупку новой недвижимости;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака;
• Документы о приобретаемой жилплощади (или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию);
• Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, кадастровый план);
• Справка о составе семьи;
• Справка о регистрации ребенка на новом месте (если встречная сделка происходит позже продажи).

В некоторых случаях быстрая покупка нового жилья невозможна. Тогда необходимо представить справку об открытии банковского счета на имя несовершеннолетнего. На данный счет в дальнейшем будет зачислена стоимость доли в отчуждаемом жилье.

Рассмотрение заявления проводит попечительский совет. Срок рассмотрения от двух недель до месяца.

Внимание! Если сделка совершается без разрешения попечительского совета, то органы опеки вправе в судебном порядке признать сделку недействительной.

Разрешение действительно 1 месяц. Чтобы исключить повторное обращение в органы опеки, важно успеть за этот срок оформить сделку и предоставить договор попечительскому совету.

Согласно поправкам в ФЗ-122 «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с 2016 года, отчуждение жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному заверению нотариусом.

Для нотариуса следует подготовить следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на отчуждаемую квартиру;
• Предварительный договор о намерении совершить сделку;
• Разрешительный приказ органов опеки на отчуждение;
• Справка из ЖЭКа о зарегистрированных в квартире;
• Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Подписание договора происходит в присутствии нотариуса и по его заверению. В договоре на новую квартиру обязательно прописываются доли детей. Если приобретение нового жилья происходит с участием заемных средств (в данном случае в договоре указываются заемщик и созаемщик), родители должны оформить нотариально заверенное обязательство на выделение долей несовершеннолетним.

Не позднее 3-х дней необходимо подать удостоверенные документы на регистрацию в Росреестр.

По закону, сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних должны проходить единовременно. В один день происходит отчуждение старой квартиры и приобретение нового жилья.

Нотариус может предложить оформить оплату у себя через депозит. Однако эта услуга требует дополнительные расходы.

Оплата квартиры возможна:

Обмен жилья регистрируется как две сделки (покупка и продажа).

Материнский сертификат можно реализовывать только для погашения целевых кредитов и займов. Использование сертификата при жилищной ипотеке допускается в качестве:

• Первоначальный взнос при оформлении ипотечного займа;
• Погашение основного долга по уже взятой ипотеке.

Для получения ипотеки нужно обратиться в банк. Получив одобрение на кредит, следует оформить перевод материнского капитала. Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд РФ необходимый пакет документов:

• Заявление на перевод средств (указать цель);
• Паспорта родителей;
• Кредитный договор;
• Нотариальное заверение оформить равные доли в квартире на всех членов семьи не позднее шести месяцев с момента снятия обременения.

Внимание! Приобретая жилье в ипотеку с использованием материнского сертификата, лучше убедиться, что новая недвижимость действительно подходит для улучшения жилищных условий. В противном случае, не поступившую на счет банка сумму придется погашать собственными средствами.

ПФР проведет проверку по факту целевого использования средств. При одобрение перевода, на счет кредитора поступает сумма, снятая с материнского сертификата заявителя. Срок поступления до 3 месяцев.

Продать дом, приобретенный государственными средствами возможно. Чтобы реализовать отчуждение необходимо:

• Подобрать новую, улучшенную недвижимость, где количество жилой площади и доли несовершеннолетнего будет равна или больше продаваемой;
• Получить разрешение органов опеки;
• Заверить сделку нотариально;
• Получить деньги за продажу;
• Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Если дом находится в ипотеке, то следует получить согласие банка-кредитора на продажу квартиры. Если имеет место переоформление ипотеки на нового заемщика, важно, чтобы он подходил под требования банка. В противном случае банк может отказать.

По закону в доме, купленном на материнский капитал, должны быть выделена долевая собственность всем членам семьи. Это обязательство должно быть реализовано не позднее 6-ти месяцев после снятия обременения. Если на момент продажи дом еще в ипотеке, то необходимо выделить аналогичные доли в новом (приобретаемом) или в имеющейся недвижимости. В том числе у родственников.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке с применением материнского капитала, происходит по тем же правилам, что и отчуждение ипотечного дома.

Какие риски ждут покупателя, который приобретает квартиру, купленную с участием материнского сертификата?

Основной риск – признание сделки недействительной. Чтобы этого избежать, нужно удостовериться, что продавцы получили разрешение на отчуждение квартиры в органах опеки.

Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Да, это допустимо. Дополнительно к основному пакету документов потребуется предоставить согласие на отчуждение от органов опеки. Данный приказ-разрешение получают продавцы.

Дом находится в ипотеке, для оплаты первоначального взноса использовали материнский сертификат. Возможно ли продать дом, не приобретая новое жилье?

Такой вариант возможен при одном условии. Несовершеннолетним детям должны быть выделены аналогичные или большие доли в другом жилье. Это может быть не только собственность родителей, но и недвижимость родственников.

Какие обязательные правила действуют при продаже квартиры по материнскому капиталу?

Основное – получение одобрения попечительского совета органов опеки. Сделка с участием несовершеннолетних собственников должна быть заверена нотариусом.

Источник: https://ipoteka.finance/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital.html

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

 

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее  с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха  для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 11 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца  и видео уроки.
Статья обновлена 01.01.2018 года

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

• риски купли-продажи по доверенности

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом  владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой  в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор  купли-продажи, в обозначенный срок, значит он  должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

Поэтому:

• не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже

• для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет

• если у Вас все готово к сделке, а Покупатель  не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на  подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму  с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

Риски при продаже квартиры по доверенности

• Если Вы дали  доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >

• А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:

1.  в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить,  доверенное лицо не имеет на это прав
2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях  по своему усмотрению», где гарантия, что  с вами это будет согласовано
3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета  для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается  заемными средствами и  объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

 

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

• сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
• после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
• после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

Разберем подробнее:

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а  недвижимость  заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

• когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.

• когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком  в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Уточняйте заранее!

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции,  в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай  расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да  еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска  потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

• если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

• если жилье  соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса —  ветхого или  аварийного)
• если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям,  если  дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.

• если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)

• если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с  полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его  нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

При подготовке основного Договора купли-продажи  еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

Советую прочесть статьи:

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Покупка дома под материнский капитал

Риски при продаже квартиры  в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

Рассмотрим подробнее:

• Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.

• Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
• Обременение в пользу продавца регистрируется  на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи

• Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном  в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
• Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Советую прочесть статью:

Обременение в пользу продавца

Все вышеперечисленные  условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните  помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам  с недвижимостью.

Получите доступ к пособиям для продавца «Хочу продать недвижимость. С чего начать?» можно  здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/06/17/riski-prodazhi-kvartiryi/

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html