Как продать квартиру в ипотеку пошагово

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли?

Как продать квартиру в ипотеку пошагово

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать, что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Процедура продажи

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

  1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
  2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
  3. Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
  4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
  5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Важно понимать, что разные банки могут устанавливать свои дополнительные требования к страхованию ипотечного жилья.

Перечень необходимых документов

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Некоторые нюансы таких сделок

В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

Важно понимать, что лучшие кредитные условия в ВТБ 24 (минимальный процент) представляются тем гражданам, у которых открыты зарплатные или другие кредитные карты в этом банке.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

  • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
  • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
  • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
  • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Читайте также  Аннулирование сделки купли продажи квартиры

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Как продать ипотечную квартиру?

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteku.html

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Причины, по которым владельцы обремененной собственности решаются на реализацию жилища, могут быть разными. По своей сути продажа квартиры купленной в ипотеку отличается от обычной купчей более обширным пакетом документов и кругом заинтересованных лиц. Итак, как же продать квартиру, купленную в ипотеку? Нюансов немало, но самые важные мы рассмотрим в этой статье.

Возможно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Приняли решение продавать квартиру, но сомневаетесь возможно ли ее продать пока она находится в ипотеке? Попробуем разобраться в тонкостях вопроса. Процедура может инициироваться как заемщиком, так и банковским учреждением. Существует три наиболее распространенных способа, благодаря которым возможна продажа квартиры находящейся в ипотеке:

  • реализация жилища с согласия банка по инициативе собственника;
  • продажа без согласия кредитора;
  • продажа квартиры займодателем.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке, разберем на каждом этапе отдельно по порядку.

Реализация жилища с согласия банка

Если, например, заемщик чувствует, что не в силах выплачивать ежемесячные кредитные взносы или наоборот им присмотрено жилище получше, он вправе обратиться к банку с просьбой разрешить реализовать обремененную недвижимость.

После получения согласия, должник самостоятельно подыскивает клиентов, оговаривает с ними все существенные моменты. А банку лишь остается одобрить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой. Кстати, данный документ должен содержать положения о том, какую сумму покупатель обязывается перевести на счет кредитора в счет погашения задолженности и в какие сроки.

После получения финсредств кредитор снимает обременение, и покупатель может осуществить госрегистрацию права собственности.

При несогласии займодателя с проектом договора, он вправе ветировать сделку. И заемщик вынужден либо реализовать предложения банка или искать нового покупателя.

Когда клиенту понравился вариант, но средств не хватает, возможна продажа ипотечной квартиры в ипотеку. То есть, часть существующей ипотеки продавца погасится новой ипотекой покупателя. Если условия действующего ипотечного соглашения нравятся потенциальному собственнику квартиры, то при согласии кредитной организации, в документ вносятся изменения относительно замены заемщика.

Продажа без согласия банка

Продажа квартиры после выплаты ипотеки не отличается от обычной сделки. В согласии кредитора продавец уже не нуждается.

А вот что делать, если банк не разрешает реализовывать залоговую недвижимость? Юристы уверяют, что можно продать объект и без уведомления займодателя. Как? Очень просто.

  1. С потенциальным покупателям изначально подписывается предварительное соглашение о погашении банковского кредита, взятого владельцем квартиры. Это расценивается как авансовый платеж.
  2. Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают полноценную купчую, в которой упоминается сумма, внесенная кредитору покупателем. Документом определяется и сумма, которую должен получить собственник залоговой недвижимости.

Можно подписать договор купли продажи квартиры находящейся в ипотеке и без предварительного соглашения. Однако в этом случае необходимо детально прописать все действия сторон и сроки выполнения договоренностей.

Разберем пример такой ситуации. Вам осталось выплатить по кредиту 2 000 000 рублей. Рыночная стоимость квартиры составляет 3 000 000. Соответственно при взаимной договоренности с покупателем тот подписывает предварительное соглашение об оплате кредита на сумму 2 000 000 рублей + отдельно составлять договор купли-продажи на соответствующую сумму.

Продажа квартиры банком

Если заемщик накопил большую задолженность, отказывается от дальнейшего погашения взятого займа, банк вправе самостоятельно искать покупателя на проблемную недвижимость. Он же и снимает обременение после внесения новым собственником необходимой суммы.

С этих денег помимо кредита погашаются затраты кредитора по организации продажи. Остаток финсредств перечисляются на счет заемщика. Если последнему покажется, что стоимость квартиры занижена, он вправе обжаловать сделку в суде.

Процедура продажи ипотечной квартиры пошагово

Продажа квартиры в ипотеке – процедура нестандартная, но тем не менее не особенно сложная. Основная сложность будет скорее заключается или в нахождении покупателя, который будет согласен на подобную сделку или получить соответствующее разрешение от банка. Классический ее вариант состоит их таких этапов:

  • решение о реализации;
  • письменное уведомление кредитора заемщика (или наоборот) о принятом решении;
  • поиск клиентов;
  • составление договора;
  • подписание договора;
  • выплата задолженности банку;
  • снятие обременения;
  • госрегистрация собственности новым владельцем.

Условия продажи квартиры в ипотеке четко контролируются кредитором. В случае несогласия он вправе требовать внести нужные ему изменения.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Сделка купля продажа квартиры с обременением ипотекой регулируется договором. В бумаге отображаются следующие сведения:

  • дата составления, место;
  • информация о сторонах, кредиторе;
  • условия произведения выплат;
  • момент снятия обременения;
  • положения о процедуре решения споров;
  • реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи ипотечной квартиры Вы можете скачать здесь — Договор купли продажи ипотечной квартиры

Покупателю следует относиться с настороженностью к продавцам, у которых есть маленькие дети. Ведь велика вероятность, что для приобретения жилища помимо ипотечного кредита привлекались еще и финсредства материнского капитала. В связи с чем, малышам должны выделятся доли в квартире.

Игнорирование данного требования может повлечь за собой неприятности в дальнейшем. Поскольку, даже спустя многие годы выросшие дети могут подать в суд о выделении им обязательной части в квартире, которая приобреталась за средства маткапитала.

Как показывает судебная практика, суды склонны удовлетворять такие исковые требования.

Чтобы не допустить подобное развитие ситуации, необходимо требовать справку о составе семьи продавца и жильцах, которые проживали с 2006 года (с этого времени начал действовать закон о маткапитале).

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеку пошагово

31.05.2018

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

От владельца требуется только согласие на продажу квартиры через банк. То есть фактически, владелец разрешает покупателю задействовать в их договоре купли — продажи третье лицо — банк.

При продаже покупатель оформляет документы с банком, подписывает договор с владельцем, собственник получает оговоренную сумму от банка и обязательства по квартире с него снимаются. Дальше остаются отношения только между покупателем и банком.

Квартира находится в залоге у банка, поэтому никаким образом вернуться обратно к владельцу она не может. Покупателю же требуется совершить несколько действий перед покупкой квартиры в ипотеку:

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

  • существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
  • возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
  • предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Рекомендуем прочесть:  Документы для узаконивания перепланировки квартиры

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанк — пошаговая инструкция

Если сравнивать обычную продажу и сделку через банк, то второй вариант требует длительной подготовки и сбора полного пакета нужных документов. Когда банк при продаже квартиры становится посредником между сторонами, риски с поддельными документами устраняются тут же. Вся документация проходит тщательную и официальную проверку.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Предоставленные документы проверяются. После успешной проверки на обратной стороне свидетельства о регистрации ставится печать – обременение снято. Затем можно оформлять процедуру купли-продажи квартиры.

  • Продажа ипотечного жилья с участием третьей стороны – банка. При продаже квартиры заемщик может попросить банк найти покупателя.

    Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности самостоятельно заниматься поиском покупателей. После того как банк находит покупателя, осуществляется составление предварительного соглашения, которое должны быть подписано каждой стороной и нотариально заверено.

    Для проведения сделок банк реализует специальные ячейки, покупатель вносит туда деньги, часть из этой суммы забирает банк на погашение долга, а оставшуюся часть, после покупки квартиры – забирает продавец.

  • Продажа жилья с помощью ипотеки покупателя.

    Когда покупатель сам собирается прибегнуть к кредиту, стоит отталкиваться от имеющихся средств. В первом случае у покупателя достаточно средств чтобы погасить кредит продавца-заемщика, тогда смена собственности может произойти без затруднений.

    Сначала покупатель гасит задолженность перед банком, затем выполняется аналогичная процедура что и при продаже квартиры на наличные средства. Затем происходит подготовка документов покупателя на получения кредита на квартиру.

    Для это понадобится:

    • паспорта всех собственников квартиры;
    • согласие всех собственников на продажу в письменном виде;
    • подтверждение отсутствия обременения;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • номер лицевого счета покупателя квартиры;
    • свидетельство о регистрации права на жилую площадь;
    Читайте также  Как выплачивается налоговый вычет при покупке квартиры
  • Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция

    • Частный дом, квартира (допускается приобретение изолированных комнат в них). Они могут приобретаться на вторичном или первичном рынке;
    • Дачный домик;
    • Незавершенный объект строительства;
    • Участок земли;
    • Гараж;
    • Комбинированный объект недвижимости, состоящий из нескольких строений на одном участке земли или имеющий одинаковый тип (квартира с дачей).

    Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке в 2017 году: пошаговая инструкция

    • Проверьте, есть ли у недвижимости статус «жилого» помещения или пометки «для личного пользования».
    • Закажите расширенную выписку из домовой книги. Внимательно изучите жильцов не только в данный момент прописанных, но и ранее проживавших в ней. Проверьте, кто из бывших жильцов может претендовать на недвижимость.
    • Если в квартире проводилась перепланировка, то следует уточнить, узаконивалась ли она. Неузаконенная перепланировка в сделку купли-продажи проблем не принесёт, однако, могут потребоваться дополнительные расходы на её узаконивание.
    • Исключите нахождение квартиры под арестом. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН (документ выдаётся платно).
    • Получить подтверждение, что супруг (супруга) продавца согласен на продажу квартиры.

    Продажа квартиры через ипотеку

    Владелец сразу получает всю сумму и больше к клиенту и недвижимости дела не имеет, после этого остаются задолженности только между банком и клиентом. Эта система очень выгодна для продавцов, потому что они точно будут знать, что все оформлено согласно законодательству и другая сторона его не обманет.

    Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

    Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней.

    Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
    Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу.

    Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

    Как купить квартиру в ипотеку

    К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

    Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция

    • залог в банке;
    • арест недвижимости при возникновении каких-либо задолженностей у продавца, сделки не совершаются до полного погашения долгов;
    • аренда, если в продаваемом жилье проживают люди, которые платят за неё по договору собственнику, то выселить их нельзя до окончания срока найма;
    • квартира с прописанным в ней человеком, он не подлежит выселению по закону, придётся жить совместно с ним.

    Продажа квартиры по ипотеке

    В таких случаях покупатель вносит весь размер денежных средств, а продавец положенную часть из них выплачивает своему кредитору. После того, как банк получит деньги, он будет обязан в течение 2-х недель направить в Росреестр уведомление о немедленном снятии обременения с текущего объекта. Далее покупатель обращается в регистрационную палату и получает уже чистое свидетельство. На этом сделка завершается.

    Пошаговая инструкция покупки квартиры от профессионалов

    От того, насколько подготовлен покупатель, зависит количество возможных рисков и затраты времени. Для начала нужно решить, какую именно квартиру вы ищете и за сколько, определить оптимальное месторасположение, проанализировать схожие предложения и знать, на что следует обратить внимание при согласовании с продавцом.

    Как продать квартиру в ипотеку пошагово Ссылка на основную публикацию

    Источник: http://onejurist.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteku-poshagovo

    Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция и оформление документов

    Выплата кредита по ипотеке длится не один год. За это время у заемщика может произойти все что угодно, включая непредвиденные обстоятельства, ставящие под вопрос продажу квартиры. При оформлении банковской ссуды ипотечное жилье выступает как залог, поэтому схема обыкновенной продажи тут не подходит.

    Причины продажи ипотечного жилья

    Существуют самые разные причины продажи ипотечной квартиры, вот самые распространенные из них:

    1. Неплатежеспособность заемщика и невозможность реализовать далее ипотечный кредит. Эта одна из самых распространенных причин продажи ипотечного жилья. К неплатежеспособности можно отнести:
      • сокращение или увольнение на рабочем месте;
      • снижение уровня доходов в семье;
      • получение инвалидности;
      • срочная необходимость в денежных средствах;
    2. Желание улучшить или расширить квартиру. Молодые семьи, приобретая ипотечное жилье, часто меняют его через пару лет, поскольку увеличивается объем семьи. К этому же пункту относится желание заемщиков поменять квартиру на частный дом.
    3. Смена места жительства или переезд в другой город;
    4. Задолженность по кредиту, в том числе неуплата ипотечного долга. Кредитор может ввести штрафные санкции по отношению к заемщику, постановление о продаже в таком случае будет проходить через суд.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке: возможные варианты реализации

    Есть мнение, что заемщик не может продать ипотечную квартиру, так как по документам не является ее окончательным владельцем. Это суждение справедливо только в том случае, когда заемщик пытается продать квартиру без ведома банка. В остальных случаях, когда продажа ипотечной квартиры происходит законным путем, банк никаких запретов не вводит.

    Существует несколько вариантов продажи ипотечного жилья:

    1. Продажа ипотечного жилья за наличные средства. Такой вид продажи возможен, когда заемщик находит покупателя, имеющего достаточную сумму денег. Как правило, имеющуюся сумму покупатель должен будет разделить на две части: первая часть пойдет на оплату долга банку, а вторая часть составляет разницу между задатком, и стоимостью квартиры выплачивается продавцу-заемщику. Вторая часть суммы выплачивает только после смены собственника квартиры. В этом случае покупатель ипотечного жилья имеет некоторые риски, поскольку необходимо выплатить часть денег еще до оформления документов на квартиру. Чтобы избежать мошенничества требуется составить договор задатка, заверенный у нотариуса. В договоре необходимо прописать следующие пункты:
      • порядок расчета между продавцом и покупателем;
      • полную стоимость квартиры;
      • срок снятия обременения квартиры от выплат банку;
      • срок полной продажи квартиры покупателю;
    2. Далее, необходимо погасить долг по ипотеке. Покупатель и продавец вместе отправляются в банк, где осуществлялся заем на жилье, выплачивают задаток, получают справку о том, что задолженность перед банком погашена и закладную на квартиру. Следующая процедура – это снятие обременения квартиры. Для этого в Регистрационную палату (Росреестр), необходимо принести следующие документы:

      Предоставленные документы проверяются. После успешной проверки на обратной стороне свидетельства о регистрации ставится печать – обременение снято. Затем можно оформлять процедуру купли-продажи квартиры.

    3. Продажа ипотечного жилья с участием третьей стороны – банка. При продаже квартиры заемщик может попросить банк найти покупателя. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности самостоятельно заниматься поиском покупателей. После того как банк находит покупателя, осуществляется составление предварительного соглашения, которое должны быть подписано каждой стороной и нотариально заверено. Для проведения сделок банк реализует специальные ячейки, покупатель вносит туда деньги, часть из этой суммы забирает банк на погашение долга, а оставшуюся часть, после покупки квартиры – забирает продавец.
    4. Продажа жилья с помощью ипотеки покупателя. Когда покупатель сам собирается прибегнуть к кредиту, стоит отталкиваться от имеющихся средств. В первом случае у покупателя достаточно средств чтобы погасить кредит продавца-заемщика, тогда смена собственности может произойти без затруднений. Сначала покупатель гасит задолженность перед банком, затем выполняется аналогичная процедура что и при продаже квартиры на наличные средства. Затем происходит подготовка документов покупателя на получения кредита на квартиру. Для это понадобится:
      • паспорта всех собственников квартиры;
      • согласие всех собственников на продажу в письменном виде;
      • подтверждение отсутствия обременения;
      • выписка из домовой книги;
      • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
      • номер лицевого счета покупателя квартиры;
      • свидетельство о регистрации права на жилую площадь;

    Стоит отметить, что в случае, если у покупателя недостаточно средств чтобы погасить кредит продавца, то сделка не будет осуществима.

    Нюансы продажи ипотечного жилья:

    • Первый нюанс, с которым сталкиваются заемщики заключается в том, что банку невыгодно терять заемщика, поскольку тогда он перестанет платить проценты. Погашение раньше срока несет банку финансовые потери, поскольку происходит перерасчет в пользу заемщика. Некоторые банки идут на продажу ипотечного жилья очень неохотно.
    • Второй нюанс заключается в том, что заемщик должен будет установить цену для квартиры ниже рыночной стоимости. Это связано с тем, что покупатель ипотечной квартиры должен будет потратить время и силы на сбор и предоставление необходимых документов. При равных условиях, покупатель всегда предпочтет необремененную квартиру.
    • Третий нюанс возникает в том случае, когда у заемщика имеется задолженность перед банком. В этом случае, он не сможет самостоятельно выставить квартиру на продажу, на месте него это сделаем сам банк при помощи аукциона.
    • Четвертый нюанс. При продаже жилья через банку, заемщику стоит быть готовому к тому, что цена квартиры будет значительно занижена, банк ставит своей целью вернуть стоимость по кредиту, а остальная сумма не имеет значения.

    Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

    Заемщик продает квартиру в ипотеке самостоятельно, для этого ему потребуется:

    • Получить разрешение от банка на продажу ипотечного жилья.
    • Выписаться из ипотечной квартиры самостоятельно и выписать всех челнов, прописанных в квартире.
    • Найти покупателя, согласного на все условия продажи.

    После того, как все условия выполнены, необходимо составить договор, с указанием полученных от покупателя средств, срок снятия обременения с квартиры и обязательство заемщика передать квартиру в собственность покупателю после снятия обременения. Всю процедуру необходимо проходить у нотариуса, это даст гарантии доверия обеим сторонам.

    Продавец и покупатель направляются в банк, где погашают долг по ипотеке при помощи задатка. В банке обе стороны направляют на снятие обременения, а затем происходит заключение договора о продаже квартиры, после которого покупатель может начать переоформлять бумаги на жилье на себя, а продавец забирает оставшуюся часть денег из банковской ячейки.

    Что необходимо знать при самостоятельной продаже квартиры?

    При продаже ипотечной квартиры заемщик должен:

    • Написать заявление на имя руководителя ипотечного сектора, указать причину продажи ипотечного жилья. Таким образом, заемщик уведомит банк о своем решении. Не стоит пытаться продать ипотечную квартиру без ведома банка.
    • В случае если цена на квартиру не очень завышено, то покупатель может найтись легко. Но стоит понимать, что не каждый согласиться на «бумажную волокиту». Для поиска покупателей можно подключить специальные агентства, которые запросят процент с продажи, но помогут разрешить многие вопросы с оформлением документов.

    Особенности продажи квартиры через оформление «новой ипотеки»

    Если покупатель выкупает квартиру в ипотеку, имея достаточное количество средств на погашения долга заемщика – это одно. Но случаются ситуации, когда покупатель не имеет средств для приобретения квартиры.

    Читайте также  Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры

    В такой ситуации можно оформить новый ипотечный договор. Сразу же стоит упомянуть, что этот процесс занимает большое количество времени и очень редко дает положительный ответ в сторону покупателя.

    Для того чтобы новый ипотечный договор необходимо:

    • Обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита через продажу жилья и получить разрешение.
    • Предоставить банку платежеспособного покупателя ипотечной квартиры. Покупатель должен будет предоставить банку свой паспорт, а также другие документы для установления уровня доходов. Решение о переоформление остается за банком.

    В настоящее время не все банки готовы осуществлять такую процедуру. Оформление нового ипотечного договора – это трудоемкий и длительный процесс, который затягивает продажу квартиры.

    Продажа жилья с помощью банка

    Существуют банки, которые сами проявляют инициативу в продаже ипотечного жилья, но это крайне редкое явление. Заемщику стоит помнить о том, что при продаже ипотечного жилья банк нередко преследует свои собственные интересы, ведь ему выгодно погасить задолженность.

    Вариант продажи через банк хорош в том случае, когда у заемщика нет времени занимать поиском покупателя и оформлением всех документов. 0,00, (оценок: 0) Загрузка…

    Источник: https://homewin.ru/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-kvartiry.html

    Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

    Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

    Общие моменты

    Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

    Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

    В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

    Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

    После того как обязательства погашены, обременение снимается.

    Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

    При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

    При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

    Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

    Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

    Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

    Выбор специальных программ в банке

    Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

    • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
    • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
    • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
    • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

    На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

    • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
    • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
    • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

    Подача заявки на кредит

    Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

    • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
    • документы о семейном положении,
    • документы, подтверждающие доход,
    • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

    Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

    Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

    Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

    Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

    Выбор объекта для ипотечного кредита

    При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

    Документы по объекту для предоставления в банк:

    • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
    • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

    Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

    В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

    • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
    • копии паспортов продавцов,
    • копию лицевого счета,
    • технический, кадастровый паспорт,
    • выписку из ЕГРП.

    Также могут запросить:

    • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
    • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
    • иные документы.

    Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

    После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

    Заключение кредитного договора и выдача кредита

    Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

    До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

    В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

    В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

    Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

    Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

    При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

    Регистрация сделки

    Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

    Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

    Особенности ипотечных программ

    • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

    Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

    Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

    Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

    • Покупка недвижимости в новостройке

    Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

    Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

    Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

    • Приобретение доли, комнаты

    Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

    • Покупка дома и земельного участка

    Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

    С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

    Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: