Какой документ регламентирует залог недвижимости

Содержание

Федеральный закон об ипотеке

Какой документ регламентирует залог недвижимости

Федеральный закон № 102 об ипотеке представляет собой основополагающий документ в данной сфере. Помимо него, области правоотношений в вопросах ипотеки регламентируют: 

  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
  • ФЗ № 218 «О кредитных историях»;
  • а также, другие законодательные акты Правительства и органов самоуправления каждого отдельного региона.

Закон об ипотеке: основные положения

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.07.1998 г., как и любой другой законодательный акт, имеет свои особенности, в том числе, устанавливает права и обязанности для участников правоотношений в данной сфере, а также дает четкое определение понятию «ипотеки».

В соответствии с законодательным актом, ипотека — есть одна из форм залога, когда закладываемое имущество остается в собственности должника, но при этом кредитор имеет право приобрести на него право и получить удовлетворение за счет его реализации, если должником не выполняются возложенные на него обязательства. 

Важно! Понятие «ипотеки» следует отличать от понятия «ипотечное кредитование», поскольку в последнем случае кредит выдается банком непосредственно под залог имущества, который является гарантом возврата кредита. То есть, ипотечный кредит является одной составляющей основной ипотечной системы. 

Основные положения закона об ипотеке статьями 1-8 устанавливают основания возникновения ипотеки, обязательства и требования ее обеспечения, перечень имущества, которое может является предметом ипотеки и право его отдачи по соответствующему договору. Так, согласно нормам статьи 5 закона, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе: 

  • земельный участок (исключения перечислены в ст. 63 закона об ипотеке);
  • дачи, садовые участки и дома, гаражи;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • жилые помещения;
  • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • машино-места.

Эта же статья устанавливает, что предметом ипотеки не может быть часть имущества, которое не подлежит разделу в натуре без изменения его назначения.

Правила заключения договора об ипотеки

Согласно статьи 8 закона, договор об ипотеке заключается по правилам гражданского законодательства. договора зафиксированы в пунктах статьи 9 закона. Так, в документе обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению по ипотеки.

Предмет определяется указанием его полного наименования (то есть дом, квартира, земельный участок, здание и т.д.), места нахождения и описания, которого будет достаточно для его идентификации.

Оценка имущества происходит в соответствии с российским законодательством по соглашению сторон договора, с обязательным соблюдением требований статьи 67 закона, если речь идет о земельном участке.

В договоре об ипотеке обязательно должно быть названо обязательство с указанием точной суммы и основанием его возникновения, а также сроком его исполнения. Если сумма обеспечения подлежит определению в перспективе, в договоре делается отметка о порядке и иных условиях ее определения. 

Важно! В договоре об ипотеке, при исполнении обязательств по частям, обязательно прописываются сроки и периодичность осуществления платежей, и их размеры. 

Государственная регистрация ипотеки

Глава 4 закона об ипотеке устанавливает основания и порядок осуществления государственной регистрации ипотечных сделок. Статья 19 закона фиксирует, что ипотека подлежит обязательной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации недвижимости. Порядок регистрации ипотеки устанавливает статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, из которой следует: 

  1. регистрация возникает в силу договора об ипотеке и осуществляется на основании заявления залогодержателя и залогодателя, составленного совместно;
  2. регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на соответствующий объект недвижимости;
  3. регистрация ипотеки происходит путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости;
  4. датой регистрации является день совершения регистрационной записи.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Необходимо отметить, правила главы 8 закона об ипотеке распространяются только на жилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам на праве собственности, ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной и государственной собственности, не допускается. Статья 77 закона определяет правила ипотеки жилых помещений за счет средств банков и иных кредитных организаций, что сегодня является актуальной темой.

Статьей установлено, что жилое помещение, полностью или частично построенное, а также, приобретаемое за счет средств кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, подлежит оформлению залога на него с момента государственной регистрации ипотеки, соответственно к залогу применяются правила о залоге, возникающем в силу договора. При передаче в ипотеку жилого помещения, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства, если членами семьи собственника являются несовершеннолетние, недееспособные или иные лица, находящиеся под опекой и попечительством. Органы вправе выдать согласие на отчуждение недвижимости, только если при этом не будут затронуты права и интересы указанных лиц. Решение выдается в течении 30 дней и может быть оспорено в суде. При ипотеке жилого помещения за счет средств кредитных организаций предоставляется полный пакет документов, список которых урегулирован настоящим законом в части недвижимости. Список документов для заемщика формируется кредитной организацией. Мы рассмотрели основные моменты, связанные с оформлением ипотеки на территории Российской Федерации. С полной версией законодательного документа Вы можете ознакомиться самостоятельно.

Скачать Федеральный закон об ипотеке в новой редакции

Источник: https://pravovedus.ru/library/laws/federalnyiy-zakon-ob-ipoteke/

Закон об ипотеке

Раздел «Законодательство по ипотеке» содержит прежде всего основной подраздел «Ипотечное законодательство», а также смежные законодательные подразделы:

  1. Законодательство по оценочной деятельности;
  2. Жилищное законодательство;

Законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании №102-ФЗ и Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным ипотеке вариантам решения жилищных проблем.

Подраздел «Законодательство по оценочной деятельности» важен, поскольку согласно действующему законодательству по ипотеке оценка ипотеки — обязательное условие при оформлении ипотеки. Кредитные организации в этом вопросе сотрудничают с оценочными кампаниями («оценщиками»), деятельность которых законодательно регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ.

Подраздел «Жилищное законодательство» не менее важен, поскольку здесь представлены законы, регламентирующие участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это также полезно знать при оформлении ипотечного договора.

Книги по жилищному кредитованию

Сегодня в продаже:

  • Ипотека в Российской империиИздательство: Издательский Дом ВШЭ. Год: 2014.Эта монография — первое обобщающее исследование по истории отечественных ипотечных банков, которые являлись важной частью кредитной системы как дореформенной, так и пореформенной России.

    Федеральный закон об ипотеке №102

    В ней показана специфика дореформенной ипотеки, когда государство было монополистом в сфере банковского кредита. Большое внимание уделено пореформенным государственным, частным и кооперативным ипотечным банкам. Рассмотрен широкий круг вопросов, характеризующих деятельность…

  • Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтовИздательство: Наука. Год: 2007.Монография посвящена исследованию проблемы ипотеки в догоняющих экономиках на основе теории трансплантации (импорта) институтов из одной экономической среды в другую. Изучаются эволюции институтов жилищного кредитования за два века и недавний опыт создания…

смотреть все книги

Какими правовыми документами регулируется ипотека?

Если говорить об ипотечном кредитовании в России, то здесь оно стало востребованным с приходом рыночных отношений в 1991 году. По прошествии уже более 20 лет данный институт продолжает активно развиваться и совершенствоваться.

В качестве его законодательной основы выступают федеральные и локальные правовые акты. Часть из них напрямую участвуют в регулировании сферы, а часть – лишь косвенно.

Выделяют 5 нормативных актов, которые напрямую занимаются регулированием нового вида кредитования.

Федеральный закон «Об ипотеке» (16 июля 1998 г.)

В документе описываются все основные понятия ипотеки: залогодатель и залогодержатель, требования, которые имеют место в результате регистрации договора ипотеки, а также правила составления документов, особенности регистрации.

Согласно закону, сторона-залогодержатель, которая выступает в качестве кредитора, имеет право удовлетворить свои требования к должнику из стоимости имущества, отданного в залог. Это происходит в той ситуации, если залогодатель не вернул деньги по какой-либо причине.

Закон вводит в употребление закладные или новый вид ценных бумаг. В документе прописываются все нюансы их использования.

Здесь также указывается, что внесенный под залог объект может подлежать страхованию по той причине, что подвергается двум видам рисков – риску ликвидности и кредитному риску.

Федеральный закон «Жилищный кодекс РФ» (29 декабря 2004 г.)

Узнать, какая собственность может выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании, позволяет данный акт.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21 июля 1997 г.)

В нем зафиксирована сама схема проведения регистрации ипотеки и тот факт, что ее обязана проводить Федеральная Регистрационная служба.

Закон с 1 января 2018 года об ипотеке

Причиной для проведения регистрационной процедуры может послужить заявление, как залогодержателя, так и залогодателя.

Федеральный закон «О кредитных историях» (30 декабря 2004 г.)

Узнать, что такое «кредитная история», как она формируется в соответствующем бюро, как бюро взаимодействует с источником истории, можно в данном правовом акте.

Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья (13 мая 2006 г.)

В постановлении описывается процедура выделения материальной помощи для молодых семей. В частности, здесь указывается, что использовать субсидию они могут для оплаты первого взноса за ипотеку.

Документы, косвенно регулирующие сферу кредитования под залог

В данный список входит Конституция и кодексы (жилищный, семейный, гражданский), федеральные законы (о государственной регистрации, об ипотеке и об оценочной деятельности), закон о залоге и прочее. Всего 15 документов нормативно-правового характера.

Подробнее о каждом из них Вы можете расспросить наших юристов.

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Основным правовым документомРоссийской Федерации, регулирующимвопросы залога недвижимости (ипотеки),является Федеральный Закон РФ «Обипотеке (залоге недвижимости)».

Федеральный Закон РФ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года№ 102 – ФЗ является первым в российскойистории специализированным законом,регулирующим залоговые операции снедвижимостью. ФЗ РФ «Об ипотеке» былвведен в действие со дня его официальногоопубликования. Его текст был опубликованв «Российской газете» от 22 июля 1998 года,№ 137; в газете «Собрание законодательстваРоссийской Федерации» от 20 июля 1998 года,№ 29, ст. 3400.

Помимо вышеуказанного документа,регулирование вопросов о залоге основныхобъектов недвижимости осуществляетсяГражданским кодексом РФ, Законом РФ «Озалоге» от 29 мая 1992 года № 2872 -1, ФЗ РФ от21 июня 1997 года № 112-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним», другими правовымиактами. Залог морских судов дополнительнорегулируется другими правовыми актами7.

Необходимость принятия ФЗ РФ«Об ипотеке» была предусмотрена в п. 2ст. 334 Гражданского Кодекса РФ: «залогземельных участков, предприятий, зданий,сооружений, квартир и другого недвижимогоимущества (ипотека) регулируется закономоб ипотеке. Общие правила о залоге,содержащиеся в настоящем Кодексе,применяются к ипотеке в случаях, когданастоящим Кодексом или законом обипотеке не установлены иные правила»8.

Гражданский Кодекс РФ, Закон озалоге и иные правовые документы,регулирующие залог недвижимости(ипотеку), не должны противоречить Законуоб ипотеке, поскольку он являетсяключевым в данной сфере.

1.3 Стороны договора о залоге недвижимости

При осуществлении залоганедвижимости (ипотеке) в российскомзаконодательстве фигурирует 2 стороны:залогодательи залогодержатель.

Залогодательэто лицо (гражданин, организация,предприятие), предоставившее имуществов залог для обеспечения своего долга(должника).

Залогодателем может быть нетолько сам должник по обязательству,обеспеченному ипотекой, но и лицо, неучаствующее в этом обязательстве (третьелицо). Такое лицо заключает договор обипотеки от собственного имени, а не отимени должника9.

Помимо этого, в соответствии сзаконодательством РФ залогодателемможет быть не только собственникнедвижимого имущества, но и лицо, имеющеена нее право хозяйственного ведения.

Отличия при залоге имущества залогодателем– собственником и залогодателем, укоторого имущество находится на правехозяйственного ведения, заключается втом, что лицо, которому вещь принадлежитна праве хозяйственного ведения, вправезаложить ее только с согласия собственниканедвижимости.

Данное положениеограничивает круг залоговых действийдля залогодателя – не собственника,что уменьшает риск потери имуществасобственником.

Ипотека относится к тойразновидности залога, когда заложенноеимущество остается во владении ипользовании залогодателя. Под владениемпонимается фактическое обладание,хозяйственное господство над вещью.При этом необязательно речь идет онепосредственном соприкосновении сзаложенной недвижимостью (например,залогодатель может временно отсутствоватьв заложенной квартире, оставаясь еевладельцем)10.

Если заложенное недвижимое имуществопередано залогодателем во временноевладение или пользование третьему лицу(по договору найма, аренды и т.д.),считается, что оно оставлено у залогодателя(п. 3 ст. 338 ГК РФ). Под пользованием жепонимается извлечение из вещи ее полезныхсвойств.

Залогодатель как собственникнедвижимости может осуществлятьуказанные выше правомочия (владение ипользование), однако он лишен 3 правомочиясобственника – права распоряжениязаложенного имущества.

Что касается термина«залогодержатель», то в российскомзаконодательстве на данный момент нетчеткого определения данному понятию,однако из проанализированного материаламожно заключить, что залогодержатель– это кредитор по обеспеченному залогомобязательству.

Залогодержатель – лицо, принявшееимущество в залог в обеспечении своеготребования (кредитор, заимодавец).Залогодержателем недвижимых объектовмогут быть банки и другие финансовыекомпании, имеющие лицензию ЦентральногоБанка РФ11.В отличие от залогодателя, залогодержателемможет быть только сам кредитор и никакне третье лицо.

Права и обязанности сторондоговора о залоге определяются позаконодательству страны, где учреждена,имеет место проживания сторона, являющаясязалогодателем.

Права и обязанности сторон подоговору об ипотеке12определяются соглашением залогодателяи залогодержателя в соответствии спредписаниями ГК РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке».

2.1 Форма и содержание договора о залогенедвижимости

Регулирование ипотечных отношенийпри залоге недвижимости основываетсяна договоре, заключенноммежду залогодателем и залогодержателем.Договор об ипотеке – это гражданско-правовойдоговор, который является основнымвидом сделки – юридического факта. Каки к любому договору, к договору об ипотекеприменяются основные правила о порядкесовершения, о порядке заключения, кформе, условиям действительности и т.д.

Следует подчеркнуть, что договороб ипотеке отличается достаточно сложнымхарактером отношений сторон сделки. Внастоящее время гражданско-правовыеотношения по поводу залога недвижимогоимущества, по существу, так или иначе,регулируется тремя законодательнымиактами: Гражданским кодексом РФ, Закономоб ипотеке и Земельным кодексом РФ. Всвязи с этим, наличие трех законодательныхактов не снимает споры, возникающие впроцессе исполнения договора13.

Заключение любого договора, втом числе и договора об ипотеке,начинается с того, что одна из сторонобращается к другой с предложением(офертой)о его заключении. Другая сторона принимает(акцептует – от слова «акцепт»)это предложение. Если она выдвигаетиные условия, это означает отказ отпервоначального предложения и в то жевремя новое предложение (в такой ситуациипервоначальный оферент и акцептантменяются ролями).

По общему правилу, договор озалоге недвижимости должен быть заключенв письменной форме,поскольку несоблюдение этого правиладает основания считать сделку об ипотекенедействительной.

Договор об ипотеке состоит изопределенной совокупности условий, вкоторых закреплены права и обязанностиего сторон. Совокупность этих условийназывается содержанием договора.

Существенные условия, которыедолжны быть в содержании договора обипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке),совпадают с основными условиями договорао залоге (п. 1 ст. 339 ГК РФ). К таким условиямзаконодатель относит:

— предмет ипотеки и его оценка;

— существо, размер и срок исполненияобязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Из анализа ст. 9 Закона об ипотекеможно заключить, что в содержаниидоговора об ипотеке помимо существенныхусловий также должны быть указаны:

— право, в силу которого имущество,являющееся предметом ипотеки, принадлежитзалогодателю;

— наименование органа государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество,зарегистрировавшего это правозалогодателя;

— арендованное имущество и срокиаренды (если предметом ипотеки являетсяпринадлежащее залогодателю правоаренды)14.

При отсутствии всех перечисленныхусловий договор об ипотеке не можетбыть зарегистрирован.

1. Предмет ипотекиопределяется в договоре через егонаименование, местонахождения, описание,достаточное для идентификации этогопредмета15.Весь перечень предметов, подлежащихзалогу недвижимости, содержится в п. 1ст. 5 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 130 ГКРФ16.

В дополнение к указанному перечнюнеобходимо добавить, что не может бытьсамостоятельным предметом ипотекичасть имущества, раздел которого внатуре невозможен без изменения егоназначения (неделимая вещь).

Данноеположение подробно разъяснено в судебнойпрактике Российской Федерации, связаннойс договорами об ипотеке.

Согласносудебной практике, «предметом ипотекиможет быть отдельное помещение, правана которое как на самостоятельный объектнедвижимого имущества зарегистрированыв установленном порядке, а не частьплощади такого помещения»17.

Помимо этого законодательустанавливает правило, по которомупредметом залога может являться правоаренды, принадлежащее залогодателю.Причем, в договоре об ипотеке правааренды на недвижимое имущество, такоеимущество должно быть определено, какесли бы оно само являлось предметомипотеки, т.е. обладание наименованием,местонахождением, идентификационнымикачествами.

Под описанием предмета ипотекиимеется в виду совокупностьиндивидуализирующих данное недвижимоеимущество признаков, позволяющаяотличать его от других ему подобных.

Поскольку предметом договораоб ипотеке является недвижимое имущество,его идентификация всегда начинается суказания на то, какой именно разновидностьюнедвижимости оно является (земельныйучасток, квартира, здание и т.д.), иуказания на площадь закладываемойнедвижимости. Если недвижимое имуществоимеет индивидуальное название, то онотак же указывается в договоре об ипотеке(например, ДК им. Горького).

Местонахождение закладываемойнедвижимости чаще всего определяетсяеё адресом, а при отсутствии адреса (кпримеру, при залоге земельного участка)– привязкой к определенной местности.

Важнейшим элементом индивидуализациизакладываемого недвижимого имуществаявляется указание на инвентарный иликадастровый номер объекта.

В дополнение ко всему указанному,законодатель установил обязательностьприложения к договору об ипотеке планапредмета ипотеки: «кадастровыйплан земельного участка должен бытьудостоверен органом, осуществляющимдеятельность по ведению государственногоземельного кадастра, а планы другогонедвижимого имущества — соответствующейорганизацией (органом) по учету объектовнедвижимого имущества»18.

2. Оценка предметаипотеки, по российскому законодательству,определяется в соответствиис соглашением сторон (залогодателя изалогодержателя). Принцип оценки предметазалога по соглашению сторон являетсядостаточно целесообразным, посколькулишь соглашением сторон по данномуусловию договора можно достичьмаксимальной сбалансированностиинтересов контрагентов.

Стороны договора об ипотекемогут поручить оценку предмета ипотекинезависимым специалистам в сфере оценкиобъектов недвижимости. Осуществлятьоценку предмета ипотеки имеют правофизические (зарегистрированные вкачестве индивидуальных предпринимателей)и юридические лица, имеющую лицензиюна ведение оценочной деятельности.

При ипотеке государственногоили муниципального имущества оценкаосуществляется в соответствии с ФЗ «Обоценочной деятельности в РоссийскойФедерации». Согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочнойдеятельности в РФ», «проведениеоценки объектов оценки являетсяобязательным в случае вовлечения всделку объектов оценки, принадлежащихполностью или частично РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерациилибо муниципальным образованиям, в томчисле…»19.

Перечисленные выше положенияявляются общими при оценке недвижимости,однако помимо этого, российскоезаконодательство предусматриваетсущественные особенности оценки призалоге различных видов недвижимогоимущества:

  1. При залоге предприятия оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества, входящего в состав передаваемого в ипотеку предприятия. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).

  2. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при получении банковского кредита под залог земельного участка.

  3. Оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

3. Поскольку ипотеканосит дополнительный (акцессорный)характер по отношению к основномуобязательству, законодательство требует,чтобы в договоре об ипотеке было названои основное обязательство с указаниемего суммы, основания возникновения исрока исполнения20.

По основаниям возникновенияобязательство может быть договорным ивнедоговорным. Если речь идет о договорномобязательстве, должен быть указан самдоговор, его стороны, дата, номер и местозаключения.

На практике возникает вопрос,достаточно ли указать в договоре ипотекиномер и дату основного договора, еслизалогодателем и залогодержателемявляются стороны по основному договору.

В постановлении Пленумов ВерховногоСуда и Высшего Арбитражного Суда РФ от1 июля 1996 года № 6/8 говорится: «в случаях,когда залогодателем является должникв основном обязательстве, условия осуществе, размере и сроках исполненияобязательства, обеспеченного залогом,следует признавать согласованными,если в договоре залога имеется отсылкак договору, регулирующему основноеобязательство и содержащему соответствующиеусловия»21.Однако на практике органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней, считаютнедостаточным наличие подобной отсылкии требуют указания в договоре ипотекивсех условий кредитного договора.

Источник: https://works.doklad.ru/view/-t-0wdHxCGI/2.html

Регистрация залога недвижимого имущества

Вы берете ипотечный кредит и оставляете в залог свое недвижимое имущество. Это обеспечит банку выполнение вами своих договорных обязательств. Что следует знать вам, как залогодателю о правилах оформления и регистрации залогового имущества, какие документы нужно собрать? Из этой статьи вы узнаете как правильно проводится эта процедура и какими гарантиями обеспечиваются обе стороны, подписавшие ипотечный договор.

Залогом в ипотеке могут стать:

  1. Квартира, комната, дом, доля в жилье, которые вы берете в ипотеку.
  2. Земельный участок с домом или без, ради приобретения которых вам нужен кредит.
  3. Любая жилая недвижимость, земля, собственником которой вы являетесь.

Внимание! Перед совершением сделок с недвижимостью, удостоверьтесь, что вы приобретаете ее у настоящего собственника! Закон может защитить вас в полной мере до того, как вы поставите свои подписи под документами и заплатите мошеннику.

Стоит быть внимательным, при покупке недвижимости на вторичном рынке. Преобразования в земельном кодексе лишают права собственности многих незарегистрированных владельцев. Они, в свою очередь, пытаются продать имущество до того, как их права юридически аннулируются. Покупая такую недвижимость, проверьте, имеет ли собственник право на сделки с земельным участком. Обратитесь в муниципалитет и уточните информацию.

Когда вы удостоверитесь, что сделка законна, приступайте к оформлению документов на ипотеку.

Кроме общих законов, регулирующих залог имущества, существуют и внутрибанковский порядок, который основан на законах РФ, регулирующих банковскую деятельность.

Поэтому внимательно прочтите договор ипотеки и причины, по которым ваша залоговая недвижимость может перейти к залогодержателю.

Оцените свои финансовые возможности, обезопасьте себя от форс-мажоров, связанных с задержкой зарплаты (нужно иметь резерв на погашение ипотеки в размере суммы двухмесячных платежей).

Если вы сможете погасить кредит, то ваш дом, квартира никогда не перейдут банку.

Залог недвижимого имущества – серьезная сделка, поэтому обе стороны заинтересованы в том, чтобы бумаги были оформлены по всем правилам и соответствовали нормам закона. Если документы имеют погрешности, то залогодержатель не сможет выставить недвижимость на аукцион.

Как зарегистрировать залог недвижимости

Государственная регистрация проходит на основании статьи 131 ГК РФ http://stgkrf.ru/131. Данные о залоговом имуществе вносятся в Росреестр и в пункты ЕГРП.

После оформления договора ипотеки с банком, составляется еще один документ по залогу, который в комплект с документами предоставляется в Росреестр. За оформление и регистрацию, на основании ст. 333 НК РФ и ст. 25 НК РФ взимается госпошлина.

Для физических лиц в 2018 году – 2000 руб. за обременение, 1000 – за регистрацию ипотеки. Тарифы на все виды регистраций недвижимости на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/ur/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/?price.

В некоторых случаях от госпошлины освобождены малоимущие граждане.

Некоторые банки сами регистрируют залоговую недвижимость. Для этого вы можете оформить доверенность на государственном бланке. Ее оформляет и заверяет нотариус.

Документы

Госрегистрация осуществляется на основании поданных документов. Вы должны предоставить:

  • паспорт и его ксерокопию;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • паспортные данные созаемщика;
  • банк предоставляет свои реквизиты, как залогодержатель;
  • договор ипотеки со всеми приложениями;
  • договор залога недвижимости;
  • закладная (если есть);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический, кадастровый паспорт недвижимости. Если Вы оставляете в залог дом с участком земли, то нужны документы на оба объекта;
  • контракт по недвижимости (если есть);
  • нотариально заверенное согласие всех владельцев недвижимости (если есть), брачный договор или соглашение о разделе имущества;
  • оценочный альбом, отчет;
  • если собственник несовершеннолетний, то согласие органов ОиП;
  • доверенность (если есть);
  • юр. лица должны собрать все документы, разрешающие деятельность, копию устава и подтверждение полномочий руководителя.

Срок – регистрация проводится в течение 5 – 10 дней.

договора залога

Документ, по которому объект переходит в статус залогового должен содержать все реквизиты и контактные данные сторон. Обязательным является информация о недвижимости, которая стала предметом залога. Данные должны соответствовать тем, что указаны в кадастровом и техническом паспорте.

Важно! Проверьте, чтобы в документе было написано, что именно обеспечивает залоговая недвижимость залогодержателю!

Эта незаметная строчка может решить судьбу вашего владения имуществом. Очень важно, чтобы она выражала обеспечение уплаты основного долга по договору. Если в вашем договоре залога написано, что залог обеспечивает выплату всех платежей и комиссий, то вы можете оказаться в следующей ситуации:

Например, погасите всю ипотеку, будете считать, что ничего не должны банку, а через несколько лет вам придет письмо из банка о том, что квартира переходит в собственность бывшего (по вашему мнению) залогодержателя.

Эта шокирующая ситуация случается, если вы, по незнанию, не расторгли все договора с банком, после погашения ипотеки. Проценты на обслуживание счета, кредитной карты за годы накапливаются в весомую сумму. В итоге – вы должник и у вас хотят отобрать квартиру.

Право вернуть свою собственность можно доказать только через суд.

Сила юридических документов, договоров подкрепляется вашей подписью. В порядке рассмотрения, суд потребует предоставить все доказательства того, что вы правы.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, после погашения любого кредита, посетите офис банка и потребуйте расторжения всех договоров. Проверьте еще раз. Только после этого вы сможете быть уверены в том, что никаких неожиданностей с вами не случится.

Государственную регистрацию залоговой недвижимости сейчас проводят не только в Росреестре, но и в МФЦ. Через 5 – 10 дней вас, в назначенный день пригласят и вручат документ о регистрации и выписку из Реестра. С этого момента вы сможете в Росреестре увидеть все данные и отметку об обременении недвижимости https://rosreestr.ru/site/.

Сама регистрация залогового имущества – достаточно простая процедура. Главное – подготовить все документы правильно и выбрать «чистую недвижимость». Такой проблемы практически нет, если вы оставляете в залог ипотечную квартиру в только что сданном доме. Объекты вторичного рынка более проблематичны и рискованны. Земельные участки требуют особого внимания и тщательной проверки собственников.

Сбор документов для регистрации и нотариальное заверение займут не более 1 – 2 дней. После получения выписки и Росреестра, ЕГРП, вы не сможете проводить юридические и оговоренные в договоре действия без согласия залогодержателя (банка).

Закон об ипотеке

В России действует порядок законодательно подкрепленной регистрации залоговой недвижимости Это ФЗ № 218 «О регистрации недвижимости» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-218-2015/glava6/st53.html, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928. Оба Федеральных закона опираются на Конституцию РФ, ГК РФ, УК РФ.

Ключевая ставка ЦБ 17.09.2018: 7,50 (+0,25)
Инфляция в августе: 3,1 (+0,9)

Источник: https://ipoteka.finance/zakonodatelstvo/registracija-zaloga-nedvizhimogo-imushhestva.html

Залог недвижимого имущества в 2018 — договор, кредит, коммерческой

Залог недвижимости является одной из гарантий защиты имущественных прав кредиторов. Она получила широкое распространение в банковской сфере России в связи с обеспечением обязательств по договорам займа и приобретения жилой и коммерческой недвижимости. Что представляет собой залог недвижимости, в каких случаях он применяется, как составляется договор и какие риски влечет установление такого вида обеспечения?

Что это такое

Помимо активизирующей развитие экономических отношений функций залог недвижимости выполняет прежде всего задачу обеспечения гарантии выполнении финансовых обязательств должником и защиты интересов и прав на имущество кредитора. Вместе с тем залог не реализует цель приобретения собственности, а служит только механизмом получения ссудных средств для получения имущества во владение.

Сторонами отношений с залогом обычно выступают три стороны: собственник недвижимости, кредитор и заемщик.

Лицо, выдавшее средства на приобретение жилья или коммерческого объекта, не приобретает прав на имущество даже при нарушении условий должником.У него возникает возможность требования с учетом требований договора о материальном возмещении в виде выплаты штрафов и пеней за просрочку исполнения обязательств должником.

Под залогом недвижимости понимается ипотека, которая распространяется как на объекты жилого, так и коммерческого фонда.

Термин применяется в двух значениях:

  • ипотека как правоотношение для обеспечения залога недвижимости при приобретении жилья, земли, индивидуальных строений, основных средств или зданий при получении ссуды у кредитора;
  • ипотека как ценная бумага в виде закладной. Представляет собой ценную бумагу, в которой устанавливаются права кредитора на объект недвижимости.

На сегодня в России действует два основополагающих нормативных акта:

  • Закон об ипотеке;
  • Закон о залоге недвижимости.

В документах указано на необходимость соблюдения требований норм законодательства, указанных в кредитном договоре или соглашении о найме. Отношения с ипотекой могут сопровождаться оформлением отношений об аренде, ином разрешенном использовании.

К особенностям залога недвижимости можно отнести возможность аннулирования собственности должника или возврат имущества кредитору в случае невыполнения кредитных обязательств по возврате долга. Взыскание осуществляется за счет предоставленного в залог имущества или путем получения денежных средств за счет его реализации.

В каких случаях нужен

В силу закона ипотека возникает в случаях:

  1. При приобретении готового или строящегося жилья за счет средств банка. Вступает в силу положение на основании п.1 ст.77 Закона об ипотеке с момента регистрации правоустанавливающего факта в Росреестре.
  2. При оформлении жилого помещения в собственность военнослужащего по государственной программе накопления НИС. Отношения регулируются положениями закона о «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». С программой федерального субсидирования работают далеко не все банки России, а только крупнейшие из них, как Сбербанк России, Россельскозбанк, Банк Москвы, ВТБ24 и др.
  3. В силу заключения договора долевого участия в строительстве на основании пп. 1-3 ст.13 ФЗ №214 и п.1 ст.58 Закона об ипотеке.
  4. При приобретении имущества в рассрочку или с условием отсрочки также возможно установление залога недвижимости в силу ст.488 и ст.489 ГК РФ.

Важно: в случае, если в договоре купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой не указана фраза о том, что залог недвижимости не возникает в силу ст.488, 489 ГК РФ, специалисты Росреестра занесут в базу недвижимости сведения о возникновении ипотеки в силу залога и установлении такого обременения в обязательном порядке.

Предметом ипотеки может выступать любой объект недвижимости:

  • жилая квартира;
  • индивидуальное строение с находящимся под ним земельным участком;
  • офисы, магазины, склады, производственные здания и иные помещения коммерческого назначения;
  • коттеджи, апартаменты и таун-хаусы за городской чертой.

Ипотека в силу закона распространяется в случаях:

  • ренты;
  • залог имущественных прав;
  • получение средств целевого займа;
  • возведение недвижимости по инвестиционным договорам или при долевом строительстве;
  • при приобретении жилья или коммерческих объектов на заемные средства, полученные у кредитной организации.  

Возможно также возникновение залога недвижимости на основании частного договора. По закону ипотека регистрируется в силу прямого указания в нормативных актах, в другом случае при подаче отдельного заявления от сторон отношений.

Различные формы собственности рассматриваются тут.

Залоговая недвижимость может приниматься для получения денежных средств любая:

  • имеющаяся в собственности заемщика;
  • приобретаемая по договору купли-продажи;
  • при участии в отношениях долевого участия.

Важным моментом заключения договора является определение стоимости объекта, передаваемого для обеспечения по кредитным обязательствам. Выполняется анализ цен на аналогичную недвижимость на рынке самостоятельно кредитором или аккредитованной организацией, которую предлагает банк или другая финансовая организация.

Особенностью залога недвижимости является отсутствие необходимости обращения залогодержателем для получения имущества обратно в суд. Возврат его происходит при невыполнении требований залогополучателем автоматически при направлении уведомления.

Под залог коммерческой недвижимости и объектов, годных для проживания, ссуды передаются на условиях более выгодной ставки в пониженном размере. Это объясняется наличием гарантии материального обеспечения при неисполнении обязательств должником. Одновременно, чем более дорогостоящая недвижимость предлагается в залог и больше сумма займа, тем выше процентная ставка на займ.

Как составить договор

Для оформления соглашения о залоге недвижимости требуется выполнить действия:

  1. Получить одобрение банка на выдачу кредита или ипотеки.
  2. Предоставить все документы на недвижимость для заключения договора купли-продажи на ссудные средства.
  3. Оформление разрешения в банке на приобретение определенного жилья или объекта коммерческой недвижимости.
  4. Заключение договора залога с банком с участием трех сторон: собственника жилья, заемщика и кредитора. Включение сведений об обременении объекта недвижимости залогом или ипотекой, помещение сведений в единую базу государственной недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением в Росреестр.
  5. Снятие ограничения на распоряжение недвижимостью – залог, после закрытия кредитных обязательств в полном объеме при предоставлении подтверждения выплаты долга на основании условий договора займа.

Внесение изменений в договор залога недвижимости возможно только с одобрением всех сторон отношений при составлении дополнительных соглашений к основному акту и их последующей регистрации в Росреестре, после чего они становятся действительными и вступают в силу.

Договор составляется в 4 идентичных экземплярах для предоставления в архив Росреестра, для собственника недвижимости – продавца, заемщика – покупателя и кредитора – банка. Все они передаются в регистрирующий орган в оригиналах, которые возвращаются сторонам после проведения правовой экспертизы и помещения сведений в росреестр сделок с недвижимостью.

В тексте договора обязательно должны содержаться сведения:

  • подробное описание объекта недвижимости – адрес нахождения, кадастровый номер, характеристики планировки;
  • указание на правоустанавливающие документы, на основании которых оформлена собственность на продавца, свидетельство Росреестра о владении или выписка из ЕГРН;
  • информация о залогодателе и залогодержателе, номере и дате заключения кредитного договора;
  • срок возврата задолженности по кредитному или ипотечному договору, прекращения обязательств;
  • оценка денежных требований к должнику – сумма займа, прописанная в кредитном договоре с процентами и иными начислениями.

Ипотека вступает в силу после регистрации соответствующих изменений. При нарушении заемщиком своих обязательств, предмет залога передается обратно собственнику на условиях, прописанных в договоре купле-продаже и на выдачу кредита.

Возможные риски

 На практике стороны залоговых отношений сталкиваются со следующими нюансами:

  • обязательно следует проверить имущество под залог перед выдачей займа, сделать это можно, подав заявление на выдачу выписки из ЕГРН на наличие обременений и ограничений в отношении объекта;
  • при оформлении залога жилой собственности обязательно проверяется отсутствие задолженности по коммунальным платежам и прописанных на квадратных метров, особенно это актуально для регистрации несовершеннолетних детей, выселить которых без предоставления жилой площади законным представителям достаточно сложно и зачастую только в судебном порядке;
  • ипотека сопровождается проверкой правоустанавливающих документов на недвижимости и отсутствием уже наложенных ограничений на распоряжение имуществом, как аресты на основании решения суда или постановления судебного пристава-исполнителя, залог по другим финансовых обязательствам – кредитным договорам, ипотеке в счет обеспечения, спор в отношении объекта;
  • при оформлении имущества в залог желательно проверить историю недвижимости – сколько раз она была предметом перехода права собственности по сделкам, в какие периоды – наименьшее число их служит гарантией отсутствия претензий со стороны бывших собственников или потенциальных владельцев, как например, не принявших в срок наследство граждан;
  • сложности возникнут с оформлением в залог недвижимости с незаконной перепланировкой – сначала ее необходимо согласовать в уполномоченных государственных органах, в практике судов есть осмотр по факту передаваемого в залог имущества, осуществляется также проверка кадастрового и технического паспортов с реальным состоянием квартиры, так что скрыть такое обстоятельство не представляется возможным для хозяев объектов.

: Залог недвижимости

Источник: http://kvartirkapro.ru/zalog-nedvizhimogo-imushhestva/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: