Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Как оформить покупку квартиры?

Приобретение собственного жилья является одним из самых радостных и долгожданных событий в жизни каждого человека.

Зная, как оформить покупку квартиры, можно избежать множества неприятностей, связанных с собственной неосведомленностью, недобросовестностью владельцев жилья и риэлторов.

Но, эта процедура подразумевает переход из одних рук в другие огромных сумм денег и материальных ценностей, которыми являются объекты недвижимости. Процедура оформления покупки квартиры состоит из нескольких этапов, каждому из которых присущи определенные нюансы.

Проверка юридической надежности квартиры

Поскольку, так называемый «квартирный вопрос» несколько испортил наших граждан, зачастую в борьбе за желанные квадратные метры в ход идут самые коварные приемы. Именно поэтому, перед оформлением покупки квартиры на вторичном рынке необходимо собрать сведения относительно ее прошлого и будущего, чистоты личности владельца и продавца.

Рекомендуется обратить внимание на такие факты:

1. Реальность права продавца на реализацию объекта. Что это значит? Если жилье наследственное, то после смерти должно пройти не менее полугода. Стоит проверить и наличие совладельцев жилья. Если имеется супруг, то еще вопрос, согласится ли он на продажу. Особую неприятность представляют прописанные несовершеннолетние. Правила оформления покупки квартиры, где есть дети, очень строгие. Получить соглашение опекуна будет весьма сложно.
2. Адекватность продавца. Если он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то сделка может быть аннулирована, а квартира отсужена родственниками.
3. Наличие претензий на жилплощадь. Нужно узнать о юридической чистоте жилья, а именно, не находится ли она в стадии оспаривания в судебном порядке. Если такое имело место, то нужно изучить вопрос о возможности подачи апелляции одной из сторон тяжбы. Если имеют место такие факты, то процесс оформления приобретения жилплощади лучше не начинать.
4. Отношения продавца с законом. Если он проходит по уголовному делу, то это может создать значительные сложности после окончания регистрации сделки и покупки квартиры. Вполне возможно, что был или будет вынесен вердикт о конфискации недвижимого имущества.
5. Состояние дома, в котором находится недвижимость. Полезной будет информация о том, когда последний раз проводился капитальный ремонт, менялись инженерные коммуникации и обслуживался лифт. Нередки факты, когда на продажу выставляется недвижимость в зданиях, предназначенных под снос. Этот вопрос можно уточнить в местной администрации.
6. Принадлежность объекта недвижимости. Право на получение имеет только ее владелец. Проверить это можно, подав письменное заявление в территориальное подразделение Росреестра по месту.
7. Установить личность продавца. Чтобы не попасться на уловки проходимцев, нужно посмотреть паспорт хозяина квартиры и проверить его подлинность через Миграционную службу. Если его интересы представляет доверенное лицо, то удостовериться, что доверенность была выдана именно тем нотариусом, который фигурирует в документе.

Если проверка не вызвала подозрений, то можно продолжать задуманное.

Подготовка документов для осуществления сделки

Самым правильным решением является оформление покупки квартиры через нотариуса. Представитель закона проследит, чтобы все стороны сделки в точности выполнили положенные им действия и представили все необходимые документы.

Кроме того, если юридическая регистрация дома произошла в нотариальной конторе, то это дает основания считать, что фигуранты договора действовали добровольно, без принуждения, находясь в адекватном состоянии.

Чтобы осуществить желаемое с первого раза, необходимо представить нотариусу полный комплект документов, которые необходимы для самостоятельного оформления покупки жилья без риэлтора.

Продавец должен предоставить:

• внутренние паспорта всех лиц, которые имеют свои доли в квартире;
• свидетельства о семейном родстве (браке, рождении, разводе, усыновлении);
• всю документацию на жилплощадь (договоры, свидетельства, постановления суда, паспорта и условия);
• заявления совладельцев недвижимости о согласии на ее отчуждение;
• письменное разрешение опекунского совета на продажу жилья, если в нем прописан ребенок;
• копия соответствующего раздела домовой книги по состоянию на момент продажи;
• справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• свидетельство о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Если все в порядке, то помощь нотариуса переходит к следующему этапу оформления. Он проверяет документы у покупателя.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Приобретатель представляет:

• внутренние паспорта всех лиц, которые участвуют в имущественной сделке;
• свидетельства о семейном родстве (браке, рождении, разводе, усыновлении);
• заявления членов семьи или будущих совладельцев недвижимости о согласии на ее приобретение.

После проверки всех бумаг и получения согласия от фигурантов сделки, нотариус составляет договор. Грамотные и опытные юристы отлично знают, как правильно оформить приобретение квартиры. Сначала соглашение распечатывается в черновом виде.

Продавец и покупатель внимательно его изучают с целью выявления неточностей или положений, которые их не устраивают.

После нотариального оформления покупки недвижимости договор распечатывается на фирменных бланках и по одному экземпляру выдается каждому лицу, которое указано в его тексте.

Государственная регистрация квартиры

Получение покупателем на руки договора еще не значит, что жилье стало его собственностью. Оформление квадратных метров после покупки является важной и ответственной процедурой.

Начинается она с составления и подписания акта приема-передачи. Форма акта может быть оговорена в договоре или произвольна. После согласия сторон и подписания акта, проводится передача денег.

Продавец может потребовать расписку о проведении оплаты за полученное жилье.

Следующим этапом процедуры является ее государственная регистрация. Проводится эта процедура в Росреестре или в МФЦ. Подать документы можно лично, через представителя, ценным письмом или по электронной почте.

После этого, все лица имеющие доли в квартире, получают свидетельства установленного образца. На этом оформление жилплощади в собственность закончено.

по теме

Источник: http://ZaNasledstvom.ru/zhilishhnoe-pravo/kak-oformit-pokupku-kvartiry/

Перечень документов, необходимых для покупки квартиры на вторичном рынке, процедура

Приобретение недвижимости – серьёзный и затратный процесс, поэтому важно знать, какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке.

Ведь именно они могут гарантировать, что продавец действительно имеет права на жилище, а также то, что сделка не доставит проблем. Поэтому нужно требовать определённый перечень документов ещё до заключения договора купли-продажи.

Сейчас разберёмся, какие официальные бумаги нужны при сделках с недвижимостью.

Как выбрать квартиру

Именно выбор подходящего жилья занимает больше всего времени. Достаточно сложно подобрать квартиру, которая соответствовала бы всем запросам. Поэтому люди на это нередко тратить не один месяц. Просматривать существующие варианты можно, к примеру, через интернет. Но, конечно же, обязательно нужно назначать встречу с продавцом и лично посещать заинтересовавшее жильё.

Осмотр должен проводиться только днём, когда светло и все недостатки видны. Нужно убедиться в том, что пол, стены и потолок находятся в хорошем состоянии. Также следует проверить состояние коммуникаций. Обратить внимание нужно и на другие важные моменты для конкретного человека. К примеру, на вид из окна, на расположение дома, на соседей и т.д.

Не стоит спешить и покупать первый же попавшийся вариант. Ведь недвижимость приобретается на долгое время, поэтому следует тщательно выбирать, чтобы потом не пришлось жалеть.

Обязательно нужно требовать пакет документов от продавца. Их получение необходимо для того, чтобы убедиться, что конкретный человек действительно имеет права на недвижимость. Также они нужны, чтобы убедиться в том, что отсутствуют обременения на жильё. К примеру, оно может быть в ипотеке, под залогом, под арестом. Также у него могут быть другие владельцы, которые не давали своё согласие на продажу.

Если продавец откладывает на потом показ документов или предлагает одну из официальных бумаг донести после подписания договора, то это должно насторожить. Ведь это может свидетельствовать о том, что он мошенник.

Никогда не нужно заключать сделку, если хотя бы одного из документов нет. Лучше отложить подписание договора на потом, если продавцу нужно время для получения справки.

Но спешить и соглашаться на предоставление документа через время нельзя.

Какие документы нужны

Вопрос о том, какие документы нужны на покупку вторичной квартиры, действительно важный. Ведь от них зависит исход сделки, а также спокойствие покупателя.

Существует обязательный перечень официальных бумаг, которые надо требовать у продавца. Если вы имеете дело не с мошенником, то он их охотно предоставит. Конечно, может случиться так, что одной справки не будет хватить.

Но продавец должен её получить и показать до того момента, как будет заключён договор купли-продажи.

Список документов:

1. Паспорт продавца. Он обязательно должен быть, иначе нет смысла заключать сделку с конкретным человеком. Более того, покупатель должен выписать сведения из паспорта. Это нужно для того, чтобы потом в паспортном столе проверить, существует ли такой человек. Ведь сейчас удостоверение личности можно и подделать, и его очень сложно отличить от настоящего. Помимо этого, в паспорте надо обратить внимание на наличие у человека супруги и детей. Ведь они могут претендовать на квартиру или быть владельцами.
2. Выписка из ЕГРН. Этот документ позволит ознакомиться с правовой стороной вопроса. Можно будет посмотреть, кто является владельцем. Если их несколько, то все будут там указаны. Также можно посмотреть, есть ли обременения на недвижимость. Ведь с правовыми ограничениями гораздо сложнее продать квартиру, а иногда вообще невозможно.
3. Справки из коммунальной и налоговой служб. Они подтвердят отсутствие задолженностей у человека.
4. Технический паспорт и план на квартиру. Они нужны для того, чтобы убедиться в подлинности названых характеристик. Можно будет сверить заявленную площадь с настоящей, а также другие важные моменты.
5. Свидетельство о государственной регистрации прав на собственность. Это один из самых важных документов. Он подтвердит, что жилище зарегистрировано, а также что человек является его владельцем.
6. Выписка из домовой книги. Желательно сразу требовать расширенный вариант. Нужно для того, чтобы посмотреть количество прописанных людей, а также ознакомиться с тем, кто имеет право проживать в доме. Может случиться такое, что один из прописанных сейчас проходит службу в армии или находится на лечении в психиатрической больнице. По возвращении человек будет иметь право жить в доме, даже если сменится владелец. Поэтому следует убедиться, что подобных людей нет среди прописанных.
7. Согласие органов опеки и попечительства. Требуется тогда, когда сделка касается детей или недееспособных граждан.
8. Документ, на основании которого владелец получил права.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-dokumenty.html

Как оформить квартиру в собственность после покупки на вторичном рынке

— Статьи — Как оформить квартиру в собственность после покупки на вторичном рынке

Требования к договору Соглашение содержит стандартные пункты и формулировки, но со стороны покупателя необходимо внести или проверить наличие и содержание следующих пунктов:

• сведения о предмете договора, характеристики должны соответствовать данным кадастровой выписки;
• полная стоимость сделки;
• условия взаиморасчетов;
• обременение в виде заявлений наследников, не знающих на момент продаже о своих правах, погашаются продавцом из средств, вырученных за квартиру.

Особым пунктом можно внести обязательства третьих лиц, например, по страхованию имущества, форс-мажор и прочее. Здесь представлен образец договора покупки квартиры. Взаиморасчеты Статьи договора о расчетах должны содержать метод, сумму и порядок выдачи денежных средств.

Важно

Поэтому после приобретения квартиры, необходимо выполнить государственную регистрацию права на собственность. Порядок оформления права собственности Сделать всё правильно поможет пошаговая инструкция: 1. Сначала нужно узнать, в какой регистрационный орган необходимо обращаться.

Это можно сделать при помощи информации, находящейся на сайте Федеральной Регистрационной Службы. 2. Потом необходимо собрать документы.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

• Заключить договор авансирования (задаток) и отметить возможные варианты расторжения и перехода задатка.
• Подписать соглашение о купле-продаже, произвести расчет с продавцом.
• подать документы на регистрацию права собственности в Росреестр, оплатив предварительно государственную пошлину.
• Получить свидетельство.
• Какие документы необходимы? Для покупки квартиры на вторичном рынке нотариусу необходимо предоставить:

• свидетельство о владении имуществом или иной документ, удостоверяющий это право;
• выписку из ЕГРП;
• квитанцию об уплате государственной пошлины и сбора за нотариальные действия;
• гражданские паспорта сторон и доверенность для лиц, действующих от имени собственника;
• техпаспорт и кадастровый паспорт.

Тут можно скачать образцы технического паспорта, кадастрового паспорта на квартиру.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Вернуться ○ Что делать после покупки жилья в новостройке? Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру.

Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.

С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи.
Основанием служит п. 6 ч. 2 ст.

Правила оформления покупки квартиры

Внимание

Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Пример Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования.

Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А.

— иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности.

Необходимые документы при оформлении покупки квартиры на «вторичке»

Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Стоит ли обращаться к риелторам? Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно.

Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам.

Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки. Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
2. Рекомендации.

Порядок оформления полученной недвижимости в собственность

Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.

• Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
• Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст.

Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

• Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.
• Документы при покупке квартиры на вторичке Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием. Большинство требуемых для проведения сделки документов должен предоставить продавец. Именно он отвечает за их получение в госорганах.

Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.

Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода.

Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого.

Налоговая вернёт вам 13% с максимальной суммы 2млн руб., что составит 260 т. Ограничений не имеет сумма на покупку жилья по ипотеке.Если вы прошли процедуру реструктуризации долга, то налоговый вычет с суммы уплаченных процентов вам не положен, так как при этом целью кредита является погашение процентов по предыдущему.

Для получения налогового вычета вам нужно иметь:

1. Документы, подтверждающие право на вычет- справка 3 НДФЛ.
2. Паспорт и ИНН физлица.
3. Договор купли-продажи.
4. Акт приёма – передачи.
5. Свидетельство на квартиру.
6. Расписка продавца в получении денежной суммы.
7. Заявление в налоговые органы на возврат налога.
8. Кредитный договор (при покупке в кредит).
9. Справка о процентах, уплаченных по договору, из банка.
10. Право на вычет имеет официально работающий гражданин.

Для безопасности следует:

• установить дееспособность владельца или лица, совершающего сделку от его имени;
• обязать родителей выписать несовершеннолетних детей в соответствии с требованиями попечительского совета.

В новостройке Новые многоквартирные жилые дома, сданные в эксплуатацию в соответствии с требованиями технических регламентов, продают по договорам, в которых указана доля в общем имуществе. Документ содержит:

• данные о гарантийных обязательствах застройщика;
• полную площадь помещений;
• стоимость и другие сведения.

Договор рекомендуется оформлять в нотариальной конторе и зарегистрировать в Росреестре непосредственно после подписания. В соглашении также указывается порядок и тип расчетов между продавцом и покупателем. Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.

Источник: http://11-2.ru/kak-oformit-kvartiru-v-sobstvennost-posle-pokupki-na-vtorichnom-rynke/

Пакет документов для покупки квартиры

Последнее обновление: 20.02.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
   — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

   Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
   Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

2. Документ-основание получения права собственности
   — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.

3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
   — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.

4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

1. Кадастровый паспорт квартиры
   — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.

2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
   — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.

     

3. Разрешение органов опеки и попечительства
   — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
4. Согласие залогодержателя на сделку
   — если квартира находится под залогом в банке.

5. Согласие получателя ренты
   — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.

6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
   — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
   — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.

2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
   — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ
3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
   — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.

4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
   — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.

5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
   — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).

6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

Купить «вторичку» и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

• Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
  Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
• Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
• Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
• Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

• Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
• Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
• Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
• Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.
  Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
• Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

1. Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
2. Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
3. Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
4. Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
5. Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
6. Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
7. Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

1. Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.

   В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.

2. Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
3. Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
4. Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
5. Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
6. Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
7. Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
8. Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
9. Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

• По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
• По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
• По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

Неплохо было бы пообщаться с соседями, с предыдущими хозяевами квартиры на предмет уточнения проживающих прежде лиц, способных впоследствии признать сделку недействительной.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда.

Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/vtorichnoe-zhiljo.html