Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Источник: https://SPbHomes.ru/science/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Продажа квартир под ипотеку

Продажа квартиры под ипотеку стала довольно распространенным явлением. Банки активно развивают этот сегмент, на данный момент трудно найти кредитную организацию, которая не предлагает ипотечных кредитов.

Для покупателей такой займ иной раз является единственной возможностью приобретения собственного жилья.

Рассмотрим подробнее механизм заключения договора купли – продажи с участием банка и риски, которые могут возникать на разных этапах сделки.

Риски продавца на этапах заключения сделки

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Подготовительный этап

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Как продать ипотечную квартиру

Заниматься поисками квартиры или дома можно, но давать свое предварительное согласие на сделку на этом этапе не следует.

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

Предварительное согласие

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться

Заключение такого договора не является обязательным условием, но он гарантирует соблюдение сторонами всех условий предстоящей сделки.

Заключение договора купли-продажи

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца

На самом деле, в договоре купли — продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

• сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
• покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
• жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.

Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий

Продажа ипотечной недвижимости

Иногда заемщику, выплачивающему ипотечный кредит, приходится продавать заложенное имущество. Это может быть связано с разными причинами: изменилось материальное положение, и нет возможности выплачивать займ в дальнейшем, или же семья, оформившая ссуду, распалась и т.д.

Если заемщик и банк приходят к определенному согласию, то продажа квартиры через ипотеку происходит следующим образом: заемщик или банк находят покупателя, который готов заплатить указанную цену.

При оформлении договора купли-продажи присутствует представитель банка. Часть полученной в результате продажи суммы передается банку для погашения остатка задолженности в полном объеме. Разница между продажной ценой и суммой текущей задолженности остается у бывшего заемщика по ипотечному кредиту.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

• экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
• полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
• договор купли-продажи;
• все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
• залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

Заключение

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

Источник: http://SBankom.ru/ipoteka/prodazha-kvartir-pod-ipoteku.html

Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

Российская недвижимость дорожает, поэтому приобрести квартиру за свои деньги довольно сложно. Чаще всего покупатель прибегает к заемным средствам, в связи с чем, продажа квартиры под ипотеку – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Процедура

1. Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:

• привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
• узаконить перепланировку;
• снять любые обременения, залоги, аресты;
• снять с регистрационного учета членов семьи;
• погасить долги по коммунальным платежам.

1. Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
2. Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
3. После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
4. После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
5. Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
6. После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Оплата

Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

• размер и порядок получения первоначального взноса;
• размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

1. Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
2. Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

• Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
• Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
• Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Что нужно прописать в договоре?

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

Возврат жилья с обременением

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре.

Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры.

«В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

• Расторжении договора;
• Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

• Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
• Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

«Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации. Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя. Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

«Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Признание сделки недействительной

Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

• он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
• покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
• договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
• одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
• договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
• сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).

Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

• является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
• сделка соответствует всем законодательным нормам;
• стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
• покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
• и другие.

1. Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
2. Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
3. Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/prodavtsu.html

Правила продажи квартиры по ипотеке

Нередко граждане РФ оформляют договора купли-продажи квартир по ипотеке.

Как выглядит процедура реализации недвижимости по ипотеке? Какие документы понадобятся? Есть ли особенности при военной ипотеке и так далее.

Рассмотрим интересующиеся вопросы подробней.

Осуществление аудита и оценки жилья

Проведение аудита технического состояния квартиры заключается в осмотре:

• всех имеющихся строительных конструкций на наличие трещин, плесени и так далее;
• имеющихся средств коммуникаций, включая водоснабжение, центральное отопление на предмет отсутствия коррозии, протеканий и так далее;
• входных и межкомнатных дверей, окон на предмет их целостности;
• открытых участков электропроводки, включая розетки и выключатели для подтверждения факта отсутствия искры, обугливания и так далее.

После предварительного визуального осмотра квартиры банковское учреждение рекомендует всегда дать экспертную оценку квартиры.

Это необходимо для расчета фактической себестоимости объекта недвижимости.

Отталкиваются от таких факторов:

• месторасположение;
• год постройки многоэтажного дома;
• техническое состояние.

По завершении анализа будет составлено заключение, в котором указывается максимальная себестоимость квартиры.

Такое мероприятие в первую очередь нужно для того, чтобы избежать искусственного повышения цены на недвижимость.

Какие документы потребуются

Необходимо подготовить перечень такой документации:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• копии всех заполненных страниц паспорта (каждого собственника);
• выписка либо же копия домовой книги;
• подлинник и копия лицевого счета.

Если же реализуемая квартира находится в праве собственности у несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке необходимо получить разрешение от местного органа опеки и попечительства.

Осуществление проверки в юридическом поле подразумевает под собой оформление выписки из ЕГРП, где содержится:

• полный состав семьи, у которой находится квартира в праве собственности;
• наличие либо отсутствие обременений.

Нередко банковские учреждения вместо стандартной выписки требуют оформление расширенной, в которой содержатся сведения обо всем, что было с квартирой с 1998 года.

Банк может потребовать расширенную выписку при наличии таких условий:

• право собственности на квартиру у продавца возникло недавно;
• есть вероятность умышленного занижения стоимости объекта жилой недвижимости до 1 миллиона рублей.

Из дополнительного пакета документов могут потребовать водительское удостоверение, военный билет и так далее. Все зависит от самого банковского учреждения.

Какие действия должен предпринять продавец, покупатель, банк

Изначально покупатель-заемщик осуществляет подбор банковского учреждения, в котором ему одобрят ипотечное кредитование. После полученного положительно ответа, он подбирает для себя квартиру, где собственник согласен на такой вариант получения средств.

После этого, продавец должен будет собрать копии всех документов на недвижимость и предоставить их покупателю/заемщику. Документы передаются покупателем/заемщиком кредитору. Банк, в свою очередь, осуществляет проверку документов на предмет их подлинности и проводит свой независимый аудит приобретаемой недвижимости.

После того, как проверка успешно завершится, кредитор предоставляет займ, а покупатель в свою очередь получает свои деньги. Разумеется после подписания соглашения об ипотечном кредитовании между заемщиком и банком, в том числе и после заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

Заключение договора

На завершающем этапе купли-продажи квартиры по ипотеке необходимо заключить соглашение о кредитовании.

На основании договора банковское учреждение предоставляет заемщику необходимую сумму денежных средств на определенных условиях.

Прежде чем заключить договор, необходимо внимательно изучить его содержание:

• какой размер основного займа;
• какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
• разработанный индивидуальный график погашения кредита;
• возможность досрочного закрытия кредита;
• какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.

В обязательном порядке изучается все содержимое соглашения. После подписания документа необходимо только заключить договор купли-продажи и оформить право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Способы передачи денег

В процессе приобретения квартиры по ипотеке возможно несколько вариантов перечисления денежных средств:

• кредитор переводит необходимую сумму на персональный счет заемщика, а тот в свою очередь переводит их на счет продавца;
• банк действует напрямую и сразу переводит со своего расчетного счета на счет продавца.

Нередко используется именно второй вариант оплаты, поскольку, таким образом, банк гарантирует приобретение квартиры и избегает мошеннических действий со стороны продавца. Простыми словами, по такой схеме продавец получает деньги только после осуществления процедуры регистрации прав собственности заемщиком на покупаемую квартиру в Реестрационной палате.

Возможные риски сделки для участников процесса

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

• есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
• продолжительный период кредитования;
• отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
• выгодный вариант инвестиций;
• наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Особенности использования военной ипотеки

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

• осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
• перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://posobie-help.ru/subsidii/nedvizhimost/pravila-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html