Процедура продажи квартиры шаг за шагом

Процедура продажи квартиры шаг за шагом 2018

Меню

— Новости — Процедура продажи квартиры шаг за шагом 2018

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет. Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

• Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

• Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее.

Владельцу выставленной на продажу квартиры рекомендуется проявить огромное терпение, и собрать пакет бумаг (документов и справок) для успешного заключения сделки купли-продажи жилья.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Если квартира продается, а собственником является лицо, не достигшее 18 — летия, для успешного завершения процедуры понадобятся еще 2 документа:

1. заверенное нотариально письменное согласие супруга на продажу приобретенного ранее объекта недвижимости;
2. аналогичное разрешение со стороны органов опеки и попечительства.

В первом случае для оформления разрешения понадобиться предоставить свидетельство о регистрации брака. Следует учесть, что если недвижимость была подарена одному из супругов, либо досталась в наследство, то он имеет право единолично распоряжаться своим имуществом.
Во втором случае представители опеки предоставляют разрешение, убедившись, что права и интересы несовершеннолетнего не нарушаются.

Продажа квартиры через мфц

• свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
• разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
• согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
• предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
• документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Здесь можно ознакомиться с образцами разрешения органов опеки, согласия супруга на продажу квартиры, предварительного договора.

Сделки с недвижимостью в рф. законы и процедуры

Внимание Взаиморасчеты Передача средств за недвижимость может осуществляться двумя способами:

1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом. Тут можно скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру, образец акта приема-передачи ключей.

Важно

Через ипотеку Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Как самому продать квартиру без посредников

Это непростая задача, может быть даже более трудная, чем сбор документов. Прежде всего, стоит рассказать о планах знакомым и друзьям.
Вполне возможно, что у тех окажутся знакомые, которые собираются покупать квартиру. Это значительно уменьшает риски столкнуться с аферистами.

Затем нужно выбрать целевые интернет-сайты и разместить там объявления.

Например, на сайте «Авито» можно подать объявление либо как обыкновенный пользователь (в таком случае информацию придется часто обновлять), либо как премиум-пользователь (в таком случае объявление закрепляют на верхних позициях и оно будет чаще попадаться интересующимся посетителям сайта).

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру без посредников А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор»

Источник: http://auditinter.ru/protsedura-prodazhi-kvartiry-shag-za-shagom-2018/

Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры. Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки. Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры — документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации — рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Что необходимо учитывать

Следует «увязать» ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты — наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Теперь о документах

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки — ключевой вопрос. Процедура сбора нужных «бумажек» — один из самых важных этапов дела.

Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз — в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки — прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества — совместной собственности — предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа — подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению — договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Зачем необходим данный документ? Его задача — обезопасить обоих участников сделки — и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки — все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Как происходит процедура оплаты

Один из ключевых моментов — денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого — гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно — обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Источник: http://fb.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

Продажа квартиры без риелтора: юридический аспект сделки

Любые операции с жильем (купля, продажа, обмен, аренда) требуют повышенного внимания владельцев и знания всех юридических тонкостей процедур. Так, к числу наиболее распространенных ошибок продавцов можно отнести неправильную оценку стоимости квартиры, потерю времени из-за поиска более «дорогого» покупателя, неправильное составление документов и т.д.

Чтобы не попасть впросак, многие собственники недвижимости обращаются за помощью в риелторские агентства – конечно, услуги профессионалов обходятся недешево, но вместе с тем помогают обезопасить сделку. Тем же, кто хочет продать квартиру самостоятельно, юристы дают несколько полезных советов.

Основные рекомендации:

Для начала стоит изучить рынок жилья, выписать самые высокие и максимально низкие  цены на квартиры, аналогичные по метражу, расположению, типу застройки продаваемой недвижимости. Если в срочном заключении сделки необходимости нет, рекомендуется выставить максимальную цену и не спешить с продажей. Стоимость квартиры при отсутствии спроса всегда можно снизить на несколько порядков.

Грамотно составленное объявление о продаже – еще один залог успешной сделки. Так, собственник жилья должен максимально подробно описать квартиру (метраж, расположение, состояние), указать на ее преимущества.

Если объявление размещается в интернете, обязательно стоит приложить фотографии.

Следует прописать, что квартиру продает ее собственник – этот факт привлечет покупателей, которые не хотят связываться с посредниками, предпочитают сотрудничать только с хозяевами жилья.

Что делать, когда покупатель найден?

После того как нынешний и будущий владелец квартиры договорились о стоимости жилья, необходимо приступать к оформлению договора купли-продажи, можно воспользоваться услугами нотариуса.

Обязательное правило – покупатель должен внести задаток (размер – величина договорная).

Это – своего рода мера безопасности, страховка для владельца жилья, ведь если сделка не состоится, то соответствующая сумма в установленном или даже двойном объеме возвратится к хозяину квартиры.

Суть сделки:

Процедура осуществляется у нотариуса в установленный день. Необходимо заранее уточнить, есть ли возможность по месту проверить подлинность купюр.

При проведении сделки обязательно оплачиваются:

• госпошлина (1% от стоимости жилья);
• услуги нотариуса;
• пенсионный сбор (1% от цены квартиры).

Чаще всего описанные затраты поровну разделяют между собой продавец и покупатель.

Изучив документацию, нотариус составляет договор купли-продажи. Стороны, заключающие сделку, должны внимательно ознакомиться с содержанием документа, подписать его. По факту заключения сделки осуществляется передача денег от покупателя продавцу. Последняя операция – нотариус заверяет договор.

Пошаговая инструкция 2018 года:

Первый этап – подготовка самой квартиры и всей необходимой документации. Чтобы правильно собрать пакет необходимых бумаг, можно обратиться за помощью в регистрирующий орган либо проконсультироваться у юриста. Отсутствие тех или иных документов может существенно отсрочить сделку.

Итак, документы, необходимые для продажи квартиры:

• свидетельство о регистрации права на жилье, которое подлежит продаже, либо любой другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на данную квартиру;
• удостоверения личностей (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних граждан) всех тех, кто проживает на продаваемых квадратных метрах;
• технический либо кадастровый паспорт из БТИ;
• свидетельство о браке, нотариально заверенное письменное согласие супруга(и) на продажу квартиры;
• разрешение органов опеки на заключение сделки в случае, если собственником жилья является несовершеннолетний гражданин;
• выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех прописанных в квартире жильцах;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы, о необходимости наличия таковых лучше узнать заранее (у юриста либо нотариуса).

Второй шаг – установка цены на квартиру после тщательного анализа рынка недвижимости и поиск покупателя. Далее следует сконцентрировать свои усилия на составлении предварительного договора купли-продажи – это бумага, которая обезопасит, прежде всего, самого владельца квартиры от возможной отмены сделки (даже если это случится, он получит внесенный покупателем задаток).

Предварительный договор купли продажи составляется в свободной форме.

В обязательном порядке в договоре должны присутствовать:

• паспортные данные обеих сторон, участвующих в сделке;
• адреса покупателя, продавца;
• адрес и подробное описание выставленной на продажу квартиры;
• сумма аванса (задатка);
• срок, в течение которого должна быть заключена сделка.

Договор подписывают обе стороны (с указанием даты).

Третий шаг — расчет за приобретенную недвижимость. Он может быть наличным, безналичным, осуществляется при заключении договора либо во время подписания акта приема-передачи квартиры.

Юристы рекомендуют при продаже жилых метров физическому лицу для передачи денег использовать банковскую депозитарную ячейку – это максимально безопасный и удобный метод. Как только сделка будет заключена, продавец сможет в любой момент отправиться в финансовое учреждение и забрать полагающиеся ему средства.

Четвертый шаг – составление и заверение договора купли-продажи у нотариуса, а также регистрация прав нового собственника на приобретенное жилье.

Бумага обязательно должна содержать такие пункты:

• точный адрес, подробное техническое описание продаваемого жилья;
• сроки, способ передачи денег за квартиру покупателем;
• то, кто будет оплачивать сделку;
• в течение какого времени продавец обязуется освободить жилье и передать его новому владельцу;
• как и когда будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Завершающий шаг – передача жилья новому собственнику. Эта процедура сопровождается подписанием специального юридического документа – акта приема-передачи (после этого вся ответственность за квартиру перейдет к новому владельцу). Бумага составляется в 2-х, а если в сделке принимает участие банк – в 3-х экземплярах. Продажа квартиры состоялась.

Как самостоятельно продать долю в квартире

Прежде всего, владелец может предложить приобрести законные метры другим собственникам квартиры. Эти лица имеют право преимущественной (внеочередной) покупки по установленной продавцом стоимости.

Первый шаг — хозяин доли составляет письменное извещение с указанием цены и других нюансов сделки, если несколько совладельцев изъявили желание приобрести квадратные метры, — они распределяются пропорционально их долевой собственности в квартире. В ином случае квадратные метры «уйдут» одном покупателю.

Второй шаг — подготовка и заключение сделки. Процедура проводится в кабинете нотариуса. Договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать такую информацию:

• данные продавца, покупателя;
• подробное описание недвижимого имущества (адрес, общая и жилая площадь);
• цена.

К договору прилагают передаточный акт либо другой аналогичный документ.

Третий шаг — регистрация перехода права собственности на долю жилья. Так, в Росреестр (МФЦ) необходимо представить следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры, акт приема передачи (и копии этих бумаг);
• копии паспортов участников сделки и всех долевых собственников жилья (если среди таковых есть несовершеннолетние граждане – свидетельства о рождении).

При необходимости в предоставляемый пакет документов включают акт из органов попечительства и доверенность на представителя.

Четвертый шаг – уплата налога. Продавец должен внести НДФЛ либо обратиться за имущественным налоговым вычетом.

В целом, процедура продажи доли квартиры практически ничем не отличается от реализации другой недвижимости. Главное отличие – предварительно извещение совладельцев жилья о намерении продать его долю.

Итак, самостоятельная продажа квартиры – достаточно трудоемкий процесс, требующий знания множества юридических тонкостей. Главным достоинством такого подхода является минимизация общих затрат на сделку (не придется оплачивать услуги риелтора).

В любом случае консультация опытного юриста – та необходимая мера, которая поможет справиться с поставленной задачей быстро и без финансовых потерь.

: Алгоритм проведения сделки при продаже квартиры

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-bez-rieltora-juridicheskij-aspekt-sdelki/

Порядок самостоятельной продажи квартиры, как оформить сделку

Всякая сделка с недвижимостью подразумевает от продавца серьёзной предварительной подготовки. Порядок продажи квартиры в самом простом варианте предполагает оформление необходимой документации, подготовки квартиры, поиск покупателя и осуществление сделки купли-продажи.

Заранее определите, какую часть вы сможете сделать сами, а где большую выгоду принесёт участие профессионала. Чтобы понять, как оформить продажу квартиры, самостоятельно продумайте все аспекты будущей сделки.

Будьте готовы к тому, что потребуются не только внимание и время, но и денежные затраты.

Подготовка документов

Есть перечень документов, необходимых для продажи, без них провести сделку нельзя. Нехватка любого из них отрицательно скажется на стоимости квартиры и сроках продажи. Пошаговая инструкция для каждого вида документа, содержащая альтернативные пути, поможет контролировать, как происходит процесс их получения.

Основные документы на квартиру

Поскольку законодательство меняется достаточно часто, правоустанавливающие документы, полученные в разное время, выглядят по-разному.

До 15.07.2016 г. права на собственность подтверждались свидетельством. Затем – до наступления 2017 г. – справкой из ЕГРП. Сейчас это выписка из ЕГРН.

Правоподтверждающий документ удостоверяет то, что право на собственность появилось законным путём.

Наиболее часто встречающиеся доверительные договоры:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор передачи в собственность.

Не менее распространены случаи передачи квартиры по наследству, подтверждаемое зарегистрированным нотариальным свидетельством. Покупатели больше всего не любят договор ренты. Ещё реже встречаются паевые или долевые договоры.

Первый шаг — подготовка документов на квартиру

Если предыдущие договоры оспаривались, к пакету документов прикладывается решение суда или соглашение о расторжении предыдущего договора, по которому недвижимость вернулась вам в собственность без судебного разбирательства.

Все вышеперечисленные документы должны быть официально зарегистрированы и подтверждены, уполномоченными органами.

Другие документы, характеризующие квартиру и собственника

Для подтверждения личности продавца обычно предъявляется паспорт. Если среди собственников квартиры есть дети, которым нет 14 лет — требуется свидетельство о рождении. Заранее запросите органы опеки и попечительства о согласии на проведение такой сделки.

Покупатель вправе удостовериться в психическом и физическом здоровье всех собственников квартиры. Попросить представить документ, подтверждающий отсутствие психических расстройств и наркозависимости. Может потребоваться подробная выписка из домовой книги, в которой есть информация о прежних владельцах жилья. Нотариально заверяется согласие второго супруга на продажу совместной собственности.

Документы, характеризующие квартиру:

• кадастровый паспорт, где присутствует информация о перепланировках;
• поэтажный план и экспликация;
• выписка из ЕГРН об отсутствии ареста;
• справка об наличие или отсутствие задолженности по коммуналке.

Пакет документов готовится заранее. Отсутствие любой необходимой справки или договора способно привести к срыву сделки или существенному снижению цены квартиры. Если какие-то документы утрачены или отсутствуют необходимо заказать дубликаты. Срок их получения может затянуться на месяц и более.

Некоторые документы имеют непродолжительный срок действия, например, всего 7 дней с момента выдачи действительна выписка из домовой книги. Она подтверждает, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее – это лучше делать на завершающем этапе.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам также лучше подтверждать непосредственно перед сделкой.

После осмотра квартиры, с будущими собственниками заключается предварительный договор

Предварительные договорённости

Не так много граждан имеют в распоряжении достаточную для покупки квартиры сумму. Большинству требуется кредитный взнос, составляющий определённую часть стоимости квартиры. В данном случае продавец вынужден смириться с некоторыми рисками, например если:

• банк не одобрил покупателю кредит;
• банк неплатёжеспособен.

Как правило, все эти риски описываются в предварительном договоре и продавец может потерять только время. Но в некоторых случаях, в договоре могут прописываться доверительные условия между сторонами, которые будут работать в сторону покупателя.

Если первый вариант всего лишь отнимет у вас время, то второй грозит более печальными последствиями. Если банк разорился тогда, когда право собственности уже принадлежало покупателю, вернуть его можно только судебным решением.

Уже в процессе первых переговоров с покупателем о том, как провести сделку купли-продажи выясняется, какие нюансы способны повлиять на стоимость и порядок проведения сделки. Продавцу и покупателю предстоит совместно, шаг за шагом проанализировать все неудобные моменты, достичь общего мнения и описать его в предварительном договоре.

Составление предварительного договора

Предварительный договор продавец и покупатель заключают, когда все вопросы уже урегулированы на словах. Он является подробным проектом основного договора, описывает все участвующие документы и порядок сделки.

Предварительный договор может быть зарегистрирован в Росреестре, если есть необходимость наложить обременение в пользу Покупателя.

Это требуется, когда велик размер задатка или сделка растянута во времени (от 2-х месяцев).

Предварительный договор содержит информацию об основных договорённостях между покупателем и продавцом, описывает весь процесс продажи квартиры поэтапно. В качестве приложения к нему обычно фигурирует расписка продавца о получении задатка. Необходимо уже в предварительном договоре упомянуть все нюансы будущей сделки, а именно:

1. Стоимость продаваемой квартиры.
2. Порядок оплаты. В некоторых случаях продавец вправе получить деньги только после регистрации покупателем права на собственность. Такие сделки очень рискованны для продающей стороны.
3. Необходимость задатка или аванса и его размер.
4. Перечень документов для Росреестра или для нотариуса, срок их передачи.
5. Дату окончательного переезда.
6. Размер штрафа за нарушенные условия предварительного договора.

Внесение задатка или аванса также стоит оформить документально

Задаток или аванс

Если условия предварительного договора не были соблюдены по вине продавца, задаток должен быть возвращён покупателю в двойном размере. Поэтому для продавца предпочтительнее получение аванса. В случае срыва сделки его просто возвращают покупателю в полном объёме.

Задаток не следует брать, если:

• нет уверенности, что вы приняли окончательное решение о продаже квартиры;
• не все документы готовы и есть риск не уложиться к сроку, обозначенному предварительным договором.

Подтверждением того, что вы отослали покупателю приглашение к участию в заключении договора, будет телеграмма с уведомлением о вручении.

Проведение сделки купли-продажи и получение денег

Некоторые сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Этим следует озаботиться тем собственникам, чья квартира:

• разделена на доли;
• принадлежит несовершеннолетним или ограниченно дееспособным людям;
• делится при разводе, как совместно нажитая;
• находится в собственности по соглашению ренты, пожизненного содержания с иждивением.

Во всех прочих случаях процедура нотариального удостоверения не требуется. Но большинство покупателей склоняются к тому, что сопровождение нотариуса необходимо, чтобы свести юридические риски к минимуму.

Важно сразу договориться, кто оплачивает услуги, ведь величина госпошлины за нотариальное удостоверение отчуждения недвижимости может достигать 20000 рублей.

Основной договор

Целью всех перечисленных подготовительных мероприятий для вас, как для продавца будет заключение сделки с наибольшей стоимостью, а для покупателя – получение законного права на квартиру. Пройдя пошагово все этапы, в финале сделки вы получаете деньги, а покупатель – документы о праве собственности. Основанием для этого служит договор, который по нынешним правилам можно заключать даже в простой письменной форме.

Перечислим его основные пункты:

1. Название, место заключения и дата составления.
2. Фамилия, имя, отчество, дата, место рождения, место проживания всех участников.
3. Реквизиты паспортов и свидетельств о рождении всех граждан, упоминаемых в документе.
4. Указываются данные из кадастрового паспорта, позволяющие идентифицировать данный жилой объект: наименование (квартира), назначение (жилое), адрес, этаж, общая площадь.
5. Описывается суть договора – продажа квартиры.
6. Цена.
7. Документ, подтверждающий право собственности продавца.
8. При продаже квартиры с целью покупки другой, перечисляются члены семьи продавца, которые на момент сделки остаются прописанными в квартире. Указывается срок, в который они обязуются выписаться.

Заключение договора — важный этап в сделке купли-продажи квартиры

Перечисленные моменты обязательно должны присутствовать, они являются обязательными. Кроме них договор содержит дополнительные сведения:

1. Условия оплаты: безналичный или наличный расчет, время, место и способ передачи денег, возможность отсрочки выплаты или платёж в несколько этапов.
2. Дата и условия фактической передачи жилья, порядок подписания акта приёма-передачи.
3. Характеризует продавцов и покупателей как дееспособных граждан, подтверждает отсутствие лиц, пострадавших при сделке вследствие нарушения их прав.
4. Подтверждается что квартира не находится под обременением или арестом.
5. Указывается срок предоставления документов для регистрации перехода права в Росреестре.
6. Все прочие условия.
7. Указывается количество копий договора.

Регистрация прав в Росреестре

В данный момент, при совершении сделки, регистрируется не договор, а переход права собственности. Передать документы можно:

• электронными документами на сайте Росреестра;
• заказным письмом с уведомлением;
• лично, явившись в МФЦ или ближайший офис Росреестра.

Последний вариант наиболее предпочтительный, поскольку документы будет принимать специалист, который сразу отметит недостатки, например, укажет на отсутствие каких-либо ксерокопий. Это даёт вам возможность быстро исправить ошибки. Обязательные документы для регистрации права:

• заявление на регистрационное действие;
• документы на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• квитанция (копия), подтверждающая уплату пошлины;
• договор купли-продажи минимум в 3-х экземплярах;
• акт приёма-передачи помещения, который подписали обе стороны.

Кроме основных, все дополнительные документы, которые нужны для подтверждения юридической чистоты сделки, описанные выше, прилагаются в виде копий.

В ответ не позднее чем через девять дней с момента обращения в МФЦ, семи дней от даты получения почтового отправления Росреестром или через сутки после обращения через электронную почту вы получите выписку из ЕГРН, где будет отражено новое состояние ваших прав на недвижимость.

После регистрации прав, покупатель становиться собственником

Наиболее эффективный способ контроля процесса продажи квартиры

С самого начала не надейтесь на свою память. Заведите специальный блокнот, составьте план, продумайте пошагово последовательность действий. В данном случае контролировать и координировать придётся сразу несколько сторон:

• себя как продавца, особенно сроки и места встреч, перечень и время получения документов;
• покупателей, не забывая записывать реквизиты даже тех, которые кажутся безнадёжными;
• особенности сделки для каждого заинтересованного покупателя;
• государственные органы, особенно сроки получения корреспонденции от них, время работы.

Условия сделок имеют значительные отличия. Предусмотреть большинство оплошностей можно, если иметь перед глазами подробную инструкцию, составленную для самого себя, в которой отражаются все пошаговые действия по продаже квартиры.

Источник: https://fintolk.ru/likbez/poryadok-samostoyatelnoj-prodazhi-kvartiry-kak-oformit-sdelku.html