С чего начать продажу квартиры самостоятельно

Как самостоятельно продать квартиру без участия риэлтора – инструкция

Решение владельца квартиры оформить сделку купли-продажи, не прибегая к помощи специалистов-риэлтеров, может быть вызвано различными причинами: от соображений экономии до нежелания афишировать продажу.

Действительно, стоит ли переплачивать десятки тысяч за то, что можно сделать своими силами? Процедура самостоятельного оформления собственником жилья соглашения об отчуждении недвижимости практически не имеет отличий от такой же процедуры, но с участием фирмы-посредника.

Нюансов в этом вопросе немало, но внимательный и грамотный подход к каждому из них – залог успешной реализации недвижимого имущества и получения максимальной выгоды со стороны продавца.

Схематически процесс продажи квартиры можно разделить на этапы (без риэлтора или с ним, не имеет значения):

•         определение стоимости квартиры,
•         поиск покупателей,
•         подготовка недвижимости к продаже,
•         сбор пакета документов,
•         встречи с потенциальными покупателями и демонстрация квартиры,
•         получение задатка,
•         оформление сделки.

Причем этапы 2-4 должны происходить параллельно.

Разумная цена

Ориентация в области спроса-предложения жилья на вторичном рынке окажет помощь владельцу в установлении стоимости своей квартиру.

Подробное изучение Интернет-сайтов недвижимости и соответствующих рубрик в газетах, анализ стоимости квартир в том же районе и с похожими параметрами подскажут верное направление.

Разумеется, это не означает, что все квартиры с аналогичными характеристиками стоят одинаково. Однако, хозяин квартиры получит примерное представление о том, есть ли смысл снижать сумму сделки, при необходимости, или нет.

Объявления о продаже

Активная реклама квартиры на ведущих сайтах недвижимости в городе исключительно важна.

Если по квартира относится к наиболее востребованным среди различных категорий покупателей, то многочисленные, актуальные, свежие объявления о ней в различных рубриках онлайн-сервиса купли-продажи привлекут к ней массу заинтересованных лиц.

Альтернатива объявлений в интернете – реклама квартиры в местных газетах  в разделе продажи квартир на вторичном рынке. В связи с повсеместным доступом к интернету, данный вид рекламы в последнее время становится все менее востребованным. Кроме того, один из его минусов в том, что при подаче заявки, собственник публикует в газете личный телефонный номер, а в редакции остаются  адрес и паспортные данные.

Предпродажная подготовка

Реальность такова, что в большом городе ремонт и состояние квартиры не оказывают решающего значения на ее стоимость. Покупатели заранее готовы переделывать ремонт под себя.

Однако, чистые и «свежие» квартиры продаются быстрее, поэтому если важно оперативно продать жилье, нужно его подготовить. Смысла делать капитальный ремонт нет, а вот генеральная уборка, замена обветшавших обоев и текстиля на недорогие варианты вполне оправданы.

Порядок нужно навести не только в квартире, но и возле нее: убрать хлам с лестничной площадки, проветрить и вымыть ее.

Для продажи квартиры нужно подготовить документы и выполнить ряд процедур:

• Техпаспорт квартиры, выданный БТИ. В нем содержится  план помещения, его инвентаризационные данные.  Срок его действия – 5 лет, поэтому, при необходимости, лучше заранее вызвать инспектора и обновить документ, так как его выдаче занимает 2-3 недели. Все неузаконенные перепланировки перед продажей перед продажей нужно обязательно оформить, без этого сделка может быть заморожена.
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, отказ совладельцев, если квартира была в долевой собственности.
• Обязательно выписываются все прописанные. Этим вопросом следует заняться заранее, так как перепрописка, особенно несовершеннолетних,  может затянуться на месяцы. Справка из домовой книги действительна 1 месяц.
•  Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Демонстрация квартиры

После публикации объявлений, продавец должен быть готов к приему заявок на ее посещение, а после назначения даты и времени показа – к присутствию посторонних людей, которых могут заинтересовать самые мельчайшие подробности.

С другой стороны, лица, подыскивающие вариант с конкретными характеристиками, как правило, изначально знают, на что им необходимо обратить внимание в первую очередь, и вряд ли будут придираться по любому поводу, если при осмотре данные параметры жилья их удовлетворят.

Хозяин, реально оценивающий все достоинства и недостатки своего жилья и возможность его продажи, имеет возможность самостоятельно решать, стоит ли ему корректировать назначенную цену, либо следует выдержать момент.

С точки зрения специалистов в сфере недвижимости, не стоит «цепляться» за первого же клиента, пожелавшего оформить сделку с данной квартирой по заданной стоимости. Подобный факт заинтересованности может означать излишне заниженную цену жилья в сравнении с аналогичными предложениями.

Когда соглашение достигнуто

После того, как достигнута первичная договоренность сторон о сделке, следующим шагом должно стать подписание предварительного договора и соглашения о внесении залога со стороны покупателя. Без соблюдения этих формальностей риск возникает как у продавца, так и у покупателя.

Хозяин квартиры, убежденный в том, что сделка непременно состоится, сняв объявления о продаже, ставит себя под угрозу потери времени, в том случае, если недобросовестный покупатель, несмотря на соглашение, продолжает рассматривать иные варианты.

Для покупателя также может возникнуть опасность, если собственник квартиры получит более выгодное предложение со стороны третьего лица.

Закон предполагает юридическую ответственность сторон, как при внесении задатка, так и при подписании договора аванса за квартиру. Подписывая соглашение с покупателем и принимая задаток, продавец должен быть предельно внимателен, изучая текст документа, поскольку непреднамеренное расторжение договорных обязательств повлечет за собой финансовые потери с его стороны, к примеру, возврат двойной суммы авансового платежа.

Обязательным пунктом на данном этапе выступает согласование даты, когда собственник и члены его семьи обязуются освободить квартиру, как в юридическом плане (оформив выписку с данной жилплощади), так и в фактическом (перевезти из квартиры персональные вещи и предметы интерьера).

Необходимая документация для подготовки сделки

Подготовка полноценного пакета документов для сделки, а также его тщательная проверка на соответствие нормам законодательства и установленным срокам, – процедура трудоемкая и требующая немалого времени. В настоящий момент закон признает 22 разновидности документов, свидетельствующих о праве собственников на жилое помещение, с которыми возможно выходить на сделку.

Свидетельство о регистрации права собственности не является необходимым при продаже квартиры, однако его отсутствие может вызвать колебания о покупателей. Стоит запастить копией закона или предложить покупателям обратиться в любую юридическую консультацию.

 Со стороны покупателя, если он или она состоят в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья.

Взаиморасчеты с покупателем и регистрация права собственности

Наиболее популярный и безопасный для обеих сторон вариант расчета при заключении договора купли-продажи – аренда депозитной ячейки в выбранном сторонами банке.

Продавцу квартиры нужно проявить повышенную осторожность в отношении финансовой организации, чтобы обезопасить себя и свое имущество.

Процедура происходит следующим образом. Продавец, покупатель и сотрудник банка закладывают деньги, после их проверки, в депозитную ячейку, ключ от которой храниться в банке. Выемка происходит после того, как договор прошел регистрацию в Федеральной регистрационной службе, то есть через месяц.

Освобождение квартиры

После регистрации соглашения о продаже жилого объекта, прежнему собственнику и членам его семьи необходимо обратиться в паспортный стол и оформить снятие с регистрационного учета на данной жилплощади, а также осуществить перевозку личных вещей и предметов домашнего обихода из квартиры.

Фактическое выполнение распоряжения об освобождении квартиры подтверждается актом приема-передачи, обычно, одновременно с передачей ключей и квитанций о погашении коммунальных задолженностей.

Для акта характерна простая письменная форма оформления, он является обязательным приложением договора купли-продажи жилья и подразумевает практическое исполнение обязательства сторон.

А нужно ли продавать квартиру самому?

Современный рынок купли-продажи квартир имеет достаточно низкий процент предложений, находящихся на чистой продаже. Примерно 80% сделок по реализации квартир подразумевает подбор альтернативного варианта для одновременной покупки.

Если ваш случай именно такой, и вы планируете сразу подыскивать новый вариант жилья, то имейте ввиду, что при покупке квартиры через агентство вам придется заплатить комиссионные в большем размере, чем, если бы вы сразу оформили обмен через риэлтора.

Самостоятельная продажа становится экономически оправдана, если владелец планирует приобретение квартиры в новостройке, непосредственно от застройщика, или будет искать такую же квартиру в свободной продаже.

Самостоятельная продажа жилья, хоть и предполагает экономию денег за счет отсутствия комиссионных агентству недвижимости, зато потребует гораздо больших затрат времени. Придется заранее спланировать отпуск или договориться на работе об отгулах. Естественно, сэкономленная на риэлторе на сумма должна превышать ту, что владелец мог бы заработать за потраченное время.

Источник: http://111999.ru/realty/kak-prodat-kvartiru-bez-rieltora/

С чего начать продажу квартиры? как оформить сделку самостоятельно?

В настоящее время все более популярным становится продажа недвижимого имущества самостоятельно, не прибегая к помощи риелторов.

Связано это в первую очередь с тем, что риелторы берут за свои услуги достаточно крупные деньги, которые большинство людей предпочитает оставить себе. Однако пренебрегая услугами риелторов, многие усложняют себе процесс продажи жилплощади.

Многих интересует как происходит сделка купли продажи квартиры в РФ? Сделка по продаже квартиры включает несколько этапов:

• сбор пакета документов, поиск приобретателя;
• подписание предварительного соглашения;
• заключение договора купли продажи;
• регистрация прав на жилплощадь;
• передача ключей и расчет.

Подготовка документов

С чего начать продажу квартиры? К сбору пакета документов необходимо отнестись очень серьезно, поскольку это трудоемкий и важный процесс. Сложность этого этапа заключается в правильном оформлении бумаг. Если один из документов будет оформлен не надлежащим образом, либо будет содержать ошибки, то можно получить отказ в совершении сделки от регистрирующих органов.

В случае несовпадений с действительностью или наличия разногласий в нескольких документах, так же может последовать отказ в регистрации. Такие отказы могут серьезно затянуть процесс купли-продажи, что приведет потере как потенциальных покупателей, так и времени.

Во избежание таких ситуаций, рекомендуется обратиться к специалистам или же в регистрирующий орган, где смогут оказать требуемую помощь. Документы, при подаче в регистрирующий орган, следует заполнить разборчивым почерком без ошибок и исправлений.

Документы, которые следует подготовить продаже недвижимости:

• свидетельство или другой документ, который подтвердит право собственности;
• паспорт владельца квартиры, а также всех собственников, если собственник младше 14 лет — свидетельство о рождении;
• паспорт квартиры как кадастровый, так и технический;
• доверенность и свидетельство о браке, если жилплощадь была приобретена супругами;
• разрешение органов опеки, если возраст собственника не превышает 18;
• справка о погашении задолженности за коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги.

Последние два документа относятся к категории краткосрочных и получить их можно во время регистрации прав нового владельца.

Продажа квартиры

Поиск покупателя это неотъемлемая часть продажи жилплощади. Прежде чем начать поиск, следует подготовить квартиру к продаже.

Покупка квартиры дело серьезное, поэтому помимо подготовки внешнего, товарного вида жилплощади, рекомендуется заранее выписать всех, кто в ней прописан.

Данная процедура ускорит не только процесс непосредственного оформления сделки купли-продажи, но и поиск покупателя, так как на рынке недвижимости свободные объекты являются более популярными.

Сам поиск можно осуществлять двумя способами: активным и пассивным.

Пассивный способ, когда ограничиваешься выкладкой объявлений или обращение в риелторскую организацию, которая будет совершать все эти действия за вознаграждение, установленное в их прайс-листе.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор является удобным решением для сторон. Во время заключения продавец будет уверен, что жилплощадь будет куплена именно за ту стоимость, которая указана в соглашении. А приобретатель будет уверен, что продавец продаст её только ему. При подписании этого акта так же уплачивается аванс или задаток от полной стоимости объекта.

Аналогом предварительного соглашения купли-продажи выступают соглашение об авансе, либо соглашение о задатке. Подобное соглашение стороны имеют право заключить придя к консенсусу относительно условий, включенных в основной договор.

При этом необходимо понимать, что существуют различия между соглашениями об авансе и задатке.

В РФ задатком признается письменно оформленный акт о передаче средств, который указывает, что это задаток, переданный для обеспечения исполнения условий сделки.

В отличие от задатка, аванс оформляется как письменно так и устно. В случае отмены сделки со стороны покупателя он не возвращается, т.к. продавец понес расходы, связанные с подписанием договора, на сумму аванса. Кроме того аванс не является обеспечительной мерой по подписанию соглашения.

Так же сторона виновная в разрыве сделке не несет никакой дополнительной ответственности свыше суммы аванса, если иное не предусмотрено в соглашении об авансе. Также если сторона отказывается возвращать аванс, то это будет рассматриваться как неосновательное обогащение и нести соответствующее бремя.

Это основные различия, которые необходимо учитывать при выборе соглашения.

Договор предварительной купли-продажи можно составлять в произвольной форме. В нем указываются:

• данные паспорта продавца и покупателя, их адреса регистрации и проживания;
• адрес квартиры с её основными характеристики;
• срок, в течении которого составляется и подписывается договор основной купли-продажи;
• сумма, переданная в качестве задатка или аванса.

Он подписывается каждой стороной и содержит дату подписания.

Обязательным приложение к этому договору, является расписка с подтверждением получения задатка.

Договор купли-продажи

Купля продажа это ключевой момент в этом процессе. Как проходит сделка? Договор купли-продажи либо составляют в письменной форме, либо в печатной. Что бы подстраховаться, следует посетить юридическую консультацию, либо составлять контракт у нотариуса.

В договоре должны быть освещены следующие пункты:

• Паспортные данные сторон;
• Предмет договора (площадь жилого помещения, техническое описание, кадастровый номер);
• Полная стоимость и способ расчета (стоимость указывается без учета расходов, связанных с оформлением); Передача жилплощади и права собственности к покупателю (подписание передаточного акта в трех экземплярах, подготовка жилого помещения к передаче);
• Гаранты договора (указываются различные и гарантии, подтверждающие то, что квартира не находится под арестом, не является залогом и т. д.);
• Обязательства обеих сторон (Продавец обязуется переоформить квартиру на покупателя, предоставить полный пакет документов и нести расходы связанные с передачей квартиры. Покупатель обязуется выкупить жилплощадь и нести все расходы связанные с регистрацией);
• Заключительные положения (Указываются статьи из ГК РФ, количество экземпляров, ответственность за возмещение убытков в случае неисполнения договоренностей);
• Подписи.

После того как совершается сделка купли продажи необходимо обратить в государственный орган для оформления регистрации. Для этого к имеющейся документации необходимо добавить заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

После проверки документов, сторонам выдается расписка о получении, которая потребуется для отслеживания процесса и получения свидетельства о праве собственности.

С 1.01.2016 года изменилось законодательство в сфере налогообложения, которое продолжает действовать в 2017 году. Если до 2016 года доход с продажи жилплощади, находящейся в собственности менее 3 лет, не облагался налогом, то с 2016 года этот срок увеличился на 2 года и в общей сумме составляет 5 лет.

Расчет за квартиру

После того как проходит продажа квартиры следует произвести расчет. Передача оплаты является важным моментом в сделке, но и здесь, несмотря на всю прозрачность, есть свои нюансы. Расчет производится как в момент заключения сделки, так и во время подписания акта приема-передачи. Существует несколько способов сделать расчет:

• Наличными. Этот способ практикуется чаще всего и его можно осуществить несколькими способами. Во-первых, всю стоимость можно оплатить в день заключения сделки купли-продажи. Есть второй способ — оплата частями. Сначала покупатель, во время подписания предварительного договора, вносит задаток. Этим он обязуется выплатить полную сумму после подписания сделки купли-продажи. Задаток необходимо подкрепить распиской. Соответственно после подписания основного договора, выплачивается оставшаяся часть денег.
• Безналичным переводом. Расчет так же осуществляет либо до подписания договора, либо после. Этот способ удобен тем, что покупатель в день подписания перечисляет полную сумму на счет продавца в банке. Соответственно перевод осуществляется под контролем банковской организации, а обе стороны имеют платежные документы, являющиеся доказательством передачи денежной суммы.
• Посредством сейфовой ячейки. Этот способ является самым безопасным из всех представленных. Его рекомендуется использовать при продаже жилплощади без участия сторонних лиц. Этот способ является своеобразной страховкой как для продавца объекта, так и для приобретателя. Хозяин недвижимости получит требуемую сумму только после того, как совершится покупка квартиры и переоформление собственника. Покупатель сможет начать реализацию права собственности только после передачи средств. Процесс передачи денег посредством сейфовой ячейки происходит следующим образом. Изначально приобретатель вместе с банковским сотрудником пересчитывают деньги и проверяют их на подлинность. Далее их помещают в специализированный пакет, заклеивают и на месте спайки оставляют подписи сторон. Этот процесс является гарантом целостности пакета, пока тот находится в банковской ячейке. Подписание сторонами пакета, проходит под присмотром банковского сотрудника, затем он отправляется в секцию. После подписания договора купли-продажи, а так же регистрации права собственности на жилплощадь покупателем, продавец может забрать сумму в банковской организации.
• Аккредитивом. Этот процесс аналогичен с расчетом посредством банковской ячейки. Покупатель открывает счет в банке и вносит сумму равную стоимости приобретаемого жилья. После окончания сделки и предъявлении соответствующих документов, право распоряжения переходит продавцу.

Источник: http://EgrpZhkh.ru/pro-kvartiry/s-chego-nachat-prodazhu-kvartiry

С чего начать продажу квартиры самостоятельно?

Самостоятельная реализация квартиры может позволить продавцу осуществить контроль всех этапов отчуждения – от поисков потенциального покупателя до процедуры оформления договора и заключения сделки, что довольно рационально, с учетом экономии на услугах риэлторских агентств.

Одновременно с этим продать квартиру в самостоятельном порядке довольно сложный процесс, требующий определенных навыков в данной сфере, некоторой юридической «подкованности», а также характеризующийся значительными временными затратами.

Каким образом самостоятельно произвести оценку квартиры перед продажей? Данный процесс не характеризуется особой сложностью, при условии, что вы владеете перечнем критериев для формирования цены на объект недвижимости.

Цена на квартиру отображает совокупность ее рыночных характеристик. Следует отметить для себя те основные моменты, которые упоминаются в большей части объявлений по продаже жилплощади. Данные характеристики и выступают основополагающими факторами, формирующими стоимость квартиры в целом. Сложного в данном процессе мало, основное правило – оценивайте квартиру, как чужую, то есть без лишних эмоций и захваливания.

Оценивание квартир в рамках рынка недвижимого имущества проводится исключительно методом сравнения, что отличает их от объектов коммерческого значения, в котором применимы, как правило, доходный и затратный методы.

Метод сравнения (или же сравнительный метод) – наиболее элементарный и доступный для понимания из числа остальных методов оценивания. Суть его кроется в самом названии, а именно, происходит сравнение фактических цен подобных по характеристикам объектов, после чего, учитывая некоторые различия, вводятся поправочные коэффициенты в большую или же меньшую сторону.

Первоначальным и наиболее существенным фактором при оценивании недвижимого имущества выступает расположение такового. В случае с квартирой – район населенного пункта, квартал, сама улица.

Как правило, с учетом исторического фактора, в каждом населенном пункте формируются определенные участки обитания, которые отличны друг от друга по фактору престижности, а также социальных особенностей, уровня жизни, экологического состояния и развитости инфраструктуры. Можно назвать данный фактор кластером.

Нам предстоит сравнить нашу квартиру с подобными, которые выставлены для продажи в рамках одного кластера.

Иные факторы, которые влияют на стоимость квартиры, приведены ниже (по порядку уменьшения существенности):

• вид дома (панельный или кирпичный, или же монолитный, класс «эконом», «бизнес» или же «элитный», проект серийный или же индивидуальный, устаревший или же современный);
• количество помещений (комнат) в квартире, а также общая и жилая площадь квартиры;
• размеры кухни (существенный показатель для некоторых граждан);
• пейзаж, открывающийся из окон квартиры (здесь, как говорится, дело вкуса, однако, за хороший вид из окна доплата по цене может варьироваться от 10 до 20%);
• размещение дома относительно самого кластера, поскольку и в благополучных районах могут быть захолустные секторы, характеризующиеся повышенной шумностью или наоборот тишиной и недоступностью;
• отдаленность от метро (естественно, при наличии такого вида транспорта в вашем населенном пункте);
• этаж, на котором располагается квартира (однако, как правило, чем выше класс дома, тем ниже существенность этажа расположения);
• планировка квартиры (размещение и размеры отдельных помещений, высотность потолков, объединенный или же раздельный санузел, а также сведения по лоджиям и балконам);
• инфраструктура самого дома, а именно: наличие ограждения двора, охраны, паркинга и т.п.;
• достойное состояние ремонта в квартире.

Со стороны риэлторов и агентств по недвижимости оценивание производится, как правило, по вышеприведенным факторам. Однако для проведения быстрой, так называемой, экспресс-оценки, будет вполне достаточно первых 3-х характеристик, а именно – места расположения здания, его типа и площади квартиры.

Прочие факторы имеют менее существенный уровень влияния на стоимость, а в большей степени – на то, насколько быстро квартира будет продана. К примеру, квартира, оснащенная балконом, при остальных равных условиях, продастся намного быстрее, нежели подобная без балкона.

Не следует волноваться из-за точности оценивания на первоначальных этапах, поскольку спрос внесет свои коррективы в данном направлении. Если верить практике, то со стороны риэлторов довольно часто допускаются погрешности в оценке, вследствие чего объекты недвижимости, которые находятся в их реализации, продаются довольно проблематично из-за завышенной цены.

Профессиональный подход к вопросу оценивания кроется не в предугадывании точной цены на квартиру, а в определении «вилки» или же диапазона стоимости на квартиру с такими характеристиками, и при этом разброс в цене должен составлять примерно от 4 до 5%.

Что касается точной цены, то ее, как правило, определяет уже сам покупатель, поскольку амбиции продавца и риэлтора являются лишь отправной точкой.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Фактор юридической чистоты довольно важен для успешности сделки. Однако каким образом самостоятельно, без привлечения риэлтора, продать объект недвижимости, учитывая, что данные специалисты наиболее «натасканы» в этой сфере и владеют сведениями обо всех возможных тонкостях правового характера.

Подготовка и сбор документации правоустанавливающего характера – забота продавца квартиры:

• Свидетельство о регистрации права собственности лица на объект недвижимости, с приложенными основаниями для сделки – договора купли-продажи, дарения и т. д. Если квартира получена в результате приватизации, тогда будет необходим договор о передаче в собственность. Данные документы необходимы для удостоверения права продавца на распоряжение искомой собственностью;
• Технический паспорт на квартиру, который выдается в БТИ. Его составляющие – план помещения и данные по инвентаризации. Если брать во внимание период времени с 2012 года и далее, то тут речь уже идет о техническом плане, отображающим сведения обо всех характеристиках квартиры;
• Кадастровый паспорт с внутренней планировкой помещений. В данном документе имеются сведения об узаконенных перепланировках и размерах помещений;
• Выписка из ЕГРП;
• Форма № 9 (представляет собой выписку из домовой книги);
• Документация, которая бы подтверждала отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• Письменное разрешение (согласие) со стороны супруга (супруги), а также органа опеки и попечительства при наличии соответствующих обстоятельств.

Самостоятельная продажа квартиры

С покупателем, согласившимся на заключение сделки купли-продажи квартиры, необходимо оформить и подписать предварительное соглашение, а также соглашение об авансе. Это потребуется при возможном отказе покупателя от заключения сделки, а вы в результате потратите драгоценное время.

В тексте данного соглашения, как правило, обозначается срок его продолжительности, а также сумма, которая передается в пользу продавца, и, кроме того, условия возвращения данной суммы. На замену соглашения об авансе нередко применяется соглашение о задатке. Последний возвращается в двойном размере.

Далее составляем договор купли-продажи – подойдет типовой договор, или же можно обратиться за помощью в адрес юридического агентства. Договор заверяется у нотариуса.

Договор купли-продажи подлежит регистрации в регистрационной палате. При оптимальных обстоятельствах покупатель квартиры получает свидетельство о собственности на руки минимум через 30 дней.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/kak-pravilno-prodat-kvartiru-samostoyatelno.html

Как продать квартиру без посредников — пошаговая инструкции

Продажа квартиры – дело хлопотное, но вполне осуществимое. При этом при продаже недвижимости будто из воздуха вокруг владельца возникают посредники, заинтересованные в том, чтобы урвать как можно большую часть стоимости квартиры (2-5%) себе. В большинстве случаев услуги риелторов оказываются переоцененными.

Продавать самому или довериться посреднику?

Естественным желанием является продажа квартиры без участия риелторов. Однако это повлечет возникновение многих проблем, на решение которых нужно будет тратить немало времени, чтобы:

• разместить объявления о продаже;
• пообщаться с потенциальными покупателями, а также многочисленными посредниками, которые будут пытаться навязать вам свои услуги;
• показать недвижимость всем, кто захочет ее осмотреть под видом покупателей.

Если вы человек занятой и ваше время стоит дорого, то удачно и быстро продать квартиру вам поможет профессиональный риелтор. Если же у вас полно свободного времени и вы любите и умеете общаться с людьми, то продавайте квартиру самостоятельно — это хороший способ отвлечься от посторонних мыслей, получить полезный опыт и сэкономить на оплате услуг посредников.

С чего начать продажу квартиры самостоятельно?

Прежде всего нужно определить стоимость своей недвижимости, по которой вы будете ее продавать — здесь очень важно не продешевить, но и не установить завышенную цену. С опытным риелтором найти справедливую стоимость намного легче.

Поэтому, прежде чем самостоятельно продавать свою квартиру, изучите и проанализируйте рынок недвижимости в вашем городе. Определите среднюю стоимость квартиры, подобной вашей, и выставьте ее сначала по цене на 15-20% дороже. Затем, если покупатели не проявят интереса или если начнут торговаться, можно будет снизить цену на 10-15% и даже 20%.

Как продать квартиру без посредников — пошаговая инструкция

При продаже квартиры без посредников продавец должен контролировать каждый этап процедуры. Поэтому подойти к этому следует со всей ответственностью.

Установка стоимости

Для того чтобы определить стоимость квартиры, нужно учесть много факторов:

Важно знать! На нашем сайте открылся каталог франшиз! Перейти в каталог…

• количество комнат;
• площадь (общая и жилая);
• год постройки дома;
• этаж;
• инфраструктура;
• месторасположение;
• расстояние до остановки общественного транспорта или метро;
• состояние квартиры;
• вид из окна;
• состояние подъезда.

Легче всего определить стоимость своей квартиры, просмотрев объявления о продаже недвижимости в вашем городе. Это поможет вам составить довольно точное представление о стоимости и назначить такую цену, по которой можно будет продать квартиру быстро и выгодно.

Распространение рекламы

С распространением информации о продаже сегодня все очень просто — опубликуйте ее на нескольких солидных досках объявлений в Интернете.

В таком посте нужно четко и лаконично описать предлагаемое вами к продаже жилье, указав количество комнат, площадь, этаж и район. Очень помогут в продаже квартиры фотографии, поэтому сделайте их с наилучших ракурсов при хорошем освещении.

Чтобы покупатели легко находили ваше объявление, обновляйте его раз в несколько дней, иначе оно затеряется среди других.

Если этого вам кажется мало, то можете подать объявления в несколько печатных изданий вашего города. Если вы человек не слишком скрытный, расскажите о том, что продаете квартиру, своим друзьям и коллегам. Вполне возможно, что именно они смогут найти вам хорошего покупателя совершенно бесплатно.

Переговоры с покупателями

Переговоры с покупателями могут стать самым большим испытанием. Если квартира находится в хорошем районе и продается не по завышенной цене, общаться придется с большим количеством людей. При этом некоторая часть из них окажется риелторами, которые будут всеми силами пытаться убеждать вас, что вам просто необходимы их услуги.

Как бы там ни было, переговоры с любыми людьми, представившимися покупателями, нужно вести вежливо и благожелательно. Чтобы продать квартиру, потребуется немало терпения и такта, а также времени. Если вы хотите продать недвижимость, будьте готовы встречаться с покупателями утром, днем или вечером в рабочие и выходные дни, а также по праздникам.

Получение задатка

Гарантией того, что вы сможете быстро продать квартиру, является составление предварительного договора купли-продажи (в произвольной форме с паспортными данными покупателя и продавца, а также подписями и датой заключения этого документа) и взятие задатка с человека, изъявившего желание купить.

При этом очень важно использовать в документах именно термин «задаток», так как, если сделка не состоится по вине покупателя, продавец будет иметь право оставить себе задаток, но не аванс (аванс он должен будет вернуть продавцу в полном объеме). Если же сделка не состоится из-за продавца, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двукратном размере.

Оформление купли-продажи

Каждого, кто продает недвижимость, волнует вопрос, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули. Для этого при составлении договора возьмите консультацию у опытного юриста.

Учтите, что при продаже квартиры стоимостью больше 1 млн руб., если вы являетесь ее владельцем более 3-х лет, придется заплатить налог в размере 13% от уплаченной покупателем цены, уменьшенной на 1 млн руб. Чтобы не попасться в ловушку мошенников, необходимо удостовериться в том, что в договоре прописана правильная сумма.

Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариусом. После подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре. Потратить на это придется всего 1 день.

Расчеты за квартиру могут производиться наличными или при помощи безналичного расчета.

Наиболее надежный способ – расчет через депозитарную банковскую ячейку, поскольку перед закладыванием денег в ячейку деньги могут быть пересчитаны и проверены на подлинность, а условия доступа к ячейке прописываются в самом договоре.

Оканчивается продажа квартиры без посредников подписанием акта приема-передачи. Составляется такой документ в 2-х экземплярах, а если участвует банк (при покупке в ипотеку) — то в 3-х. После этого продавец имеет право забрать свои деньги из банковской ячейки.

Как быстро продать квартиру — советы риелтора

Продать квартиру самостоятельно и не обжечься в процессе помогут советы риелтора:

1. Посоветуйтесь с юристом по поводу того, какие документы потребуются.
2. Дайте объявление о продаже на всех популярных площадках в Интернете и регулярно их обновляйте, поскольку старые объявления никто не смотрит.
3. Приведите помещение в порядок — избавьтесь от всех явных изъянов, исправьте недостатки, выбросьте хлам, сделайте качественную генеральную уборку.

Сохраните статью в 2 клика:

Продажа квартиры без посредников поможет вам сэкономить 2-5% от стоимости недвижимости. Но если вы неправильно определите цену, то можете потерять на сделке несколько десятков тысяч рублей.

В случае отказа от услуг посредников будьте готовы часто отвечать на телефонные звонки и отрываться от своих дел, чтобы показывать квартиру потенциальным покупателям и выслушивать не всегда приятные слова в адрес своей жилплощади.

Зато, проявив терпение, вы, в конце концов, продадите квартиру, получите деньги и неоценимый опыт.

Источник: http://megaidei.ru/raznoe/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

Продажа квартиры самостоятельно: как оформить, с чего начать, пошаговая инструкция

Вопрос грамотного оформления сделок с недвижимостью сегодня является весьма актуальным. Многие граждане задаются вопросом, как продать квартиру самостоятельно? Чтобы ответить на вопрос, необходимо изучить руководство к действию: какие документы нужны для оформления сделки и какие этапы предстоит пройти при продаже квартиры.

Чтобы самостоятельно реализовать квартиру, нужно начинать с оценки недвижимости и установления цены, по которой она будет продаваться. Это легко может сделать как начинающий специалист, так и риелтор. Главное, чтобы за такую стоимость хотели покупать. Затем можно приступить к поиску покупателей.

Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция

Основные этапы продажи квартиры включают в себя:

1. Оценка объекта недвижимости.
2. Подготовку необходимых бумаг для продажи.
3. Поиск нового собственника.
4. Заключение договора с покупателем.
5. Передача собственности новому владельцу.

Как оценить недвижимость

Какой бы метод оценки не был избран собственником квартиры, важно учитывать реальную стоимость объекта, а не номинальные величины, которые порой значительно отличаются от фактической цены, за которую готов приобрести квартиру покупатель.

С чего начать продажу квартиры самостоятельно (алгоритм)?

Важно! Не стоит указывать кадастровую стоимость недвижимости: данный показатель значительно ниже, чем фактическая стоимость аналогичного объекта на рынке.

Взять среднерыночную цену можно на таких сайтах, как Домофонд, ЦИАН, ИРН и многие другие, на которых все рассчитано за пользователей. Данные сайты учитывают исключительно среднерыночную цену, без учета конкретных характеристик жилья. Рекомендуется посмотреть объявления в Интернете или в газетах, изучить реальные примеры сделок у знакомых.

Если решено произвести оценку недвижимости своими силами, то необходимо учитывать в расчете финальной цены следующие факторы (в силу вступает сравнительный метод оценивания):

• расположение объектов инфраструктуры;
• ремонт в квартире;
• этаж;
• состояние многоквартирного дома, его тип;
• класс жилья.

Квартира в элитном доме

В случае с посредником-риелтором оформиться проще: специалист оценивает жилье сам и подбирает нужный вариант. Но перед тем, как выбрать специалиста, необходимо изучить отзывы об организации и конкретном риелторе.

Услуги составят 3-5 % стоимости объекта. Например, если квартира стоит 3,5 млн руб., вознаграждение риелтора составит 105-175 тыс. руб. при полном сопровождении сделки. Минимальная цена* услуги начинается от 25 тыс.

в регионах и 50 тыс. — в Москве.

Услуги оценщика дешевле — порядка 4-5 тыс. руб. за квартиру до 70 м². Можно найти специалиста, который согласится оформлять квартиру за 2-2,5 тыс. руб.

Но в данном случае собственник получит только документ с расчетом конечной цены: услуги по продаже квартиры в компетенцию данного специалиста не входят.

Как рекламировать квартиру

Проще всего разместить рекламу на Авито, Юле, Домофонде и прочих подобных ресурсах: это самый дешевый вариант.

Если требуется продать квартиру срочно, можно обратиться в администрацию района за получением разрешения о расклейке объявлений на продажу на инфостендах жилых домов или к владельцам организаций.

Если позволяет бюджет, можно обратиться в специализирующуюся на вопросах рекламы и продвижения подобных услуг компанию и передать дела по поиску клиентов ей. Стоимость услуг составит от 10 тыс. руб. Также можно заказать бегущую строку на местном ТВ.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Необходимо следовать правилам деловых переговоров:

• быть сдержанным и говорить по существу;
• не реагировать на комментарии клиента — как на положительные, так и на отрицательные;
• не говорить сразу о цене до того, как человек сам не обозначит цену, которую он готов заплатить;
• всегда говорить только правду;
• задавать покупателю конкретные вопросы, связанные со сделкой и оплатой: как он будет платить — сразу, в рассрочку. Может он оформить ипотеку?

Покупатель

Важно! Покупатель должен понять, что он общается со здравомыслящим, юридически грамотным человеком, с которым приятно иметь дело. 

Желательно показывать квартиру в присутствии третьих лиц. Рекомендуется фиксировать основные моменты о сделке на любом носителе, обговаривать все детали только после того, как человек выкажет намерение заключить сделку.

Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Правила заключения соглашений о задатке описаны в ст. 380 и 381 ГК РФ. Продавец обязан будет вернуть покупателю сумму задатка, помноженную на 2, если нарушит условия данного договора. По данному соглашению продавец обязуется продать квартиру только данному лицу до того, как последний не выплатит ему всю сумму за недвижимость. Покупатель переедет в квартиру только после полного расчета.

Документ составляется вместе с предварительным договором купли-продажи и содержит следующие сведения:

• анкетные данные сторон;
• место их жительства;
• конечная цена объекта купли-продажи;
• техническое описание имущества;
• сумма первоначального взноса;
• сроки, в течение которых будет произведен окончательный расчет и передача квартиры.

Договор

Обратите внимание! После того, как договор подписан, нужно получить расписки о том, что деньги получены и уплачены, которые составляются сторонами от руки, и оформить договор купли-продажи недвижимости, форму которого можно скачать по ссылке.

Как передавать деньги

Самый распространенный и надежный вариант передачи средств — использование ячейки в банке. Данный метод предполагает, что продавец получит деньги из ячейки только после регистрации прав собственности на покупателя и передачи ему документов и ключей. Можно воспользоваться банковским аккредитивом под конкретную сделку, но данная услуга сложнее и дороже.

Как передать квартиру новому владельцу

Передача недвижимости производится на основании передаточного акта в сроки, указанные в договоре после того, как осуществлена регистрация нового собственника. Ему требуется при свидетелях передать ключи и документы на квартиру лично в руки. Обычно оформляться получается за месяц.

Передача ключей

Какие документы после продажи квартиры получает продавец

Можно ли продать квартиру в ипотеке

У продавца останется после сделки документ из Росреестра — расписка о получении документов о регистрации нового собственника. После постановки на учет нового владельца квартиры собственник получит свой экземпляр договора купли-продажи.

Таким образом, процедура покупки и продажи квартиры весьма прозрачна, чтобы выполнить ее самостоятельно. Каждый этап сделки нужно подтверждать документально и внимательно проверять условия, указанные в договоре, до его заключения.

*Цены актуальны на сентябрь 2018 г.



Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/kak-prodat-kvartiru-samostoatelno.html