Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Содержание

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Как правильно выбрать вторичное жилье?

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры, как и другие сделки, в которых фигурируют значительные денежные суммы, связана с опасными рисками. Если не ознакомиться с законодательством или заключать сделки без помощи юристов, можно потерять и деньги, и купленную недвижимость. В статье рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры, а также на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке, от застройщика и в ипотеку в 2018 году.

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска

Сделки с недвижимостью – сложнейшая категория гражданско-правовых отношений. Крупные денежные суммы, которые сопровождают приобретение квартиры, – это приманка для мошенников и аферистов. На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру:

  • чистота приобретаемой недвижимости. Из-за недостаточной юридической подкованности можно потерять право собственности на купленное жилье;
  • несанкционированная перепланировка. Если перепланировка не была согласована, новому владельцу придется платить штраф или возвращать квартиру в прежнее состояние;
  • проблемы, которые тесно связаны с безопасностью оформления сделки.

Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить

Перед покупкой необходимо узнать:

  • точное количество владельцев (проверке обязательно подлежит свидетельство о праве собственности);
  • источники финансирования предыдущих сделок (могут быть определенные подвохи при оплате средствами материнского капитала);
  • наличие несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц;
  • число зарегистрированных и проживающих на жилплощади лиц, их намерение выписаться из нее;
  • действительность технического паспорта, наличие перепланировок;
  • получена ли квартира по наследству.

На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?

Нередко бывает, что мошенники продают квартиру по поддельным документам или по фальшивой, или просроченной доверенности. Лицо, выдавшее подлинную доверенность, может ее аннулировать.

Обычно злоумышленники оформляют доверенность на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц с алкогольной или наркотической зависимостью. Настоящий владелец может не знать, что его жилье продается, или умереть к моменту продажи.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?

В 90-х годах часто нарушались права несовершеннолетних, которых не включали в число собственников при проведении приватизации. Также если один из проживающих отказался от приватизации, но дал на нее согласие, он сохраняет право пользоваться помещением даже после того, как квартиру продадут.

На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, ренты, по наследству, по прочим договорам после оформления сделки купли-продажи недвижимости могут появиться другие наследники, также претендующие на данное жилье: дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, претендующие на наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ). Также нужно помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве.

Наследник, который не вступил в наследство по уважительной причине, должен подать в суд с момента, когда узнал о смерти наследодателя. На что еще обратить внимание: срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения этого права (ст. 196 ГК РФ).

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?

Такая жилплощадь по закону оформляется в общую собственность и родителей, и детей. Обязательно указываются размеры долей. Но данное правило не всегда соблюдается, так как точную долю не всегда можно выделить, и некоторые собственники избегают того, чтобы обременять свою недвижимость правами несовершеннолетних.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?

Состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, если:

  • один из собственников является несовершеннолетним, психически нездоровым человеком, алкоголиком или наркоманом;
  • недвижимое имущество арестовано, находится в залоге, является предметом судебной тяжбы, имеются другие скрытые обременения;
  • среди собственников продаваемой недвижимости есть граждане, которые сели в тюрьму, военнослужащие или бесследно исчезнувшие. За такой категорией граждан сохраняется право проживания и пользования недвижимостью. Продавцы перед заключением сделки упорно стараются убедить покупателя в том, что отсутствующие жильцы не станут претендовать на продаваемую недвижимость и подкреплять доводы письменным (вероятно, фальшивым) согласием на ее продажу. Образец согласия можно скачать здесь;
  • нарушаются преимущественные права продажи комнат или долей. Перед продажей комнаты продавец должен предложить соседям или долевым собственникам выкупить комнату;
  • продажа недвижимости по поддельному паспорту. Мошенники могли украсть документ у другого человека, или злоумышленник получает на себя новый паспорт, проводя сделку по старому;
  • дом вошел в план на расселение.

На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?

Сделка по продаже жилья, среди собственников которой числятся несовершеннолетние граждане, осуществляется только с согласия органов опеки. Жилищные условия граждан, которые не достигли 18 лет, не должны ухудшаться, иначе сделку признают недействительной.

Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, договор подписывается его родителями или законными представителями. Граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, при наличии нотариально оформленного согласия родителей или опекунов, получивших предварительное разрешение органов опеки.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое в браке имущество признают общей собственностью супругов. Поэтому распоряжаться им они должны вместе. Согласие на продажу квартиры заверяется нотариально.

При отсутствии такого согласия второй супруг с нарушенными правами имеет право оспорить состоявшуюся сделку. Перед заключением договора купли-продажи следует удостовериться в том, что квартира не была приобретена в браке. Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Довольно часто жильцы делают перепланировку, чтобы убрать лишние перегородки и объединить комнаты. Из-за юридической неграмотности, нежелания тратить средства и время жильцы не обращаются в компетентные органы для узаконивания перепланировки. Покупателю, который приобретет недвижимость с перепланировкой без документов, грозят штрафы.

Нужно запросить у владельца выписку из БТИ или технический план квартиры. В документах указано первоначальное состояние жилплощади. При наличии изменений владельца нужно убедить в том, чтобы он зарегистрировал перепланировку. В противном случае, отказывайтесь заключать сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Далее разберем, на что смотреть покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке.

На что смотреть при покупке квартиры?

Любой недосмотр может обернуться всевозможными проблемами – от административных штрафов до нескончаемого ремонта. Рассмотрим, на что надо обратить особое внимание при покупке квартиры в 2018 году:

  • состояние дома: осмотреть подъезд, заглянуть в подвал, на чердак;
  • проверить чистоту подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • наличие грибка, сырости, плесени;
  • состояние электропроводки, водопровода, отопления;
  • материал стен здания, удобство планировки;
  • законность оформления проводимой перепланировки: незаконная перепланировка – административное нарушение, ответственность за которую будет возложена на нового владельца;
  • социальный статус соседей, так как различное социальное положение жильцов может привести к взаимному непониманию.

На что еще обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой – на состояние конвекторов, регулятора температуры, пола, стен, потолков, балкона.

Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?

Перед приобретением недвижимости в новостройке необходимо уточнить следующие вопросы:

  • определить стадии строительства дома;
  • получил ли застройщик поддержку банка-кредитора (что многократно снизит риск возможного банкротства и приостановки строительства);
  • также нужно ознакомиться с объектами, которые застройщик выполнил ранее.

На что обязательно обратить внимание при покупке квартиры у застройщика: если жилплощадь приобрели на одной из стадий строительства, нужно изучить дома, которые уже были сданы в эксплуатацию ранее. На основании полученных данных делается вывод о репутации застройщика. Основные документы, которые должны быть у застройщика: документация на землю, разрешение на строительство.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ

Если покупатель намеревается заключить договор долевого участия в строительстве, то регистрация его в регистрационной службе – огромный плюс. ДДУ имеет приоритет перед другими договорами и защищает от двойной продажи одной квартиры. Если застройщик работает по таким договорам, то у него, как минимум, есть разрешение на строительство. Ознакомиться с договором долевого участия можно по ссылке.

Читайте также  Как оформить квартиру в собственность после покупки

На что обратить внимание при покупке квартиры – в договоре ДДУ должны быть сведения (по закону 214-ФЗ, ст.4):

  • определение подлежащего передаче объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки уплаты;
  • гарантийный срок на дом.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

При заключении договора купли-продажи продавец для экономии на налогах предложит указать в документе стоимость ниже фактической. В договоре отражают реальную стоимость.

Покупатель может вернуть часть суммы, которая уплачена за квартиру, в виде подоходного налога (ст.220 НК РФ). Если стоимость будет занижена, вычет будет ниже.

Если договор будет расторгнут, покупатель будет претендовать на возврат суммы, указанной в договоре.

На что обратить внимание, если оформляется договор с риэлтором на продажу квартиры? При участии риелторского агентства нужно обращать внимание на пункты, в которых указана ответственность риелтора (также в форс-мажорных, чрезвычайных обстоятельствах).

На что еще обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры: в документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. Но права собственности приобретаются после государственной регистрации перехода права.

На что обратить внимание при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • проверить всю внесенную продавцом информацию (паспортные данные, данные на квартиру);
  • правильность прописанной суммы (указать цифрами и прописью);
  • данные всех участников сделки (если владельцев несколько, они все должны участвовать в сделке).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Обязательно учитываются:

  • размер процентной ставки;
  • сроки и условия погашения;
  • штрафы при досрочном погашении;
  • условия страхования;
  • все требования к будущим заемщикам;
  • разновидности ипотечных программ;
  • наличие дополнительных платежей.

При приобретении квартиры сомнительной юридической чистоты нужно помнить, что надеяться на регистрационный орган нельзя. Банк и страховая компания не будут проверять чистоту квартиры в полном объеме. К процессу лучше подключить опытных юристов.

Источник: https://room46.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

SolisImages/Fotolia

Весь рынок купли-продажи вторичной недвижимости подразделяется на сегменты по тому же принципу, что и рынок новостроек. Как правило, выделяют четыре основных категории жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный.

К первому (и самому бюджетному из них) относятся квартиры в панельных домах, срок эксплуатации которых на данный момент составляет более 30 лет. Как правило, расположены такие квартиры в районах не самых лучших с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и экологии.

К сегменту комфорт также можно отнести панельное жилье, но возраст домов будет не более 25-30 лет. Кроме того, для класса комфорт (по сравнению с экономом) характерны более удобные планировки, более высокие потолки.

Бизнес-класс подразумевает монолитное жилье как комплексной, так и точечной застройки; часто — с охраняемым внутренним двором и собственным паркингом. Элитный сегмент — это штучное, клубное жилье в самых престижных районах города (как правило, в историческом центре или в поселках ближайших пригородов).

Панель? Монолит? Кирпич?

С чего начать покупку вторичного жилья?

От ста вариантов — к пяти

Есть распространенная шутка о покупке вторичного жилья, которая звучит примерно так: «Как накопить на квартиру в центре столицы со средней зарплаты менеджера? Никак». Покупатель квартиры должен четко понимать, какие у него возможности и как они соотносятся с желаниями.

Для того чтобы поиск был продуктивным, рекомендуется максимально… сузить круг поиска. Риелтор гораздо быстрее подберет варианты в рамках одного района, удовлетворяющие вашим критериям, чем в черте всего города. Это парадокс, потому что нам всегда кажется, что чем больше предложений, тем лучше. Но человеческая природа такова: из ста вариантов он выбрать не может, а из десяти — вполне.

Да и мало кто на самом деле готов согласиться на любую квартиру в любом месте просто из-за приемлемой цены. У каждого покупателя есть иерархия приоритетов.

Одним важен доступ общественного транспорта, вторым — подземный паркинг, третьим — парки, школы, детские сады, четвертым — удовлетворительное состояние квартиры. Покупателю нужно понимать, что для него важнее.

Квартиры, удовлетворяющие всем параметрам, встречаются, пожалуй, лишь в бизнес-классе. Если же вы рассматриваете комфорт и эконом, то выбирайте два ключевых параметра и отталкивайтесь от них.

Десятка городов России с самым дешевым жильем

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Компромиссные решения

Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья в вашем регионе или городе, лучше всего сначала изучить существующие в общем доступе рейтинги, аналитические отчеты, динамику цен за последние годы.

Если вы рассматриваете ипотеку, то просчитайте ежемесячные платежи с помощью онлайн-калькуляторов, а уже потом обращайтесь в два-три банка (один из которых будет из числа банков с многолетней историей, а два других предложат лучшие условия). Изучите частные объявления о продаже на сайтах-агрегаторах.

Это поможет составить базовое представление о нужном вам предложении, отсеяв при этом завышенные и заниженные цены.

Если вы точно знаете, в каком районе вам нужна квартира, то изучите этот район (желательно поехать туда посмотреть, как там выглядит жизнь в будние и выходные, днем и вечером). Когда дело дойдет до просмотра реальных объектов, не экономьте на этом время, но и не распыляйтесь.

Вместо того чтобы осматривать бегло по 20 вариантов в неделю, на ходу уточняя, все ли в норме с документами, лучше просматривать не более четырех-пяти вариантов в месяц, предварительно выделив их из общей массы по ключевым для вас параметрам. В выявлении недостатков не заинтересованы ни продавцы, ни риелторы — только вы.

Кстати, заметив что-то не особенно критичное для вас, можно не отказываться от квартиры вовсе, но начать обсуждать скидку. При первоначальном осмотре рекомендуется особое внимание обратить на батареи, сантехнику, проводку (необязательно быть специалистом, чтобы заметить запутанные клубки проводов над входной дверью и ржавые подтеки в ванной).

Ваша главная задача на данном этапе — получить достаточно времени на осмотр квартиры.

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Под ключ или под ремонт?

Очень важно, чтобы стоимость и качество ремонта коррелировали со стоимостью квартиры и ее расположением. Если в каком-то недорогом районе вы сделаете роскошный ремонт, а затем попробуете отбить его стоимость при перепродаже, то у вас ничего не выйдет — квартира просто зависнет.

Людям, которые покупают эконом-класс, вряд ли нужна английская сантехника и итальянский мрамор на полу. Если же у вас, например, есть доставшаяся вам в наследство квартира в дорогом районе и вы решаете сделать там ремонт перед продажей в надежде, что таким образом повысите стоимость, то его уровень должен соответствовать уровню жилья.

Если потратить деньги на межкомнатные двери из ДСП и серенькую плитку вроде той, что лежит на полу в «Макдональдсе», то такой ремонт сыграет лишь в минус. Люди, покупающие квартиру бизнес-класса, скорее всего, захотят оформить ее соответственно, и ваш косметический ремонт никак не повлияет на стоимость.

Словом, прежде чем рассчитывать, что ремонт станет хорошей инвестицией, лучше оценить все риски.

В целом же ситуация с состоянием квартиры такова: сегодня, безусловно, выгоднее купить квартиру с ремонтом, который вас удовлетворит. Это будет дешевле, чем купить «убитую» квартиру и переделать ее под себя. Стоимость жилья снизилась в последние годы, а стоимость качественных строительных и отделочных материалов, напротив, выросла.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vybrat_kvartiru_na_vtorichnom_rynke/6397

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Одним из наиболее популярных способов, позволяющих улучшить жилищные условия, является приобретение недвижимости на вторичном рынке. Тенденция к поиску именно вторичного жилья сохраняется, несмотря на популяризацию долевого строительства, которое помогает оптимизировать расходы при покупке.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, как подготовиться и провести сделку, и расскажем, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

При рассмотрении квартир на вторичном рынке недвижимости в глаза бросаются сразу несколько очевидных преимуществ: это готовое жилье, которое можно «посмотреть и потрогать» (в отличие от долевых квартир),  кроме того, жилье может иметь подходящий ремонт и может присутствовать мебель, что делает недвижимость пригодной для проживания «уже сейчас».  Покупатель может въехать на жилплощадь сразу же после заключения договора — нет нужды подолгу ожидать окончания строительства, которое может затянуться из-за проблем самого застройщика.

Конечно, есть и обратная сторона — имеется множество нюансов, связанных и с финансовой, и с правовой безопасностью такого рода покупки.

В сделках с недвижимостью фигурируют немалые суммы, поэтому крайне важно иметь информацию обо всех аспектах и правилах проведения подобных сделок.

Из-за страха стать жертвой мошенников многие предпочитают доверяться профессиональному риелтору, который сможет рассчитать и предусмотреть все риски, однако посредник, фактически, ничего не гарантирует, ему важно лишь провести сделку и получить вознаграждение.

Поэтому искать вторичное жилье можно и своими силами, вооружившись нужными сведениями о специфике этого рынка, а также заручившись поддержкой профессионального юриста.

Как выбрать правильное жилье?

Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам. 

Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:

  • Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
  • Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
  • Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
  • Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).
Читайте также  Сколько времени банк проверяет документы на квартиру

Лучше всего в самом начале четко расставить свои приоритеты и требования к новому дому, чтобы потом не разочаровываться в квартире. Однако стоит иметь в виду, что каждый «плюс» уравновешивается «минусом» в виде повышенной стоимости, поэтому стоит точно определить – насколько нужен тот или иной «плюс».

Если имеется ряд основных желаний, связанных, например, с чистотой воздуха или видом из окна, то лучше продолжать поиски до тех пор, пока не будет найден вариант, идеально удовлетворяющий покупателя. Не стоит останавливаться слишком быстро на предложениях из категории «более-менее», ведь вторичный рынок в любом регионе, не говоря уже о столице, ежедневно пополняется новыми интересными вариантами.

Даже если по чудесным обстоятельствам случится так, что первая же осмотренная квартира полностью удовлетворяет запросы, не стоит останавливать поиски. Лучше отложить этот вариант, договорившись с хозяином, но после этого просмотреть еще несколько квартир.

В этом случае при покупке будет уверенность в том, что первый выбранный вариант действительно был лучшим в сравнении с другими аналогичными, однако вполне может произойти и наоборот. При осмотре, помимо самой квартиры, лучше сразу проверить работу лифта, мусоропровода и общее состояние подъездов, изучить инфраструктуру и ближайшие к дому магазины.

Проверить юридические аспекты при покупке квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки.

Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно).

В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

  • Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
  • Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
  • Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
  • Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости.

Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

  • Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
  • Число комнат с их общим метражом и планировкой;
  • Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
  • Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
  • Инфраструктура на прилежащей территории;
  • Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

По всем этим параметрам можно найти в городе несколько практически идентичных предложений и сделать вывод относительно приемлемой цены, от которой можно отталкиваться. Собственно, можно изучить даже те вторичные квартиры, которые уже проданы, но стоимость которых известна. Это поможет перестраховать себя от предложений с завышенной ценой, а также понять, насколько можно сбить цену, если продавец будет готов торговаться.

При этом лучше обойтись без удаленных торгов по телефону, и говорить о цене конкретно на самом объекте. Если есть желание немного снизить стоимость, для начала лучше убедить продавца в том, что есть реальная готовность приобрести квартиру, но общее впечатление портит несколько нюансов (отсутствие нужной мебели, некачественный ремонт, инфраструктура), которые можно загладить скидкой.

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:

  • Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
  • Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
  • Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи. 

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу.

Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности.

Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

  • Паспорта продающей и покупающей стороны;
  • Сам договор купли-продажи;
  • Акт приема-передачи жилья;
  • Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
  • Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

Нужно ли использовать посредников? Преимущества и недостатки

Риэлтор может выступать в роли консультанта (для поиска вариантов и достижения предварительных договоренностей) или в роли представителя покупателя. Это крайне удобно в том случае, если участник сделки хочет перестраховаться и учесть все юридические детали (а также прочие аспекты, в которых разбирается профессионал в рынке недвижимости).

Также стоит понимать, что поиск и изучение подходящих вариантов – это весьма трудоемкая задача, которая помимо прочего отнимает еще и уйму времени.

Необходимо рассмотреть предложения из всех источников, посетить множество объектов и узнать подробности о владельцах.

У многих покупателей просто нет физической возможности заниматься всем этим комплексом работ, за которыми к тому же можно не заметить мелких неприятных нюансов самой приобретаемой вторичной квартиры.

К основным преимуществам работы с риелтором можно отнести:

  • Профессиональный взгляд, ведь по своей специальности риелтор должен быть в курсе всех возможных недочетов, касающихся и юридических вопросов, и непосредственно самого состояния жилища;
  • Накопленная база клиентов, что помогает существенно ускорить процесс поиска релевантных предложений;
  • Возможность избавления от обязательств по рутинному поиску, выбору и осмотрам квартир-претендентов.

Конечно, на другой чаше весов — комиссия (часто немаленькая, ведь это от 0,5 до 3 процентов от всей стоимости квартиры), которую посредник забирает себе в качестве вознаграждения. Также при обращении в недобросовестную фирму есть небольшие риски работы с мошенниками.

Кроме того, как было отмечено, риелтор не гарантирует полную защиту от мошенничества, некоторые специалисты даже не утруждают себя никакими проверками – просто сводят продавца и покупателя и принимают вознаграждение.

Поэтому при желании провести сделку с участием риелтора, стоит обратиться в крупную компанию с хорошей репутацией, а также дополнительно привлечь юриста.

Заключение

Вне зависимости от того, было принято решение о приобретении вторичного жилья своими силами, либо при помощи посредника, следует внимательно относиться ко всем мелочам. Важно не поддаваться искушению приобрести первую попавшуюся квартиру, помня о том, что поиски могут отнять довольно много времени.

Обстоятельность и взвешенный подход к планированию, поиску вариантов, к подготовке и проведению сделки позволит закрыть все потребности новых хозяев и удовлетворить их предпочтения, сводя риски к минимуму. Если поиски долгое время не дают ожидаемого результата, можно пересмотреть источники подбора квартир. 

Чтобы расширить охват рынка, лучше одновременно анализировать объявления в газетах, на сайтах и даже на столбах объявлений в нужном районе, а также самостоятельно подавать объявления о поиске жилья.

Источник: http://novostroev.ru/other/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).
Читайте также  Оформление завещания на квартиру между родственниками

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец
1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник
1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявлении Как на самом деле
Не указан есть ли балкон Вероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположения
квартиры
Это первый или последний этаж
У новой планировки указан
бОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировки
Указан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшими

метрами

10 минут пешком и 5 минут на
транспорте
Значит, 30 минут пешком и 15 на
транспорте
15 минут пешком Значит, никогда не доберетесь
пешком
15 минут на транспорте Значит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловая Вероятнее всего угловая
Указано хорошее состояние Чаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5
лет в собсвенности
Чаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа или
чистая продажа
Чаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткое Чаще всего это дубль или утка от
АН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: