Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке: советы юриста

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке сегодня реальный шанс многим семьям жить в нормальных условиях. Но не все знакомы с тем, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке.

При непрофессиональном изучении нужных документов перед заключением договора купли-продажи квартиры впоследствии могут быть неприятности, связанные с оспариванием сделки по приобретению квартиры.

Существуют определенные риски при покупке квартир на вторичном рынке. Подводные камни необходимо выявлять еще на стадии сбора информации по квартире.

Поводы, которые могут послужить причиной обращения в суд как прежних собственников, так и заинтересованных лиц либо мошенников разнообразны.

Причины обращения в суды по оспариванию сделок

  • Наличие неразрешенных конфликтов между бывшими собственниками. Такие проблемы обычно возникают у наследников, которые не довольны размером выделенной им доли в квартире, либо пропустили срок принятия наследства. Это могут быть бывшие супруги, которые не произвели раздел квартиры после расторжения брака.
  • Оспаривание заинтересованными лицами или самим продавцом совершенной сделки по мотиву того, что продавец квартиры является престарелым человеком и не понимал смысла своих действий, связанных с продажей квартиры.
  • Судебное признание продавца квартиры недееспособным либо ограниченно дееспособным на момент совершение сделки по продаже квартиры. Причинами такого признания могут быть как преклонный возраст продавца, наличие у него психических или иных заболеваний, которые могли сказаться на его способности понимать значение совершения им сделки по продаже квартиры. Продавец может быть больным наркоманией либо алкоголизмом. Такие иски также могут заявлять, как бывшие хозяева квартиры, так и иные заинтересованные лица, которые хотят сохранить квартиру за собой.
  • Возвращение из мест лишения свободы гражданина, который был раньше зарегистрирован в квартире. Такой гражданин может требовать вселения в квартиру и устранения препятствий в пользовании квартирой у нового собственника.
  • Такое же право может возникнуть и у лица, которое было ранее признано судом безвестно отсутствующим.
  • Снятие с регистрационного учета из квартиры несовершеннолетних детей при отсутствии согласия органов опеки и попечительства.

Перечень оснований для оспаривания покупки квартиры на вторичном рынке может быть значительно шире, но я указал основные из них.

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке

Первый и самый важный совет. Доверьте приобретение квартиры на вторичном рынке профессионалам своего дела. Это могут быть риелторы из агентств, которые давно работают на рынке вашего города, либо юристы, специализирующиеся на сопровождении сделок по приобретению недвижимости. Их услуги стоят денег, но вы должны помнить о том, что скупой платит дважды. Безопасная сделка – это залог вашего дальнейшего спокойствия!

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

Если же все-таки Вы решили самостоятельно совершить приобретение квартиры, то необходимо придерживаться следующего алгоритма действий по приобретению квартиры на вторичном рынке. 

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

У продавца квартиры в обязательном порядке необходимо проверить:

  • Паспорт гражданина Российской Федерации. Обратить внимание на возраст продавца, срок действия паспорта. Помните о том, что паспорта меняются при достижении гражданами определенных возрастов. В настоящее время в интернете существуют онлайн-сервисы по проверке действительности паспортов.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данные документы подтверждают, что продавец квартиры не состоит на учете в указанных учреждениях. Желательно, чтобы справки были выданы в день подписания договора купли-продажи квартиры, которую вы приобретаете на вторичном рынке.
  • Нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры. Это согласие необходимо в том случае, если покупаемая квартира приобретена на имя продавца в браке.

Документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру

Основание приобретения квартиры в собственность продавца указано в свидетельстве о государственной регистрации права. Такими основаниями могут быть любые гражданско-правовые договоры по приобретению квартиры в собственность продавца.

Например:

  • Договор купли-продажи.
  • Соглашение о разделе имущества.
  • Брачный договор.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о праве на наследство.
  • Справка из ЖСК о выплате пая.
  • и другие.

Важно знать! С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРП, выданной Росреестром.

Документы, которые обязан представить продавец:

  • Справка о регистрации граждан по месту жительства (форма № 40). Из данного документа будет видно, кто зарегистрирован в квартире на момент выдачи справки. Важно знать, что в договоре купли-продажи квартиры в обязательном порядке должны быть указаны лица, указанные в справке на момент его подписания. Самый лучший для Вас вариант – это справка, в которой отсутствуют зарегистрированные в квартире люди.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из данного документа видно, имеется ли у квартиры какое-либо обременение в виде ареста, ипотеки и т.п. Данная выписка желательно должна быть получена как можно ближе к дате совершения сделки.

Необходимо знать, что если в отношении приобретаемой квартиры имеются судебные споры, то лучше отказаться от её приобретения либо дождаться вынесения судебного акта по спору.

Также вас должно насторожить частое совершение сделок с покупаемой квартирой.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Может случится так, что сведений о квартире нет в Госреестре. Это может говорить о том, что сделка по приобретению квартиры продавцом была совершена еще до появления Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 31.01.1998 г. До этого момента подтверждением законной регистрацией права собственности на квартиру за продавцом являлась регистрация в Бюро технической инвентаризации.

После проверки вышеуказанных документов можно приступать к оформлению договора купли-продажи квартиры.

Вот это основные положения по документам, которые Вам необходимо знать при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе и в ипотеку. В случае возникновения вопросов по поводу приобретения квартиры, вы можете обратиться к юристу по недвижимости, который поможет вам в её приобретении.

(9 5,00 из 5)

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Статья Покупка квартиры на вторичном рынке была изменена: Ноябрь 10th, 2018 автором Немцев Д.С.

Похожее

Источник: http://EkbLaw.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году — документы, жилья, Москвы

Приобретение вторичного жилья дает возможность купить уже построенную, недорогую и проверенную квартиру, а заключение договора купли-продажи должно осуществляться по той же схеме, что и с другими объектами строительства.

Именно на вторичном рынке процветает мошенничество, которое заключается в продаже незаконных квартир, жилья с долгами и прочими особенностями.

Покупатель должен изучить документы, состояние жилья, как внешнее, так и конструкционное, а также проверить наличие обременений и долгов, чтобы не стать владельцем проблемного жилья.

Порядок оформления сделки

Перед началом покупки квартиры, ее нужно выбрать, для этого можно либо начать самостоятельные поиски по объявлениям, либо обратиться в риэлторскую компанию.

Вне зависимости от выбора, следует сначала определить основные аспекты выбора жилья:

  • территориальное размещение;
  • тип здания;
  • количество квадратных метров;
  • тип санузла;
  • наличие лифта;
  • развитость инфраструктуры;
  • близость образовательных учреждения и т.д.

Подобрав жилье, подходящее под критерии, следует договориться о просмотре и очной ставке с владельцем, или риэлтором, продающим квартиру.

Давность ремонта, характер соседей и старость коммуникаций — это лишь несколько характеристик, которые следует уточнить при осмотре жилья.

Заранее важно ознакомиться с документацией, поскольку в ней может быть скрыта информация касательно претендентов на квартиру, проблемных собственников и несовершеннолетних жильцов.

Можно воспользоваться онлайн-базами данных, в которых также есть возможность сверить имена собственника, поскольку часто квартиры принадлежат другим лицам, а продаются мошенниками.

Если жилье подходит по критериям, то следует внести аванс, составив соответствующий договор, делать это стоит только после изучения квартиры и ознакомления с особенностями.

Читайте также  Покупка квартиры через ячейку в банке

Аванс является бронированием жилья, и если сделка не состоится, то деньги просто вернутся к потенциальному покупателю.

Сделка по оформлению жилья происходит подписанием договора купли-продажи и оплатой, а за соглашением лучше обратиться к специалистам.

Передача денег — это одна из самых опасных стадий, поскольку от мошенничества или грабежа не застрахован никто, поэтому чаще всего средства кладутся в банковскую ячейку, откуда при подписании договора их может забрать продавец.

На основании договора в государственном органе регистрируются новые права собственности, а также подписывается акт приема-передачи недвижимого имущества, на чем сделка завершается.

Важнейшими деталями для проверки квартиры будут:

  • личность продавца жилья;
  • легальность и правильность документов;
  • отсутствие обременений или информирование о них;
  • технические особенности жилья;
  • репутация нотариуса и риэлтора.

Поскольку вторичное жилье продается в уже обжитых районах, следует также учесть возможную близость производств и развитость инфраструктуры.

Для семей с детьми будет важна близость школы или детского сада, а для пенсионеров — транспортная развязка и магазины.

Наличие необходимых документов в Москве

При желании приобрести квартиру, нужно сообщить риэлтору или продавцу о намерении проверить документы, которые должны быть предоставлены для проверки и изучения.

Перечень бумаг такой:

Выписка ЕГРН (бывшая ЕГРП) на жилье Документ подтверждает личность собственника на период запроса информации, наличие обременений и дает некоторые другие данные
Документ, являющийся основанием для получения права собственности Это может быть договор купли-продажи, бумаги о наследстве, о том, что состоялась приватизация или получение жилья в подарок, эта же информация должна быть и в свидетельстве о регистрации права собственности
Выписка из домовой книги Запрашивается для отражения количества прописанных в квартире людей и их фактического наличия, ведь они имеют право распоряжаться квартирой, а их принудительная выписка может затянуться. Особое внимание уделяется наличию несовершеннолетних, ведь их право на жилплощадь закон защищает особенно хорошо
Паспорт собственника, либо доверенность Подтверждает, что личность либо является владельцем, либо же представляет его интересы при продаже. В случае доверенности следует перестраховаться и добыть контакты собственника, чтобы узнать, действительно ли он продает квартиру, ведь документ о представлении интересов мог быть получен нечестным путем
Справка об отсутствии задолженностей Если на квартире есть долги, то со вступлением в право собственности могут возникнуть проблемы

Это минимальный перечень документов, который должен быть у продавца и предоставляться на проверку в любом случае, особенно в случае с вторичным жильем.

Из них можно узнать о текущих правообладателях квартиры, наличии обременений и прочих нюансах, которые могут препятствовать покупке недвижимости.

Регистратор при оформлении купли-продажи может потребовать дополнительные документы:

Кадастровый паспорт Если в квартире состоялась перепланировка или она не стоит на кадастровом учете
Согласие супруга на продажу жилья Также подойдет брачный договор где сказано о раздельном имуществе, это необходимо только если квартира приобреталась в период брака
Разрешение органов опеки Требуется при наличии в семье несовершеннолетних детей, чьи интересы могут быть ущемлены продажей жилья. Это требуется от продавца, поскольку он должен доказать приобретение другого жилья, в котором смогут находиться дети
Согласие залогодержателя Квартиры, взятые в ипотеку, которая еще не выплачена, точно требуют взятия разрешения на продажу от банка, поскольку жилье выступает в качестве залога
Разрешение получателя ренты Необходимо при получении квартиры при обеспечении содержания хозяина жилья до конца жизни
Извещение других участников долевого владения И их отказ от права на первоочередную покупку доли в жилье
Иногда потребуется подписанный сторонам акт приема-передачи квартиры

Только полностью собранный пакет документов может служить гарантией правильности сделки, и отсутствия проблем с другими собственниками или претендентами на жилье.

Как правильно составить договор купли-продажи

В данный момент важнейший документ при покупке квартиры — договор купли-продажи, должен составляться не только между сторонами, но и нотариально заверяться.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Проект договора составляется заранее и утверждается сторонами, не помешает отдать текст на вычитку юристу, чтобы избавиться от проблем.

Нотариус сможет обеспечить должные гарантии, проследить за дееспособностью продавца и подкорректировать договор, включив туда дополнительные обязательства и ответственности.

Каждый договор должен иметь существенные условия, которые будут обязательными для его вступления в юридическую силу.

В тексте должны обозначаться стороны договора, предмет соглашения и его суть, цена и права третьих лиц, в случае наличия таковых.

Дополнительные условия тоже можно разместить в договоре, это может быть утверждение способа расчета, сроков передачи квартиры или оговаривание других нюансов, которые сделают правоотношения сторон более конкретными и риски минимизируются.

Сначала в договоре пишется название документа, город составления и дата подписания. Далее следуют такие данные:

  • ФИО, год рождения и паспортные данные обеих сторон;
  • характеристики жилья (размещение, количество комнат, жилплощадь) и его адрес;
  • основания для права собственности, серия и номер документа, дата его получения;
  • стоимость вопроса, сроки оплаты покупки и регистрации права собственности;
  • гарантии продавца о ненахождении квартиры в залоге, под обременениями, а также отсутствии ее в качестве вклада в уставном капитале или отсутствии арендаторов;
  • отсутствие/присутствие зарегистрированных лиц;
  • информация о браке продавца;
  • сроки освобождения жилья продавцом;
  • условия исполнения договора и гарантии получения покупателем своего жилья вплоть до принуждения покупки новой квартиры в случае изъятия этой;
  • количество экземпляров договора;
  • ФИО и подписи сторон.

: 5 Золотых Правил

Качество продаваемого жилья

Кроме юридических тонкостей процесса, нужно уделить внимание качеству самого жилья и его состоянию.

Важно оценить внешний вид дома, давность его постройки, поспрашивать у соседей о надежности конструкций.

Саму квартиру желательно смотреть с человеком, разбирающимся в строительстве, но и самостоятельно можно найти недочеты.

Если квартира угловая, следует приложить руку к стене, хорошее жилье не будет иметь холодной поверхности, если не стенах, потолке или в углах есть плесень, лучше отказаться от покупки, так как избавиться от нее сложно.

Какие риски могут возникнуть

При покупке квартиры на вторичном рынке можно купить ее по поддельным документам, это самый распространенный риск, но есть и другие сложности:

Наследство, дарение или рента Могут объявиться третьи лица, имеющие права на жилье
Продажа совместного имущества Если жилье покупалось в браке, но продается одним из супругов без согласия второго, сделку могут оспорить
Несовершеннолетние жильцы При прописке в квартире жильца до 18 лет нужно разрешение органов опеки
Низкая стоимость Она может свидетельствовать о долгах, проблемах с соседями или конструкцией квартиры, такое жилье называют проблемным

Приобретение вторичного жилья — процедура ответственная и имеющая много рисков, которые связаны с мошенниками.

Для покупателя важно изучить все документы на жилье, безопасно передать деньги и правильно оформить договор.

Выбор жилья лучше доверить специалистам, как и составление договора купли-продажи, только так негативных последствий сделки не будет.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке – предприятие довольно рискованное, хотя бы потому что у каждой не совсем новой квартиры есть своя история. Иногда она приятная, в других случаях бывает и неожиданная. Поэтому прежде чем принять окончательное решение о приобретении именно этого помещения, необходимо узнать его, как говорится, поближе.

Какие бывают риски?

Покупка недвижимости, вторичной или первичной, процедура сложная и не всегда понятная на первый взгляд. Если в отделе продаж застройщика с клиентом работает юрисконсульт, специалист группы проекта и постпродажного обслуживания, а права дольщика защищает 214-ФЗ, то при самостоятельном приобретении жилья на вторичном рынке лучше быть подкованным во всех аспектах.

Итак, риски при приобретении «вторички» могут быть следующие:

  • юридические;
  • мошенничество с технической документацией и общее состояние квартиры;
  • безопасность проведения сделки.

Юридические риски

Это самый опасный блок и при невнимании к нему могут возникнуть проблемы, которые влекут за собой потерю права собственности.

Ели проштудировать законы, а именно Гражданский и Жилищный кодексы (статьи 2, 292, 304 и 35 соответственно), то станет ясно: при передаче права собственности на квартиру от одного владельца другому, все ранее проживающие на территории данной квартиры люди утрачивают своё право на жилплощадь и обязаны «выписаться» оттуда. В случае, когда они это делать отказываются, можно обратиться в суд и выиграть его.

Однако есть такие категории граждан, выгнать которых вы просто не имеете права. И частенько при процедуре совершения сделки предыдущий собственник жилья об этих людях умалчивает. К ним относятся:

  • члены семьи бывшего собственника, которые не захотели или не смогли участвовать в её приватизации;
  • лица, проходящие военную службу и осуждённые родственники;
  • люди, на которых оформлен завещательный отказ или договор пожизненного содержания с иждивением;
  • несовершеннолетние, зарегистрированные в помещении и часто являющиеся такими же собственниками жилья.

Все эти люди имеют полное право жить в квартире наравне с новым хозяином. Оспорить его через суд крайне сложно или невозможно вовсе.

Конечно, согласно статье №558 Гражданского кодекса, продавец обязан предоставить полный перечень таких лиц. Но, если он недобросовестный, то может и проигнорировать данный пункт.

Предусмотреть все это, естественно, невозможно. Но меры принять любому человеку вполне по силам. А именно: самому проверить историю квартиры, заверить договор купли-продажи у нотариуса, получить отказ от всех зарегистрированных в квартире лиц от дальнейшего пользования помещением и обязательство снятия с регистрационного учёта после перехода права собственности.

Читайте также  Дарственная на квартиру между близкими родственниками

А вообще, во время процесса осмотра и принятия решения о покупке, задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Технические характеристики и окружающее пространство квартиры

Не стоит ждать, что «вторичка» окажется идеальным вариантом в сравнении с новостройкой. Да, недоделок тут, скорее всего, будет меньше. Но есть и другие риски. Поэтому начать осмотр можно уже с придомовой территории. Здесь оценке подвергаются: чистота, убранный из баков мусор, наличие места для выгула собак. Этот пункт важен. Ведь даже при отсутствии домашних животных у вас, вряд ли будет приятно ходить среди экскрементов.

Далее – подъезд. Также смотрите на качество уборки, состояние лестниц, наличие косметического ремонта. По дороге можно задать вопросы об управляющей компании. Если есть возможность, то осмотрите подвал, чердак или технический этаж.

В самой квартире внимательно исследуйте коммуникации. Наличие подтёков, сырости или плесени в труднодоступных местах свидетельство протекания и промерзания стен. Проверьте, не дует ли из окон и исправно ли работает вентиляция.

Планировочные решения тоже заслуживают интереса. Главный критерий – индивидуальное удобство. Спросите, была ли процедура перепланировки. Если ответ положительный, то смело требуйте соответствующие документы – справку из БТИ или тех. план помещения. В случае когда их нет, рискуете стать правонарушителем.

За незаконное изменение пространства взимается административный штраф. Причём этот процесс происходит уже в тесном контакте властей с нынешним собственником жилья.

пообщайтесь с соседями, узнайте, как ведут себя жильцы по вечерам и в праздничные дни, чем живут и кем работают.

Безопасность проведения сделки

Процедура приобретения жилья, как уже говорилось в самом начале, довольно сложный процесс. При этом сделка не на две тысячи рублей. Когда речь идёт о нескольких миллионах, никто не хочет рисковать.

Внимательно прочитайте все пункты в договоре, посоветуйтесь с юристом, если есть такая возможность. Несогласны? Оформляйте соответствующий акт и изменяйте их вместе с продавцом. Юридически подкованный человек как раз подскажет, каковы правила согласования и подписания договора купли-продажи.

Пункт о цене стоит посмотреть отдельно. Только в случае указания полной стоимости квартиры (не заниженной, как это часто бывает) вы сможете в последующем получить имущественный вычет. А это, на секунду, 260 тысяч рублей.

Оформление задатка или оплата полной стоимости?

По всем правилам, предусмотренным законом, договор купли-продажи вступает в силу с момента его регистрации. Соответственно, идеальный вариант – оплатить квартиру после передачи права собственности. Однако не все продавцы готовы пойти на такой шаг, поскольку никакой гарантии исполнения условий договора по оплате в таком случае они не имеют.

Как быть, чтобы все стороны остались довольны? Положить деньги в банковскую ячейку. Для продавца – это является залогом уверенности в том, что квартира будет оплачена в полном размере. Для покупателя в том, что деньги останутся невредимыми и собственник с ними не сбежит.

После регистрации договора продавец имеет полное право забрать свои деньги, предъявив документ, удостоверяющий личность и зарегистрированный договор. Это условие оговаривается в банке в процессе оформления ячейки.

Конечно, как показывает практика, предусмотреть все нюансы практически невозможно. Однако перечисленные выше правила покупки квартиры на вторичном рынке позволят существенно снизить вариант того, что вы, как покупатель, попадёте в неприятную ситуацию.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от приобретения новостройки повышенными рисками. От покупателя требуется особая внимательность при выборе объекта недвижимости. В статье дана подробная пошаговая инструкция того, как купить квартиру на вторичном рынке с использованием разных источников финансирования в 2018 году.

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке?

Схема покупки квартиры на вторичном рынке построена на необходимости тщательной проверки юридической чистоты выставленной на продажу недвижимости. Поспешные действия покупателя могут привести к потере денег. Чтобы избежать этого, нужно знать, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке.

План действий зависит от того, как вы собираетесь покупать квартиру на вторичном рынке: самостоятельно без ипотеки, с использованием кредитных средств или материнского капитала. Хотя общие принципы этих трех вариантов сходны, имеются и различия на определенных этапах.

Ниже представлена пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке за наличный расчет. Она включает в себя все шаги от принятия решения до получения права собственности на купленную квартиру. Описание остальных вариантов будет в качестве дополнения к этому алгоритму.

Приобретение жилья на собственные средства

Рассмотрим подробно, как самим купить квартиру на вторичном рынке. Для этого необходимо поэтапно разобрать все действия, предпринимаемые покупателем. Особое внимание нужно обратить на их очередность и качество исполнения.

Принятие решения

Алгоритм действий при покупке квартиры на вторичном рынке начинается с принятия решения. На этом этапе необходимо определиться со следующими основными вопросами:

  • что лучше покупать, новостройку или квартиру, бывшую в употреблении;
  • какие средства будут использованы: личные, кредитные или материнский капитал;
  • какая квартира по площади и в каком районе будет более предпочтительна;
  • будут ли привлекаться риэлторы или агентства недвижимости, и в какой степени;

Если на все эти вопросы даны однозначные ответы, то можно переходить к следующему этапу, но для этого нужно знать, как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта

Сейчас существует большое количество баз недвижимости на различных сайтах. Они имеют удобную систему фильтров, благодаря которым можно задать поиск объектов по нужным параметрам. Это позволит правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке. В результате у вас будет всего несколько подходящих вариантов.

Проверка на юридическую чистоту

Любая бывшая в употреблении квартира имеет определенную историю. В подавляющем большинстве случаев она «чистая» и не таит в себе никаких подвохов. Однако, шанс приобрести квартиру с проблемами достаточно велик. Среди них наиболее распространены следующие:

  • имеется обременение со стороны третьих лиц;
  • наложен арест по решению судебных органов;
  • выступает в качестве обеспечения по текущим судебным разбирательствам;
  • находится в залоге по долгам хозяина;
  • не может быть продана без согласия органов опеки;
  • имеются прописанные граждане, которые отказываются выписываться или их место нахождения неизвестно;
  • есть неоплаченные квитанции по коммунальным платежам.

В первую очередь необходимо проверить квартиру на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру. Вам будет доступна информация о праве собственности, количестве собственников, наличии или отсутствии обременений, а также технические характеристики дома и самой квартиры. Судебные аресты и обеспечения проверяются на сайте судебных приставов.

Обратите внимание, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, то продажа возможна только с согласия органов опеки.

Для проверки наличия коммунальных долгов и прописки третьих лиц нужно запросить у продавца соответствующие справки из ТРИЦа и паспортного стола.

Обращаем внимание, что данные обстоятельства не являются препятствием для продажи квартиры, но все последствия, включая оплату долга и выписку через суд прописанных лиц, лягут на покупателя.

В конце концов необходимо лично посетить квартиру и провести визуальный осмотр, обращая внимание на состояние коммуникаций и других важных технических особенностей.

Когда все проверки проведены, а вопросы с долгами и прописанными гражданами урегулированы либо отсутствуют, можно приступать к процедуре оформления покупки квартиры на вторичном рынке.

Совершение сделки

Если жилье вас полностью устроило, а юридическая чистота квартиры не вызывает сомнений, то после достижения договоренности по цене можно составлять договор купли-продажи.

Важно знать, что квартиры, находящиеся в долевой собственности, продаются в особом порядке. Во-первых, у продавца должно быть письменное подтверждение того, что он уведомил всех остальных собственников о своем намерении.

Во-вторых, договор купли-продажи такой квартиры требует обязательного нотариального удостоверения.

В договоре необходимо отразить все важные моменты сделки. В частности, как будет осуществляться передача ключей при покупке квартиры на вторичном рынке, когда и как передавать деньги, в какой срок продавец должен освободить жилье. Чтобы ничего важного не упустить, надо скачать наиболее полный образец договора и оставить в нем те пункты, которые актуальны для вашего случая.

Договор подписывается обеими сторонами, а в случаях, установленных законом, удостоверяется нотариусом. К нему прилагается акт передачи квартиры, содержащий все реквизиты договора и удостоверяющий, что стороны выполнили все свои обязательства. Скачать образец акта можно здесь.

Покупатель пишет заявление в МФЦ на регистрацию права собственности, на приобретенную недвижимость в Росреестре.

К нему прилагается договор купли-продажи, акт передачи, документы на квартиру, копия квитанции об оплате госпошлины и копии паспортов сторон сделки.

Через 10 дней после подачи документов можно будет получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности. С этого момента покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Часто возникает вопрос, когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Здесь все зависит от договоренности сторон. Чаще всего если квартира свободна от проживания, а сомнений в завершении сделки нет, то можно договориться о передаче ключей сразу после взаиморасчетов, которые производятся в большинстве случаев непосредственно при подписании договора и акта передачи. Хотя такой подход небезопасен и не совсем верен.

Гораздо безопаснее отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, когда уже произведена регистрация в Росреестре. Для этого можно использовать возможности банковской ячейки или аккредитива. Такой подход гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, но потребует определенных финансовых затрат.

Использование кредитных средств для покупки квартиры

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке несколько отличаются от предложенных выше, хотя в целом алгоритм остается тем же. Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку, вот пошаговая инструкция:

  • выберите банк, который предоставляет самые выгодные условия;
  • узнайте у менеджера, какие квартиры подходят, а какие не подходят под ипотеку на вторичном рынке. Чаще всего причиной отказа в выдаче кредита является: наличие обременений и других обстоятельств, снижающих ликвидность объекта. Реже рассматривается физический износ дома и материал, из которого он изготовлен;
  • подайте предварительную заявку на необходимую сумму и дождитесь ее одобрения;
  • подробно расспросите кредитного менеджера, как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке пошагово. Он пояснит, что нужно выбрать жилье, которое соответствует требованиям банка и предоставить копии документов на него. После одобрения службы безопасности потребуется провести оценку квартиры. Кроме того, после заключения сделки банк попросит предоставить копию страхового полиса на жилье;
  • после подписания трехстороннего договора и перехода права собственности деньги будут перечислены продавцу на счет.
Читайте также  Как правильно продать квартиру самостоятельно

В остальном алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку в 2018 году соответствует схеме, предложенной для самостоятельной сделки.

Использование материнского капитала для приобретения жилья

Осталось рассмотреть вопрос о том, как купить квартиру на материнский капитал на вторичном рынке. Здесь возможны два варианта: с доплатой собственными деньгами или с добавлением кредитных средств.

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку прекрасно расскажут в любом банке при обращении за кредитом.

По закону им можно погасить проценты, основной долг или его часть по уже взятой ипотеке, а также использовать в качестве первоначального взноса. Сделать это можно сразу после получения сертификата.

Чтобы купить квартиру с материнским капиталом на вторичном рынке без ипотеки потребуется подождать, пока ребенку исполнится 3 года.

Сделка проходит в обычном порядке, но продавец должен согласиться на вариант с материнским капиталом, так как перевода денег ему придется ждать, возможно, несколько месяцев.

Квартира, купленная с использованием государственной субсидии, должна быть оформлена на всех членов семьи, включая новорожденного ребенка.

Приобретение жилья на вторичном рынке с использованием разных схем финансирования имеет определенные особенности, знание которых позволит без труда заключить сделку.

Источник: https://room46.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaya-instruktsiya/

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке

04.04.2018

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Как правильно и выгодно купить квартиру и не быть обманутым — пошаговая инструкция по самостоятельной покупке квартиры грамотное оформление документов на наглядных примерах

  • провести сравнительный анализ цен.

    Слишком заниженная стоимость должна насторожить покупателя: солидная фирма вряд ли будет отдавать недвижимость за бесценок;

  • собрать максимальное количество сведений о застройщике;
  • ознакомиться с учредительными документами компании, разрешением на строительство, проектной документацией, договором на земельный участок;
  • изучить условия договора долевого участия: желательно сделать это внимательно и дома, где вас никто не торопит и ничто не отвлекает. Можно также подстраховаться, показав договор опытному юристу;
  • проверить аккредитацию новостройки в банке;
  • проверить все акты и согласования вплоть до разрешения подключения дома к местным коммуникациям после завершения строительства;
  • оценить степень готовности жилья (впрочем, не всегда даже 80% готовности гарантирует успешное окончание строительства).
  • оценить объект с точки зрения окупаемости инвестиций.

Каков порядок и процедура покупки квартиры без риэлтора

Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье.

Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах (Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?).

Рекомендуем прочесть:  Какие документы нужно для субсидии

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

  1. Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
  2. Банковская ячейка.

    Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.

  3. Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя.

    По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.

Жилищный Консультант

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену.

Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки.

Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули необходимые документы

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Покупка квартиры в ипотеку (вторичное жилье): с чего начать? Пошаговая инструкция, нюансы

  • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
  • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
  • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Рекомендуем прочесть:  Налог от продажи квартиры в 2018 году

Покупка квартиры на вторичном рынке без агентств

Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже.

Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу.

Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.

  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.

  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.

  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.

  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.

  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Если от имени продавца действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем. Вам важно убедится, что он действительно намерен продать квартиру и выдал доверенность. В дальнейшем вопросы можно решать с представителем, но познакомится с собственником нужно обязательно. Если вам отказывают – ищите другой вариант.

Купить — вторичку — и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке Ссылка на основную публикацию

Источник: http://onejurist.ru/lgoty/kak-proishodit-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Понравилась статья? Поделить с друзьями: