Порядок проведения сделки купли продажи квартиры

Содержание

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры — Статейный холдинг

Порядок проведения сделки купли продажи квартиры

Последнее обновление: 22.08.2017

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ по организации сделки (см. ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья.

И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем мы квартиру на первичном рынке (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (переводим деньги на счет Застройщика сразу или частями).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: kvartira-bez-agenta.ru

Сохрани статью себе в соцсеть!

Источник: https://teora-holding.ru/poryadok-provedeniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

Для продавца нет никакой разницы, как покупатель будет рассчитываться с ним: собственными средства или позаимствованными у банка. Разве что процедура становится длительной, а деньги продавцу перечисляются только на расчетный счет. Таков порядок.

Оснований опасаться, что продавец получит меньше денег за квартиру в ипотеку, нет: банк не взимает комиссию за перевод, а все расходы по оформлению ипотеки несет на себе покупатель.

Этапы сделки

Как именно происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, регламентировано государством. Она описана в законе об ипотеке. Несмотря на то, что в основном суетиться предстоит покупателю, продавец тоже может заглянуть в этот акт, чтобы быть знакомым с особенностями процедуры и порядком оформления.

В целом алгоритм состоит из таких этапов:

  1. Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
  2. Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
  3. Заключение и подписание основного договора.
  4. Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
  5. Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.

Этот порядок верен, но покупатель проходит еще один этап — подача заявки в банк. Вот с чего рекомендуют начать эксперты:

Что касается расходов, то продавец должен будет оплатить:

  • получение некоторых видов документов;
  • оформление договора профессиональным юристом (пополам с покупателем).

Расходы на уплату госпошлины и перевод средств в пользу продавца несет покупатель.

Читайте также  Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно

Документы для оформления

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотеке продавцу понадобится сдать в банк следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры, в том числе не проживающих на жилплощади.
  • Кадастровый паспорт. Обычно банки требуют, что он был не старше 5 лет, поэтому, если он совсем старый, лучше обновить его. Эта услуга платная – точную стоимость назовут в БТИ (обычно в пределах 1-2 тыс. рублей).
  • Технический паспорт. По срокам – аналогично. Выдают там же – в БТИ.
  • Разрешение на перепланировку. Если перепланировка согласована – то этот документ уже имеется. Если же нет – сначала нужно узаконить перепланировку, потом – получить необходимые документы. Сведения о перепланировки включаются в кадастровый паспорт, так что его тоже придется обновить.
  • Выписка из ЕГРН. С 2016 года она заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Выписка оформляется в Росреестре либо МФЦ. Срок ее действия – всего 5 дней, так что ее можно заказывать непосредственно перед подачей документов в банк. Стоимость госпошлины за выдачу выписки – 200 рублей.
  • Правоустанавливающая документация. Это бумаги, на основе которых продавец стал владельцем имущества. Это может быть договор купли-продажи, ордер на приватизацию, завещание, и т.д.
  • Оценка стоимости жилья. Чаще всего ее заказывает и оплачивает покупатель, но если продавец настаивает на конкретной цене, он может заказать оценку самостоятельно. Документ нужен банку в обязательном порядке, т.к. он подтверждает рыночную стоимость залогового имущества.
  • Справка о составе семьи. В ней указывается, кто именно проживает на жилплощади. Она нужна, чтобы подтвердить, что в квартире не прописаны пропавшие без вести, заключенные в тюрьму и др. подобные лица, которые впоследствии смогут оспорить оформление сделки купли-продажи.

На этапе оформления документов запаситесь терпением и будьте внимательны.

Вся эта документация необходима, чтобы банк убедился в юридической чистоте сделки. Поэтому не важно, как происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, документы готовить придется в любом случае. Это самый важный этап.

Дополнительно банк может запросить:

  • разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
  • решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
  • разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
  • справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
  • согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Покупатель может затребовать справку от коммунальных служб, что у продавца нет долгов по квартплате, на ее оформление нужно заложить время. Но эти документы не нужно предъявлять банку или для подписания договора.

Порядок заключения договора

Чтобы обезопасить себя от потери времени, рекомендуется сопроводить первоначальный этап сделки по продаже квартиры по ипотеке составлением предварительного договора и взять у покупателя задаток.

Предварительный договор является предпосылкой для составления основного договора. В нем прописывают ключевые сведения об участниках сделки и предмете продажи, однако его цель – обязать продавца продать, а покупателя – приобрести указанное имущество в конкретный срок.

По обоюдному желанию стороны могут расторгнуть предварительный договор без всяческих юридических последствий.

Предварительный договор нигде не регистрируется и имеет ценность только для участников сделки

Что касается задатка, то обычно в его качестве покупатель передает продавцу 100-200 тыс. рублей для подтверждения своих намерений. При заключении договора задатка у сторон возникают обязательства:

  • Продавец не может больше никому продать свою квартиру. Если он это сделает, то вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Покупатель обязан купить квартиру. Если он откажется это сделать, то задаток полностью остается в руках продавца.

То есть задаток дисциплинирует обе стороны и способствует более быстрому заключению сделки.

в договоре задатка особо обговариваются условия возврата денег при форс-мажорах, к которым покупатель может приравнять отказ банка выдавать ипотеку.

Соглашаться на это или нет – остается на усмотрение продавца. Чтобы полностью застраховаться, лучше заключать договор с покупателем, у которого уже есть одобренная ипотека.

Что касается непосредственно оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке, то он составляется по стандартной схеме:

  • в преамбуле указывается дата составления соглашения и населенный пункт, где производится регистрация сделки, а также номер договора;
  • далее приводятся данные участников купли-продажи, в том числе из паспорта;
  • подробно описывается предмет сделки – квартира – с указанием адреса, площади, этажа, числа комнат и т.п.;
  • указывается цена объекта и порядок расчета – упоминается число уже переданных средств по договору задатку, количество наличных и заемных средств, приводятся крайние сроки расчетов по обязательствам;
  • прописываются права и обязанности сторон, в т.ч. при форс-мажорах;
  • указываются особенности урегулирования возможных споров;
  • прописывается число экземпляров (в случае с ипотекой их три – по одному для банка, продавца и покупателя);
  • в конце ставится дата.

Один экземпляр договора передается в банк. Он составляет закладную, которая будет храниться в банковском сейфе вместе с договором.

Стороны, в том числе представитель банка, должны поставить подпись на каждой странице документа. Все страницы прошивают с помощью нитки, крепеж заклеивается описью с указанием даты сшивания и количеством страниц в документе.

Составление договора с ипотекой – достаточно сложная процедура, так как если банку что-то не понравится, он может отказаться подписывать его. Поэтому это лучше поручить профессиональному юристу или специалисту банка.

Проведение расчетов

Существуют три основные схемы проведения расчетов, которые использует банк для проведения ипотечных сделок. Договоренность об использовании одной из них должна быть достигнута еще на стадии предварительного договора, так как от нее зависит конкретный порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке.

Чаще всего используют такие варианты:

  1. Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
  2. Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
  3. Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.

Все расходы по аккредитиву или аренде ячейки несет покупатель, и они не изымаются из общей суммы ипотеки. Однако в договоре с банком прописывается, до какого срока покупатель оплачивает данные услуги. Если продавец запоздает с получением средств, то разницу в днях будет доплачивать самостоятельно.

Регистрация права собственности

Финальный этап оформления сделки купли-продажи квартиры по ипотеке – сдача документов на госрегистрацию. Лучше всего сделать это через Многофункциональный центр – сроки будут значительно короче. Также можно воспользоваться опцией электронной регистрации сделки, но пока она доступна только в Сбербанке.

При выборе этого варианта продавцу достаточно просто сдать документы в банк и получить деньги за квартиру.

При обращении в МФЦ вместе с договором надо будет подать следующие виды документов:

  • копии паспортов участников сделки;
  • копии документов на квартиру;
  • согласие супруги на проведение сделки;
  • разрешение от органов опеки на продажу квартиры;
  • оригинал квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей – оплачивает покупатель).

Регистрация сделки в МФЦ осуществляется в течение 7 рабочих дней.

При приеме документов и продавец, и покупатель получат расписку, в которой будет указанно, какие именно бумаги были взяты. Если чего-то не хватит, то МФЦ свяжется с участником сделки по продаже квартиры по ипотеке и попросит его довнести нужный документ.

Отказом в приеме документов может послужить только отсутствие паспорта.

Прием документов еще не означает, что сделка будет зарегистрирована.

Конечно, в большинстве случаев никаких проблем не возникает, но лучше немного подождать и произвести окончательный расчет после получения на руки всех подтверждающих переход права собственности бумаг.

Заключение

Таким образом, для продавца сделка купли-продажи квартиры по ипотеке практически ни чем не отличается от покупки квартиры за наличный расчет. Разве что придется немного подождать, пока банк одобрит сделку.

Основную долю расходов по покупке квартиры в кредит несет на себе покупатель. Продавцу нужно только собрать документы и удостовериться, что жилье юридически чистое – эти бумаги нужно будет сдать и в банк, и в МФЦ.

Вне зависимости от выбранного способа получения средств продавец получит всю сумму на руки полностью, без оплаты комиссии и подобных взносов.

Источник: http://ipoteka.zone/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku.html

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 22.08.2017

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ по организации сделки (см.

ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Читайте также  Как выбрать агентство недвижимости для продажи квартиры

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем мы квартиру на первичном рынке (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (переводим деньги на счет Застройщика сразу или частями).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/poryadok-oformleniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий

В советское время, когда вся недвижимость принадлежала государству, люди менялись квартирами. Сегодня эта процедура чаще всего осуществляется путем заключения альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Так что же это такое?

В чем суть альтернативной сделки

Хотя сегодня большая часть жилого фонда приватизирована и принадлежит владельцам на правах частной собственности, явление обмена жильем никуда не исчезло. Ведь жилая недвижимость стоит огромной суммы, накопить которую для большинства граждан не так-то просто. В связи с этим перед покупкой новой квартиры необходимо реализовать старую. Сделать это непросто, особенно в периоды спада жилищного рынка.

Однако может возникнуть шанс поменяться квартирами с другим собственником при условии обоюдной заинтересованности. При этом деньги могут вообще не понадобиться, если стоимость квартир одинакова.

В крайнем случае кому-то придется доплатить разницу. Для проведения такой сделки возможно заключение договора мены, к которому применяются правила, регламентирующие куплю-продажу.

Однако такая конструкция не очень удобна применительно к недвижимости и редко встречается на практике.

При необходимости продажи и приобретения объектов одновременно чаще заключается два или более договора купли-продажи. Для удобства их обычно подписывают и передают на регистрацию в Росреестр в один день. Этот процесс и называется альтернативной сделкой.

Каждое из участвующих лиц является одновременно и продавцом, и покупателем. Пример иллюстрирует самую простую ситуацию с двумя собственниками и двумя объектами недвижимости.

Однако такой вариант достаточно редок, поскольку очень сложно найти точки соприкосновения в притязаниях собственников, и вот почему:

  • у собственника есть желание поменять большую квартиру на две маленьких или наоборот;
  • один из владельцев желает приобрести другое жилье, нежели ему предлагается;
  • владельцы квартир не могут договориться по стоимости своей недвижимости.

В таких случаях альтернативная сделка будет включать в себя уже более двух объектов, а в некоторых случаях и участника с «живыми деньгами».

Альтернативная сделка предполагает продажу квартиры с одновременной покупкой другого жилья. В ней могут участвовать от 2 до 5 объектов и несколько собственников. Сделки при большем числе участвующих объектов желательно дробить из-за сложности реализации.

Порядок проведения различных альтернативных сделок

Порядок действий при альтернативной сделке с квартирой существенно отличается в зависимости от количества участников. Поэтому стоит разобрать отдельно на примере самые распространенные варианты.

Продажа и покупка равноценной квартиры

Предположим, что Продавец 1 выставил на продажу 2-комнатную квартиру в Москве, так как решил переехать в Нижний Новгород. В свою очередь, Продавец 2 из этого города продает 3-комнатную квартиру большей площади с намерением приобрести жилье в столице.

Цены на недвижимость одинаковые. И того, и другого полностью устраивают объекты. Они договариваются на альтернативную сделку и становятся покупателями.

После сбора документов и окончательного урегулирования всех формальностей стороны подписывают два договора купли-продажи и отдают их на регистрацию в Росреестр.

Сделка с квартирами, имеющими разную стоимость

Такой вариант встречается гораздо чаще, чем первый, а отличается от него только тем, что один из участников сделки должен будет доплатить другому недостающую сумму. На деле это будет выглядеть следующим образом. Одна квартира продается, например, за 2 млн рублей, что и зафиксировано в договоре купли-продажи. Второй объект стоит 2,3 млн рублей. По факту же первый собственник доплатит второму 300 тыс. рублей разницы.

Альтернативная сделка с участием двух объектов недвижимости самая простая и сводится к заключению двух договоров купли-продажи одновременно, то есть в один день. Реальные деньги в ней могут вообще отсутствовать.

Альтернативная сделка «при размене»

Многие люди избавляются от жилья при необходимости не просто сменить место жительства, площадь, количество комнат, а для того, чтобы получить взамен большее количество объектов недвижимости. Особенно это актуально при:

  • разводе и разделе имущества;
  • необходимости обеспечения жильем детей;
  • намерении сдавать один из объектов в аренду.
Читайте также  Можно ли отказаться от ипотечной квартиры

Желающие провести обратный обмен тоже всегда найдутся. В этом случае между двумя собственниками заключается уже 3 договора купли-продажи или более. Это зависит от количества участвующих объектов. Все они тоже подписываются в один день и передаются на регистрацию. Стоимость недвижимости в каждом договоре своя. При этом необязательно, чтобы цена двух квартир равнялась цене одной.

Продать одну большую и купить две маленькие квартиры можно в результате заключения альтернативной сделки. Особенно это практикуется при необходимости обеспечения жильем членов семьи.

Цепочка из альтернативных сделок

Пожалуй, это самый сложный и трудоемкий вариант альтернативной сделки с недвижимостью. Ведь здесь участвует не только несколько объектов, но и более двух собственников. При этом для реализации такого варианта понадобится хотя бы один участник, который готов заплатить за недвижимость полную стоимость живыми деньгами.

Предположим, что Продавец 1 желает взамен своей 3-комнатной квартиры приобрести две 1-комнатные. Однако найти подходящие и принадлежащие одному собственнику он не может. В результате находятся объекты, удовлетворяющие его запросам, но принадлежащие разным хозяевам.

В этом случае Продавцу 1 придется искать покупателя на свою квартиру, который готов заплатить за нее живыми деньгами. Если такая цепочка сложилась, а между всеми участниками достигнута договоренность о цене, то:

  • Покупатель вносит залог за квартиру Продавца 1, который предпочтительно должен компенсировать залоговую сумму для Продавца 2 и Продавца 3.
  • Производится сбор пакета документов всеми участниками сделки.
  • Покупатель арендует две банковские ячейки, куда кладет необходимые суммы для покупки 1-комнатных квартир.
  • Продавец 1, выполняя роль покупателя тоже арендует ячейку, в которую кладет доплату за одну из 1-комнатных квартир, если это необходимо.
  • Одновременно подписываются 3 договора купли-продажи и передаются на регистрацию.
  • Результатом описанной выше сделки является получение денег Продавцом 1 и Продавцом 2 за свои квартиры и приобретение желаемого жилья остальными двумя участниками. При этом деньги как бы перескочили от основного покупателя к продавцам «однушек».

Для успешного проведения цепочки альтернативных сделок необходимо проделать большую работу по урегулированию всех спорных вопросов между сторонами. Ведь отказ хотя бы одного из участников разорвет цепь, и сделка не состоится.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Использование при изменении жилищных условий альтернативных сделок имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К несомненному плюсу стоит отнести саму возможность поменять жилье в условиях низкой покупательной способности населения и спада рынка жилья.

Использование цепочки сделок позволяет даже выбрать подходящее жилье, а не довольствоваться предложенным. Кроме того, упрощается процесс регистрации недвижимости, приобретенной таким образом.

Самым большим минусом такого вида сделок с недвижимостью является сложность поиска подходящих вариантов. Кроме того, всегда существует риск отказа от сделки одним из участников. Пожалуй, самая большая неприятность, которая может все испортить, это отказ в регистрации одного из объектов в случаях, установленных законом. Кроме того, если к альтернативной сделке привлекается риелтор, то заплатить за его услуги придется в 2 раза дороже.

Альтернативная сделка при продаже недвижимости — это современный способ обменять свое жилье на более подходящее без обладания значительными денежными средствами.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/poryadok-deystviy-pri-realizatsii-alternativnoy-sdelki-s-kvartirami/

Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи квартиры используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по квартирным платам от старого собственника к новому».

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Мнение юриста-эксперта:

В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса.

Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: