Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2018 г

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

• инвентаризационная;
• инвестиционная;
• кадастровая;
• ликвидационная;
• рыночная;
• потребительская;
• и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

• Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
• Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

• если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
• если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

• цветной экземпляр отчета об оценке;
• авансовое соглашение;
• расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
• проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков

Сбербанк

ВТБ

Райффайзенбанк

Россельхозбанк

Промсвязьбанк

Российский капитал

Ак Барс

Транскапиталбанк

ФК Открытие

Металлинвестбанк

Росевробанк

СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить.

Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Если продавец в договоре прописывает стоимость ниже той, которую ему уплатит покупатель, то это, обычно, чтобы получить налоговый вычет и на этом заработать или отобрать через суд и квартиру и деньги у наивного покупателя.

А вот о чем думает покупатель, когда указывает в договоре купли-продажи высокую стоимость, в этом нужно разобраться подробнее.

Завышение и занижение стоимости квартиры

Мошенниками могут быть не только продавцы квартир, но и покупатели. По наблюдениям юристов сферы недвижимости, люди, которые промышляют квартирами имеют отличные знания законов. Все документы составляются так, что человек никак не может доказать свою правоту в суде. Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

1. Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).
2. Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
3. Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице:

Стоимость квартиры
Завышенная	Заниженная
Кому выгодно	Покупателю	Продавцу
В чем выгода	Не вносит первоначальный взнос по ипотеке из своего кармана, потому что по договору купли-продажи сумма указана выше реальной. В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимость	Минимизируется налоговая нагрузка. Если сдавать декларацию, то можно получить вычет 1 млн. руб. В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно завышение	—	Уплачивает неоправданный высокий налог. Если договор будет расторгнут в судебном порядке, то вернет покупателю сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно занижение	Если покупатель заплатил больше, чем написано в договоре купли-продажи, то практически не сможет доказать истину в суде, и ему вернут только те деньги, о которых идет речь в договоре.	—
Как себя обезопасить	Не заключать сделки в случаях малейших сомнений или явных нарушений закона. Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.Выбирать квартиры с небогатой историей (чем меньше было собственников, тем лучше). Ни один нотариус не сможет определить скрытых собственников, среди множества прежних хозяев.Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?Не доверять покупателю, который собирается проводить махинации с налоговой или банками – в худшем случае суд сочтет вас сообщником.

Реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Как защититься от мошенников при покупке квартиры

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно. Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе. А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Самый ценный совет – покупайте квартиры у людей, которые в ней долго жили. Продавайте жилье тем, кто действует честно.

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Помните! Банк всегда защитит свои интересы и деньги, но о себе вы должны позаботиться сами.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую. А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается. Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Агент по недвижимости предложил мне заключить договор купли-продажи с завышенной стоимостью. Сказал, что так все поступают и берут ипотеку фактически, без первоначального взноса? Насколько это рискованно для продавца и покупателя?

Для продавца – налог будет выше. Для покупателя – если банк раскроет аферу, то расторгнет договор. Некоторые риэлторы считают, что максимально можно завысить стоимость на 10% — 15%.

Как можно завысить стоимость квартиры, чтобы взять ипотеку, но не обидеть продавца?

Обычно в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, а на разницу в цене покупатель пишет расписку о получении в долг на определенное время. Или расписку об оплате услуг по ремонту, за мебель. Такие операции не стоит проводить самому, если вы не разбираетесь в тонкостях.

Как можно договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость квартиры?

В 2018 году (а дальше с каждым годом все строже) независимая оценочная компания должна иметь лицензию, быть аккредитованной банком. А каждый оценщик, сотрудник должен иметь соответствующее высшее образование, аккредитацию.

Какой должна быть оплата их услуг, чтобы эти организации и люди согласились портить свою репутацию и терять работу, лицензию? В лучшем случае вам просто культурно откажут. Если вдруг пойдут вам навстречу, то помните, что есть еще и оценщика банков, которые будут перепроверять оценочный альбом и достоверность информации.

В случае обнаружения нарушений, банк либо откажет в кредите совсем, либо одобрит такую сумму, которой точно не хватит на приобретение квартиры.

Ключевая ставка ЦБ 17.09.2018: 7,50 (+0,25)
Инфляция в августе: 3,1 (+0,9)

Источник: https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/riski-prodavca-i-pokupatelja-pri-zavyshenii.html

Завышение стоимости квартиры, фиктивный договор купли продажи, принуждение к заключению сделки: последствия

Сделки по покупке квартир должны проводиться в соответствии с нормами гражданского законодательства, в противном случае они могут быть оспорены в суде, что приведет к потере купленной недвижимости и длительного взыскания потраченных денег. Меры предосторожности зависят от вида нарушения закона при покупке жилья.

Фиктивный договор купли-продажи

Под фиктивным договором понимается документ, не имеющий юридической силы в связи с отсутствием в нем сведений, позволяющих идентифицировать однозначно продавца и жилое помещение. Такой договор не может считаться основанием для возникновения у покупателя прав на жилье и не принимается в Росреестре.

Фиктивные договоры составляются мошенниками, в действительности не собирающимися продавать квартиру или не имеющие прав собственности вообще – например, когда фиктивный договор составляется арендатором квартиры о ее продаже, с требованием внести оплату до регистрации сделки, при передаче ключей.

Важно знать, что за подделку договора купли-продажи мошеннику может грозить до 10 лет тюремного заключения в соответствии с п. 4 ст. 159 УК РФ, если сумма, полученная обманным путем за квартиру, превышает миллион рублей.

Покупка квартиры по поддельному договору приводит к потере денег и длительной процедуре взыскания ущерба с мошенников. Избежать подобных последствий можно следующими способами:

• проверкой паспорта продавца и документов о правах на жилье;
• выяснением наличия обременений в Росреестре;
• проверкой сомнительного договора у юриста или нотариуса.

Желательно запрашивать у продавца выписку из ЕГРН, полученную не позднее недели назад, а также дополнительно проверять собственника через сайт Росреестра.

Завышение или занижение цены в договоре

Занижение цены в договоре покупки производится по инициативе продающей стороны с целью снижения суммы подоходного налога с продажи. Для сторон такое занижение может привести к ряду негативных последствий:

• оспариванию сделки по решению суда;
• привлечению к ответственности за уклонение от уплаты налогов;
• невозможности взыскания фактически переданной суммы при расторжении сделки купли-продажи.

Сделка оспаривается по ст. 168 Гражданского кодекса – по причине нарушения требований закона об уплате налогов со скрытой части суммы.

Если сделку расторгнет покупатель, например, по причине вскрывшихся недостатков квартиры, то он сможет получить только сумму, указанную в договоре. Избежать подобных потерь можно путем требования фиксации в договоре реальной суммы покупки, при необходимости договариваясь с продавцом об изменении цены.

В отдельных случаях цена покупки жилья завышается – это делается по инициативе покупателя с целью получения компенсации из бюджета в большем размере. Завышение цены может привести не только к оспариванию сделки, но и к потере права на жилищную субсидию.

Принуждение к сделке

Принуждение одной из сторон к сделке по покупке или продаже недвижимости часто осуществляется преступной группировкой как один из видов вымогательства, сопровождающегося угрозами в отношении жертвы.

Принуждение к сделке в отношении продающей стороны осуществляется в элитных районах – собственника вынуждают продать квартиру по цене явно ниже среднерыночной.

Для предотвращения потери жилья нужно действовать следующим образом:

1. по возможности зафиксировать факты угроз на диктофон;
2. выразить преступникам согласие с целью получения отсрочки;
3. написать заявление в полицию о вымогательстве;
4. сменить место жительства на время расследования.

Принуждение к сделке покупателя осуществляется в целях сбыта неликвидного жилья с множеством обременений по завышенной цене. В ряде случаев принуждение происходит не в порядке открытых угроз, а путем психологического манипулирования – жертве предлагают заключить договор без проверок по явно заниженной цене.

Чтобы предотвратить потерю денежных средств, необходимо тщательно обдумывать предстоящую покупку, проверяя все возможные обременения, а при поступающих угрозах обращаться в полицию.

Ошибочные данные в договоре

Указание в договоре данных, не соответствующих действительности – даты, параметров жилья, цены и т.д. может привести к оспариванию сделки или признанию ее ничтожной с принуждением сторон возвратить контрагентам полученное имущество.

Изменение даты подписания соглашения на более раннюю, чем фактическая, может привести к признанию сделки мнимой или притворной по решению суда с требованием вернуть имущественные права на жилье и полученные за него денежные средства. Стороны могут избежать расторжения сделки, если докажут суду отсутствие преступного умысла и наличие опечатки.

Договор, датируемый более поздним числом, чем обращение в Росреестр, не будет приниматься к регистрации. Избежать задержек и отмены сделки можно путем внимательной проверки перед подписанием существенных условий:

• даты заключения сделки;
• цены покупки;
• кадастрового номера и адреса квартиры;
• паспортных данных сторон.

Остальные условия являются типовыми для большинства сделок.

Срыв сделки по вине продавца

Сделка может оказаться под угрозой срыва в следующих случаях:

• при неожиданном требовании продавца увеличить цену покупки;
• при обнаружении в помещении скрытых дефектов или обременений;
• при отказе продавца выполнять предпродажную подготовку жилья (или растягивание такой подготовки во времени).

Последствиями подобных действий могут стать увеличение расходов на покупку, а также потеря времени на поиски нового жилья. Избежать таких действий можно путем составления предварительного договора, содержащего важные для сторон условия – цену, требования к помещению и т.д.

Такой договор обязателен для исполнения наряду с основным, и при отказе продавца от первоначальных условий покупатель сможет принудить через судебные органы к соблюдению первоначальных договоренностей.

Дополнительной защитой от срыва сделки может стать внесение задатка – при отказе продавца от любого этапа продажи покупатель вправе потребовать удвоенный размер переданного задатка, величина которого обычно составляет 5-10 % от суммы покупки. Важно учесть, что передача задатка должна сопровождаться подписанием соглашения или включением соответствующего пункта в предварительный договор.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7(499 )350-8059.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/narusenie-zakona.html

Договор купли-продажи квартиры — цена договора: причины занижения и завышения стоимости

В договоре купли-продажи продавец может указать цену на свою квартиру по своему желанию.

Но реальная ли она? Чаще всего, чтобы сократить выплаты по налогам и услугам нотариуса прибегают таким махинациям как указание заниженной или неполной стоимости в документе.

В итоге страдает покупатель, так как может потерять квартиру или часть денег. Чтобы этого не произошло, необходимо учитывать все риски при совершении сделки, чтобы можно было доказать свою правоту в суде.

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?

Перед тем, как совершать сделки касательно недвижимости, нужно учитывать тот факт, что у неё есть кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость. В первом случае можно будет рассчитывать налоговые размеры при реализации имущества, так как в учёт берётся только техническая сторона. Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры для расчёта налога подробнее тут.

При выведении рыночной стоимости расчёт производится по-другому, так как уже учитываются дополнительные опции: ремонт, общее состояние дома, район. Исходя из этих показателей цены, составляется договор, где прописывается стоимость недвижимости. И чем вернее она будет, тем больше выгоды получит покупатель, но не всегда продавец.

Перед продажей и оформлением договора проводится оценка. Эту процедуру делают самостоятельно или с привлечением специалиста.

При самостоятельном изучении этого вопроса нужно придерживаться таких этапов:

1. Изучается база других объявлений по продаже похожей по статистике недвижимости;
2. Обращается внимание на зарекомендовавшие себя фирмы, занимающиеся недвижимым имуществом;
3. Изучаются актуальные журналы, газеты;
4. Просматриваются и сравниваются несколько квартир или подобных домов. В процессе этого выделяются такие моменты: общие характеристики, состояние и конструкция многоэтажного дома, подъезда, района.
5. В зависимости от ориентировочной цены, произведённой в ходе анализа, рассматривается возможность скидки. Нужно учесть и финансовое состояние в стране.
6. Рассчитывается цена по каждому квадратному метру жилой площади аналогичных квартир или домов. Далее просчитывается среднее арифметическое этой суммы, которое умножается на площадь оцениваемого в данный момент объекта.

На что влияет цена договора при покупке?

Во время процедуры оценивания недвижимости учитываются моменты, влияющие на стоимость жилья в договоре:

• Сроки владения, которые влияют на налог;
• Сам налог, зависящий от себестоимости;
• Услуги нотариуса.

Перед продажей и оформлением договора проводится оценка.

Не стоит забывать о юридических аспектах, так как на жилплощади одновременно может быть прописано несколько собственников разной возрастной категории, например, может иметь место продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком. Возможна продажа квартиры после приватизации квартиры, имеющая свои нюансы, возможно обременение, жильё заложено в финансовом учреждении и многие другие аспекты.

Занижение — почему ставится меньшая стоимость?

Разберёмся, почему ставится меньшая цена в договоре? В процессе заключения сделки купли-продажи, согласно действующему гражданскому законодательству, должна быть оплачена государственная пошлина и сбор ПФ Российской Федерации.

Данный эквивалент составляет всего 1% от цены недвижимого имущества. Если квартира или дом находятся менее 3-х лет в имении, то взимается 13% от общей суммы превышающей миллион рублей.

Поэтому продавец может прибегнуть к некоторым ухищрениям, и указать неполную сумму в договоре купли продажи квартиры.

Резюмируем, продавец занижение стоимости по таким причинам:

• Во избежание подоходного налогообложения, который он должен будет выплатить от прироста стоимости на недвижимость;
• Чтобы сэкономить на делении суммы с совладельцами, если продавец выступает от имени нескольких официальных владельцев;
• Если недвижимость продаёт человек по доверенности, и выступает только от имени хозяина жилплощади. В таком случае он может, не извещая самого продавца, нажиться на сделке, забрав разницу в стоимости себе.

Завышение стоимости

Завышенная стоимость предлагается в большинстве случаев ипотечниками, покупателями, которые не имеют собственных финансов для первоначального взноса, при приобретении недвижимости. Обычно эта цена составляет около 20%. Продавец соглашается, так как планирует в наиболее сжатые сроки «избавиться» от своего имущества, но при этом получить хорошие деньги за неё.

Покупателю выгодно завышение цены в договоре в таких случаях:

• Когда он собирается оформить в банковском учреждении ипотеку на сумму больше, чем реально стоит недвижимость;
• Если в качестве покупателя выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, желающий остальную денежную сумму списать как расходы;
• Если есть умысел на расторжение договорных отношений с полным возвратом обозначенной стоимости по договору.

В некоторых случаях необходима выписка из квартиры в отсутствие человека. Как действовать в такой ситуации, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, как узнать рыночную стоимость своей квартиры вот тут. При продаже недвижимости лучше соблюдать правило «золотой середины» в цене.

Риски при неполной стоимости

Сегодня на рынке недвижимости складывается такая ситуация, когда хозяева не желают прописывать в договор купли-продажи открыто цену на продаваемое имущество. Находя выгоду в повышении или понижении стоимости, никто не просчитывает риски до конца.

Изменения в стоимости с целью понизить налог, считаются преступной схемой. В данном случае не будет учитываться, кто стал инициатором изменения стоимости жилья, так как и продавец, и покупатель соучастники.

Согласно статье 22 НК РФ за заключение сделки купли-продажи по неполной или завышенной стоимости объекта предполагается штраф в размере 20 % от невыплаченного налога.

Опасности для продавцов:

• При согласии на подобные схемы, к примеру, на уменьшение суммы, продавца могут вовлечь в судебное разбирательство по гражданскому или по уголовному делу.
• Завышенная стоимость увеличивает сумму отчислений.

Как пострадает покупатель:

• Помимо судебного разбирательства, при котором сделка расторгается, и признаётся недействительной, покупателю отдается только та стоимость имущества, которую обозначили в договоре. Если стоимость была завышена по документу, то в убытке будет продавец.

Очевидным фактом является то, что в договоре лучше оговорить настоящую продажную цену квартиры.

Если покупатель столкнулся с недобросовестными хозяевами, желающими реализовать имущество с использованием «серых» схем, необходимо проводить анализ последствий разницы между ценами, обозначенными в договоре, и реально переданными за жилплощадь.
В суде эту разницу никто не увидит, а доказать что-либо нельзя, так как цена указана в подписанном обеими сторонами официальном документе.

Как обезопасить себя от рисков?

Покупателями должны быть учтены все нюансы сделки в части её проведения и оплаты.

Наиболее действенные способы по предупреждению рисков:

1. Обозначение в официальной сделке купли-продажи обязательства продавца предоставить в собственность аналогичное жильё для второй стороны, если последний потеряет право собственности по причине налоговых махинаций. Но в этом вопросе есть свои минусы. Если сделка признается недействительной, то и пункт потеряет юридическую силу, а покупателю будет выплачена только сумма, обозначенная в договоре. Но на основании даже аннулированного документа можно будет грамотно отстоять свои права в суде, чтобы получить оговоренную неустойку.
2. Ещё одним вариантом будет заключение отдельной сделки, предмет которой станет обязательство продавца купить жилое имущество покупателю, если договор будет расторгнут или потеряет по решению суда юридическую силу. Может быть односторонним заявлением продающей стороны. Минус: достаточно свободное волеизъявление с сомнительным предметом договорных отношений. Существуют риски признания этих отношений мнимыми или притворными для сокрытия первоначальной сделки.
3. Составляется дополнительно соглашение про изменение суммы, но так как оно не зарегистрировано, то не будет иметь юридической силы.
4. Заключается на разницу отдельное соглашение, к примеру, проведение предпродажных подготовок или ремонтных работ в квартире (многие называют эту процедуру «неотделимым улучшением») с обозначением порядков возвращения этих средств. Важно не оформлять акт по приёму работ, чтобы была возможность взыскания.
5. Оформление расписки. В данном случае просто даётся расписка на разницу, признающаяся займом. Но на подобную процедуру не всегда соглашаются продавцы.

Стоит ли занижать цену объекта недвижимости, рассказывает специалист:

Заключение

При самостоятельном оценивании продаваемого жилья, рекомендуется придерживаться рыночной цены на такую жилплощадь.

Если самостоятельно адекватно оценить жильё не получается, то рациональнее будет обращение к специалистам-оценщикам, которые качественно и с разъяснениями выполняют свои обязанности касательно оценки жилого имущества.

Важно учитывать соотношение реальной стоимости и заниженной или завышенной в договоре, чтобы исключить риски потери недвижимости или денег.

Как использовать материнский капитал при покупке вторичного жилья читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/tsena-dogovora-kupli-prodazhi.html

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

 

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/